（2015）三中民终字第10053号
裁判日期: 2015-08-20
公开日期: 2015-12-08
案件名称
石谷凡与北京世邦魏理仕物业管理服务有限公司物业服务合同纠纷二审民事判决书
法院
北京市第三中级人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
石谷凡,北京世邦魏理仕物业管理服务有限公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2015）三中民终字第10053号上诉人（原审被告）石谷凡，男，1965年9月30日出生。委托代理人包华，北京市兰台律师事务所律师。被上诉人（原审原告）北京世邦魏理仕物业管理服务有限公司，住所地北京市朝阳区光华路5号院2号楼11层1101-1104室。法定代表人潘可维，中国区总裁。委托代理人陈猛，北京市君泰律师事务所律师。上诉人石谷凡因与被上诉人北京世邦魏理仕物业管理服务公司（以下简称物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2015）朝民初字第08811号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年8月3日受理后，依法组成由法官王黎担任审判长，法官肖斌、法官申峻屹参加的合议庭，于2015年8月11日公开开庭审理了本案，上诉人石谷凡之委托代理人包华，被上诉人物业公司之委托代理人陈猛均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。物业公司在一审时诉称：2007年7月，石谷凡购买位于北京市朝阳区××号楼××层××单元的房屋，并与北京姜庄湖园林别墅开发有限公司签订《北京市商品房现房买卖合同》，合同附件七为与物业公司签订的《姜庄湖园林别墅（二期）业主临时公约》，公约内容约定了物业管理费的标准及其他事项。此后，物业公司按约定提供了物业服务，石谷凡却并未如约支付2011年7月1日至2014年9月30日的物业费，现诉至法院，要求石谷凡支付2011年7月1日至2014年9月30日物业管理费79864.98元及违约金（按照应缴纳费用总额的千分之三计算至实际还款日止）。石谷凡一审未到庭应诉，提交书面答辩意见辩称：不同意物业公司诉讼请求：1.根据《姜庄湖园林别墅（二期）业主临时公约》第九条、第十条、第十一条，《姜庄湖园林别墅（公寓）业主手册》附件2，《姜庄湖园林别墅（公寓）物业管理协议》第六章，姜庄湖园林别墅项目的物业服务费执行酬金制。所谓酬金制，根据《物业服务收费管理办法》第九条第三款的规定，“是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式”。由于每年物业服务费用的实际支出不同，会所等经营状况不同，物业服务费决算的结果肯定不同。截止本案提起诉讼，2011年至2014年物业服务费已经实际支出，石谷凡应按物业服务费的决算金额支付物业服务费。物业公司要求石谷凡按预算标准支付2011年至2014年物业管理费无法律依据和合同依据。2.物业公司未履行物业管理费决算义务和公示义务在先，石谷凡不应承担违约责任。由于姜庄湖项目执行酬金制，因此除管理酬金外，物业服务费的其他部分均为为现实物业管理而由物业公司代收代缴的费用，而非物业公司的营业收入。物业公司有义务将代收代缴费用的使用情况如实告知石谷凡。根据《物业服务收费管理办法》第十二条第二款规定：“物业管理企业应当向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度预决算并每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况”。根据《关于印发〈物业服务项目收支情况报告撰写规范〉和〈物业服务项目收支情况报告示范文本〉的通知（京建发（2010）758号）》，自2011年1月起，物业公司应当参照《物业服务项目收支情况报告示范文本》结合物业服务项目实际情况，于每年一季度在物业管理区域显著位置公示上一年度物业服务收支情况。根据《姜庄湖园林别墅（二期）业主临时公约》第七条第二款约定，物业公司建立物业管理费收支账目，每半年向产权人公布，接受业主查询，并每年进行审计。虽然法律法规、项目公约对物业公司的公示义务有明确规定和要求，但物业公司从未向业主公示过物业服务费收支账目，已先行构成违约。为此，石谷凡有权对物业公司的收费主张行使抗辩权，而无需承担违约责任。3.物业公司无权基于代收代缴费用向石谷凡要求承担滞纳金。姜庄湖项目执行酬金制，物业服务费中管理酬金以外的部分均为为现实物业管理而由物业公司代收代缴的费用，而非物业公司的营业收入。物业公司无权基于代收代缴费用向石谷凡要求承担滞纳金。一审法院审理查明：2004年6月1日，物业公司与北京姜庄湖园林别墅开发有限公司签订《姜庄湖园林别墅物业管理委托合同》，为涉案房屋所在小区提供物业服务。一审庭审中，物业公司表示已如约提供了物业服务。2007年7月6日，石谷凡与北京姜庄湖园林别墅开发有限公司签订《北京市商品房现房买卖合同》（合同编号XF××），约定由石谷凡购买位于北京市朝阳区××号楼××层××号房屋（以下称涉案房屋），房屋实测建筑面积215.56平方米。《北京市商品房现房买卖合同》附件七为《姜庄湖园林别墅（二期）业主临时公约》，就物业管理服务内容和标准、物业管理费收费标准等进行了约定，其中第九条第一款物业管理服务费用：管理费的确定和调整及其收取办法按照法律法规及北京市的有关规定执行。本物业属高档住宅，其物业管理费标准为9.5元／平方米／月，按实测建筑面积收取；在支付了首次管理费后，产权人应从第一年第二季度开始按季度向物业管理企业缴纳物业管理费，产权人应在每季度的第一个月的五日前向物业管理企业缴纳本季度的物业管理费；如果产权人在任何应付款项到期后的十五日内还没有支付该款项，物业管理企业有权就迟延付款征收违约金，违约金自该款项应付期限届满之日起以应交纳的费用总额的千分之二按日计算。第十三条违约责任：……产权人、使用人未按照本公约交纳物业管理费用的，物业管理企业收取自应付之日起至实际支付日的逾期违约金，按每日3‰收取违约金。一审法院判决认定：物业公司接受北京姜庄湖园林别墅开发有限公司的委托，在涉案房屋所在小区正式成立业主管理委员会并正式委托新的物业公司接管前为该小区提供物业服务。一审庭审中，物业公司表示其已按约提供了物业服务，对此石谷凡未举证予以反驳，故法院对物业公司的陈述予以采信。石谷凡已实际接受物业公司提供的服务，理应按约交纳相应的物业管理费。石谷凡辩称物业公司未按约定进行决算及公示，但就此未提交证据予以证明，且在物业公司已履行了其主要合同义务的情况下，上述抗辩理由不是石谷凡拒绝支付物业管理费的合理事由。关于违约金，《姜庄湖园林别墅（二期）业主临时公约》中明确约定了物业管理费的支付时间及逾期付款责任，物业公司主张违约金于法有据，但物业公司主张的金额过高，法院酌情予以调整。根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，石谷凡经法院合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利，法院依法缺席判决。据此，一审法院判决：一、石谷凡于判决生效之日起七日内支付物业公司二〇一一年七月一日至二〇一四年九月三十日期间物业费七万九千八百六十四元九角八分，违约金一千元。二、驳回物业公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。石谷凡不服一审法院上述民事判决，向法院提起上诉，其主要的上诉理由为：一、本案基本事实不清，一审物业公司主张涉案房屋面积215平米，石谷凡持有的产权证显示房屋面积为215.56平米。房屋面积将直接决定石谷凡需要承担的物业费，一审法院却在没有查明基本事实的基础上做出了判决。二、本案一审判决证据不足。双方实际签署有物业合同，物业管理服务合同系证明本案双方当事人存在物业管理法律关系的重要证据，仅以购房合同为依据，很多重要事实无法查清。一审法院将证明物业公司没有按约定制作并公示决算的责任赋予石谷凡是不公平的。提供物业费用决算及公示是物业公司的法定义务，理应由物业公司举证其完成法定与约定的义务，证明其实际提供了物业服务和物业服务的实际支出。三、本案存在程序错误。一审法院未查明物业公司诉讼请求。起诉书与庭审笔录中要求的物业费不一致，起诉书显示物业公司请求的物业管理费为79864.98元，庭审笔录显示物业公司主张9.5元／平方米／月，涉案房屋面积215平方米，自2011年7月1日至2014年9月30日期间的物业费，根据庭审笔录中记载的计算方式得出结果为79657.5元，是诉讼请求的变更，应该给石谷凡答辩期与举证期限，但一审法院没有给予石谷凡上述合理期限。庭审笔录显示物业公司申请在庭后提交双方签订的物业管理合同作为本案证据。首先，对于物业公司在庭后提交的证据，一审法院应该给予石谷凡合理的质证期，其次，一审法院应该通过法庭调查来核实该证据的真实性、合法性、关联性，但一审法院既没有给予石谷凡合理的质证期也没有对该证据进行法庭调查.一审判决在法庭调查未结束的情况下就作出判决的行为是违反法定程序的。请求撤销一审判决，发回重审。物业公司服从一审判决。本院经审理查明：2004年6月1日，物业公司与北京姜庄湖园林别墅开发有限公司签订《姜庄湖园林别墅物业管理委托合同》，为涉案房屋所在小区提供物业服务。2007年7月6日，石谷凡与北京姜庄湖园林别墅开发有限公司签订《北京市商品房现房买卖合同》（合同编号XF61506），约定由石谷凡购买位于北京市朝阳区××号楼××层××号房屋（以下称涉案房屋），房屋实测建筑面积215.56平方米。《北京市商品房现房买卖合同》附件七为《姜庄湖园林别墅（二期）业主临时公约》，就物业管理服务内容和标准、物业管理费收费标准等进行了约定，其中第九条第一款物业管理服务费用：管理费的确定和调整及其收取办法按照法律法规及北京市的有关规定执行。本物业属高档住宅，其物业管理费标准为9.5元／平方米／月，按实测建筑面积收取；在支付了首次管理费后，产权人应从第一年第二季度开始按季度向物业管理企业缴纳物业管理费，产权人应在每季度的第一个月的五日前向物业管理企业缴纳本季度的物业管理费；如果产权人在任何应付款项到期后的十五日内还没有支付该款项，物业管理企业有权就迟延付款征收违约金，违约金自该款项应付期限届满之日起以应交纳的费用总额的千分之二按日计算。第十三条违约责任：……产权人、使用人未按照本公约交纳物业管理费用的，物业管理企业收取自应付之日起至实际支付日的逾期违约金，按每日3‰收取违约金。2008年3月25日物业公司作为甲方与石谷凡作为乙方签订了《姜庄湖园林别墅（公寓）物业管理协议》，该协议第六章约定本物业按高档住宅建设。其物业管理费标准未公寓9.5元／平方米／月；在支付了首次管理费后，产权人应从第二年开始按季度向物业管理企业交纳物业管理费，产权人应在每季度第1月5日前向物业管理企业交纳本季度的物业管理费。双方还对其他事项进行了约定。石谷凡未交纳2011年7月1日至2014年9月30日期间的物业费。以上事实，有当事人当庭陈述、北京市商品房现房买卖合同等证据在案为证。法院认为：本案争议的焦点是石谷凡提出的物业公司要求按照预算标准支付物业管理费能否构成业主拒交物业服务费用的法定事由。根据我国物权法、合同法及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件的司法解释》等法律法规的规定，只有在物业服务公司存在未履行合同主要义务时，即物业服务公司出现根本性违约的情况下，业主拒交物业费的做法才有可能得到法院的支持。而纵观本案，石谷凡提出的抗辩理由认为涉案管理项目物业服务费执行的是酬金制，物业公司要求业主按照预算标准支付物业管理费缺乏法律依据，需要说明的是该项抗辩事由不能证明物业公司在履行物业服务合同中存在重大违约行为，导致业主丧失了根本上的合同利益。且根据《姜庄湖园林别墅（公寓）物业管理协议》约定，石谷凡负有预先交纳物业管理费的义务，故本院对于石谷凡提出的拒绝交纳物业费的辩解意见不予采信。综上，石谷凡的上诉理由不能成立，本院不予支持。一审法院判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。案件受理费898元，由石谷凡负担（于本判决生效后7日内交纳）。二审案件受理费1796元，由石谷凡负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 王 黎代理审判员 申峻屹代理审判员 肖 斌二〇一五年八月二十日书 记 员 刘 欣 来源：