（2015）三中民终字第8582号

裁判日期: 2015-08-20

公开日期: 2016-01-07

案件名称

钟生琴与北京地天泰物业管理有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

北京市第三中级人民法院

所属地区

北京市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

钟生琴,北京地天泰物业管理有限公司

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

北京市第三中级人民法院民事判决书（2015）三中民终字第8582号上诉人（原审被告）钟生琴，女，1969年3月10日出生。被上诉人（原审原告）北京地天泰物业管理有限公司，住所地北京市平谷区大华山镇兴华工业小区4区26号。法定代表人陈刚，总经理。上诉人钟生琴因房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2015）朝民初字第975号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。2014年12月，北京地天泰物业管理有限公司（以下简称地天泰公司）诉至原审法院称：2010年6月20日，钟生琴与地天泰公司签订《房屋租赁合同》一份、《补充协议书》一份，约定地天泰公司向钟生琴出租朝阳区来广营地区红军营东路9号院2号楼1层部分房屋，面积为161.14平方米，租赁期限自2010年6月20日起至2013年4月9日，年租金176440元，租赁房屋的水、电费由钟生琴承担。上述合同约定钟生琴未按本合同约定交纳房租或其他有关费用，逾期超过15日的，钟生琴应按全年租金的10%向地天泰公司支付违约金，并赔偿因其违约给地天泰公司造成的经济损失。上述合同签订后，地天泰公司依合同约定将房屋交付给钟生琴使用，但钟生琴自2012年12月20日至今支付房屋租金3000元。钟生琴的行为违反了合同约定的租金支付方式，也没有足额交纳租金，其行为构成严重违约。地天泰公司要求钟生琴支付房屋租金，并按照合同约定的租金标准支付占用使用费，支付违约金、赔偿损失，但钟生琴一直拖延不交，并占用上述房屋至今。故此诉至法院，请求人民法院判令钟生琴支付地天泰公司2012年12月20日起至2013年4月9日房屋租金50912元、房屋使用费（年租金176440元÷360×2013年4月10日起至钟生琴实际腾房之日止）、水电费2064元、暖气费2417.1元、违约金17644元。钟生琴辩称：我不同意支付2012年12月20日到2013年4月9日的房租，市政修路对经营造成影响，武警同意免房租；我不同意支付2013年4月10日之后的房屋占用使用费，因为地天泰公司和武警签订房屋租赁合同的租赁期限截止到2013年3月20日，2013年3月20日以后的房屋使用费与地天泰公司没有任何关系。2013年4月12日、5月2日，我分别致函地天泰公司，内容为我要交钥匙和房屋，却被地天泰公司拒收，地天泰公司要求我交齐一切不合理的费用；3、我的水电费已经从2012年11月交到2013年3月12日，如果我不交水电费，地天泰公司早就把我的水电断了。我不同意支付暖气费，因为我的供暖设备和宾馆是一条线，我的上面没有武警住，所以武警就关掉了暖气，一冬天没有暖气，没有暖气不用交暖气费。武警的汤股长，当着余军面跟我说武警不收暖气费，让我也不交了。且武警的另案中武警的代理人陈述说不收取水电费了；我不同意支付违约金，因为2012年地天泰公司让商户写免房租申请，迟迟没有答复免除多少，所以前面的几家商户不知道交多少房租的情况下，拒交房租。地天泰公司马上停水停电，而且是在合同规定的没有超出规定日期内停水停电，我怕地天泰公司给我停水停电。地天泰公司给我要钱，我只能向亲朋好友借几千元给地天泰公司交钱。因为武警同意免房租，我不欠地天泰公司任何费用，所以我没有违约。原审法院经审理查明：2010年6月20日，钟生琴与地天泰公司签订《房屋租赁合同》，其内容为地天泰公司同意出租且钟生琴同意承租朝阳区来广营乡红军营东路9号院2号楼首层，作为钟生琴的经营场地，该场地租赁建筑面积为161.14平方米。租赁期自2010年6月20日起至2013年4月9日止。自该场地交付钟生琴使用之日起，无论钟生琴营业与否即正式开始计算租赁期，钟生琴应向地天泰公司交纳第一个半年的租金88220元。本合同租赁期满前三个月，钟生琴可提出要求在租赁期满后继续租用该场地，经双方协商，如在第三者提出同等租用条件下，钟生琴可优先获签下一期租赁合同。如钟生琴未能于本合同期满前三个月与地天泰公司达成续租协议，钟生琴将丧失优先权。本合同有效期届满，双方未达成续租协议的，钟生琴应于租赁届满之日迁离租赁房屋，并将其返还地天泰公司，房屋内可移动物品由钟生琴处理，不可移动的设备、设施全部无偿归还地天泰公司所有。合同签署当日，钟生琴须向地天泰公司交纳年租金总额百分之十的保证金18000元。钟生琴在租赁期限内租用该场地，租金共计176440元。双方签署合同之日，钟生琴须向地天泰公司支付6个月租金，以后钟生琴须于每年12月10日和6月10日前向地天泰公司交纳下一个半年度的租金。钟生琴向地天泰公司缴付的保证金，视为钟生琴向地天泰公司承诺遵守本合同规定的保证。如钟生琴违约或单方提前终止合同（因地天泰公司违约造成钟生琴终止合同除外），所有保证金将不予退还，地天泰公司并保留向钟生琴追讨赔偿的权利。地天泰公司提供自来水、电、暖。用水、用电由地天泰公司负责单独安表，水、电、暖价格按北京市政府相关部门规定的商业计费标准计算，且按市价格政策变动而变动。钟生琴应在收到交费通知的3日内，向地天泰公司支付相关费用，若钟生琴逾期7日仍未交付相关费用，地天泰公司有权停止供给服务。钟生琴承租的门面房正前方8米的车位有优先使用权，8米以外的车位为各商户公共使用。除人力不可抗拒或非地天泰公司所控制的原因外，地天泰公司需按钟生琴的营业时间保障钟生琴在该场地内的正常经营。钟生琴未按本合同规定向地天泰公司交纳有关费用或未按本合同规定向地天泰支付违约金，地天泰公司有权从保证金中扣除该笔款项，如保证金不足该笔款项时，地天泰公司有权要求钟生琴就欠缴纳部分进行补交，补交不足，地天泰公司除有权即时终止提供该场地营业所必须之条件，地天泰公司可依法追究钟生琴法律责任。同日，地天泰公司与钟生琴签订《补充协议书》，其内容为水、电、暖气价格问题按国家经营企业均应按商业计价标准缴费的规定，水费6.1元每立方米，每月查表一次，电费1元每度，每月查表一次，暖气费30元每平米每冬季，每年11月10日前交纳，以上费用均由地天泰公司代收，再交至武警。2010年6月21日，钟生琴支付租房押金18000元。经询，钟生琴与地天泰公司确认钟生琴已经交纳了2012年12月20日之前的房屋租金，另钟生琴仅交纳了2012年12月20日之后的房屋租金3000元。2012年11月23日，北京市朝阳区来广营乡司法所出具《证明》，其内容为2012年11月4日上午，来广营乡司法所接武警八支队汤股长电话，请来广营乡司法所协助处理商户与部队的事。司法所于当日上午11时左右赶到现场，当时双方正在部队的会议室进行商谈，司法所就参与了此次商谈。在商谈中，部队的一位领导说过减免租金的事。在钟生琴起诉地天泰公司的另案中，2014年7月11日，法院进行现场勘验，诉讼中，经法院释明，钟生琴不申请对相关装修进行鉴定，其称在一审公正判决后才能腾房。钟生琴称2013年4月3日被断水断电，地天泰公司称2013年4月12日武警部队开始断水断电。在原审法院庭审中，双方的主要争议：1.武警部队房地产租赁合同问题。钟生琴提供《武警部队房地产租赁合同》（租赁期限为2007年11月20日起至2013年3月20日）、《证明》等证据，以此证明地天泰公司擅自转租，欺诈钟生琴。地天泰公司认可上述证据之真实性，但其认为《证明》与案件无关，《武警部队房地产租赁合同》只约束地天泰公司与武警，与钟生琴无关。2.房屋租金问题。钟生琴提供收据若干，以此证明水电费、房屋租金交纳情况。地天泰公司认可上述证据，但认为钟生琴没有按照合同约定支付租金。原审法院认为：钟生琴、地天泰公司签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，但依据《武警部队房地产租赁合同》显示地天泰公司的租赁期间截止到2013年3月20日，地天泰公司未提供相关证据证明其陈述的租赁期间延长事宜，故钟生琴、地天泰公司签订的《房屋租赁合同》有效的租赁期间应为2010年6月20日起至2013年3月20日，在上述期间内，双方应依约履行上述合同。关于地天泰公司要求钟生琴支付2012年12月20日起至2013年4月9日剩余房屋租金一节，此需要考虑以下几点，第一，地天泰公司仅能要求2012年12月20日起至2013年3月20日期间的房屋租金，还需扣除3000元已交纳的房屋租金，第二，考虑房屋租金酌减因素，第三，钟生琴已经交纳的保证金应用于冲抵相关费用，钟生琴不需支付地天泰公司2012年12月20日起至2013年3月20日的房屋租金。关于房屋使用费一节，考虑到钟生琴实际占用房屋、房屋的状况、双方交接房屋情况、房屋租金酌减等因素，故法院确定钟生琴应支付地天泰公司房屋使用费，具体数额由法院酌定。关于水电费、暖气费一节，依据《补充协议书》约定地天泰公司为代收代缴，现武警未进行相关主张，故法院对地天泰公司该项诉讼请求不予支持；关于违约金一节，钟生琴迟延交纳租金，但地天泰公司在租赁期限、门口停车位亦存在相关问题，故法院对地天泰公司该项诉讼请求不予支持。据此，原审法院于2015年3月判决：一、钟生琴于判决生效后七日内支付北京地天泰物业管理有限公司房屋使用费{计算方式为十七万六千四百四十元除以三百六十五除以二乘以自二〇一三年五月二十三日起至钟生琴实际腾退完毕《房屋租赁合同》中场地之日止}。二、驳回北京地天泰物业管理有限公司其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。判决后，钟生琴不服，以涉案房屋未能及时交付的原因系地天泰公司的责任为由上诉至本院，不同意支付涉案房屋的房屋使用费。地天泰公司向本院寄送书面意见，表示虽对原审判决有异议，但未上诉，不同意钟生琴的上诉意见。本院经审理查明的事实与一审查明的事实无异。上述事实，有当事人陈述、《房屋租赁合同》等证据在案佐证。本院认为：公民、法人的合法权利受法律保护。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，原审法院依据已经查明的事实及目前的证据，结合相关法律规定所作的处理并无不当。上诉人钟生琴主张未能交付房屋的责任在于地天泰公司，因其未能就此提供有力证据，故对于其该项上诉意见，本院难以采纳，对于钟生琴不同意支付涉案房屋使用费的请求，本院亦难以支持。综上所述，原审法院对此案认定事实清楚，程序适当，处理正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费813元，由北京地天泰物业管理有限公司负担763元（已交纳），由钟生琴负担50元（于本判决生效后7日内交纳）；二审案件受理费813元，由钟生琴负担（已交纳）。本判决为终审判决。审　判　长　　邓青菁代理审判员　　张玉娜代理审判员　　刘向飞二〇一五年八月二十日书　记　员　　衡珊珊来源：