（2015）张乐民初字第00380号
裁判日期: 2015-08-20
公开日期: 2016-01-06
案件名称
张家港市杨舍镇东城欣城信息服务部与刘杰、邵春居间合同纠纷一审民事判决书
法院
张家港市人民法院
所属地区
张家港市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
刘杰,邵春
案由
居间合同纠纷
法律依据
最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（一）：第十条；《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款，第四百二十四条，第四百二十六条第一款
全文
江苏省张家港市人民法院民 事 判 决 书（2015）张乐民初字第00380号原告张家港市杨舍镇东城欣城信息服务部。经营者朱云刚。委托代理人赵凤兵，北京大成（苏州）律师事务所律师。被告刘杰。被告邵春。原告张家港市杨舍镇东城欣城信息服务部（以下简称东城欣城信息服务部）与被告刘杰、邵春居间合同纠纷一案，本院于2015年6月2日立案受理后，依法由审判员沈坚独任审判，适用简易程序于2015年6月26日公开开庭进行了审理。原告东城欣城信息服务部的委托代理人赵凤兵、被告刘杰、邵春到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告东城欣城信息服务部诉称：2015年5月10日，原告作为居间方与作为买方的二被告及出卖方祝传军签订了《房屋买卖协议》，约定出卖方将位于张家港市杨舍镇民丰苑东区18幢502室房屋一套出售给二被告，并约定了房屋买卖的相关事宜及二被告在2015年6月18日前向原告支付佣金8800元。合同签订当日，二被告向出卖方支付了购房定金5000元，但二被告并未按合同约定支付原告佣金。为此向法院起诉要求二被告共同支付居间报酬8800元并承担该款自2015年6月19日起至实际给付之日止按银行同期贷款利率计算的利息损失、律师代理费损失2500元，案件诉讼费由二被告承担。被告刘杰、邵春共同辩称：我们不应该付这笔钱，因为：1、原告不具备中介的资质；2、居间合同应当以最终的成交为目的，只有在买卖合同成立后才可以要求委托人支付中介报酬，这个买卖合同应该是最终买卖双方签订的成交合同；3、协议书上第八条的约定应该是无效的，被告签订的这份买卖协议是格式合同，第八条的有关违约责任的约定已构成格式合同中的霸王条款，应认定无效。因此如果没有交易成功仍需承担高额违约金这严重背离了居间合同的立法初衷和公平合理的原则。经审理查明：张家港市杨舍镇东城欣城信息服务部是朱云刚个人经营的个体工商户名称字号，营业执照载明的经营范围为信息咨询服务���国家专项规定除外）。2015年5月10日，祝传军（出售方、甲方）与刘杰（乙方、购买方）签订了一份《房屋买卖协议》，约定甲方自愿将其名下位于张家港市民丰苑东区18幢502室的房产（建筑面积87.09平方米、车库15.44平方米）转让给乙方；双方协定上述房地产成交价格为880000元；在签订本协议时乙方在2015年5月10日先付甲方购房定金5000元，其余260000元在2015年5月18日前办理过户手续时支付，乙方在2015年6月18日前以贷款方式支付甲方房款615000元。双方协定2015年5月18日办理房地产过户手续，甲方不迟于2015年6月18日将房屋及土地使用权交于乙方，结清此日期前所发生的全部水电物业等费用并且将户口迁出；乙方中途违约，乙方不得向甲方索还定金，甲方中途悔约，甲方应在悔约之日起1日内将定金退还给乙方，另给乙方相当定金的违约金；签订本合同，视中介成功，居间方有权按市房地产管理处规定收费标准向甲乙双方收取佣金，中介佣金按总房价的2%收取（其中甲、乙双方各承担总房价的1%），并于2015年6月18日前付清，事后如有变更，佣金不在退还之列，如有一方违约，则由此造成的一切经济损失（中介费、上诉费、律师费等一切费用）均由违约方承担；本协议一式三份，甲乙双方和居间方各执一份，本协议自双方签订之日起即具有法律效力，当事人须全面履行该合同所规定权力和义务，当协议造成违约时由违约方的签字人承担违约责任；协议对其他事项也作了约定。在该协议的甲方一栏内由祝传军签名，同时祝传军代其妻子张成艳也在甲方一栏签名，在乙方一栏内由刘杰、邵春签名，在居间方一栏内加盖了张家港市杨舍镇东城欣城信息服务部的印章。东城欣城信息服务部认为其促成祝传军、张成艳与刘杰、邵春签订该协���后，刘杰、邵春没有按时支付中介费，聘请北京大成（苏州）律师事务所律师向本院提起诉讼，产生律师费2500元。以上事实，有个体工商户营业执照、房屋买卖协议、委托代理合同、增值税普通发票、现金缴款单、庭审笔录予以证实。两被告陈述签订协议的过程如下：关于卖房信息我们是从网上看到的。然后打电话就联系到了一个叫黄芳的人，然后黄芳带我们去祝传军那里看了一下房子，这个《房屋买卖协议》就是在民丰苑东区的这个房子里签订的。当时只是去看看的，也没想到买房子，跟家里人也没有商量，身上当时也没有钱但是不知道怎么糊里糊涂就从信用卡上取现了5000元。当时就稀里糊涂的签字了，原告也没让我们看条款，具体协议当中的各项权利义务我们也不清楚。后来考虑小孩上学学区问题以及家里经济条件状况，而且房屋价格��高，所以我们就不想买这个房子了。原告称：黄芳也是原告方的合作人，在签订《房屋买卖协议》过程中祝传军的妻子中途回来过，由于是开店的，中途又回去了，所以祝传军帮他老婆签订了这份卖房协议。本案审理中，本院找黄芳和祝传军的妻子张成艳核实了案件相关情况。黄芳称：我与东城欣城信息服务部是合作关系，一开始我们在网上登记了民丰苑另外一套房屋的出售信息，邵春看到信息后打我电话，由于该套房屋已经卖掉了，我们就推荐了民丰苑东区18幢502室祝传军的房子，因为祝传军的售房信息在东城欣城信息服务部也登记的，后来才签订了房屋买卖协议。签协议的时候，我们信息服务部的人都在场，祝传军的老婆张成艳中途回来过的，后来她店里有事就先走了，她的名字是祝传军帮她代签的，她也认可该协议的。后来邵春又称钱不够，不想买这个房子了。张成艳称：我和祝传军系夫妻关系，民丰苑东区18幢502室房屋买卖的事情我是清楚的，卖房子是我和祝传军商量的。签协议当天我也回过家里的，后来由于有事我就委托我老公经办的，对于《房屋买卖协议》效力我也认可的。后来听中介说买房的人又不愿买了，卖房信息是我们到东城欣城信息服务部办了一个卖房登记，《房屋买卖协议》是在中介的促成下签订的。本院认为：居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同，居间人促使合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。本案中，两被告与祝传军、原告签订的《房屋买卖协议》，经两被告签字、祝传军以及原告签字、盖章确认，且祝传军的妻子张成艳也对该《房屋买卖协议》的效力予以认可，该《房屋买卖协议》依法���立并生效。协议中涉及了中介条款，明确了中介成功的情形、中介费的计算方法、中介费的负担方式、中介费的支付时间以及相应的违约责任，该中介条款并不违法国家法律法规的强制性规定，合法有效，对买卖双方以及居间方均具有约束力，原告作为居间方为两被告购买房屋提供中介服务并促成买卖双方签订协议，虽然买卖双方签订协议后最终没有达到交易成功的结果，该结果的发生是两被告自身原因所导致，这并不影响两被告应当按照中介条款的约定按总房价（88万元）的1%向原告支付中介费8800元，因两被告未能在约定的2015年6月18日前向原告支付中介费，两被告的行为已经构成违约，原告要求两被告支付约定的中介费8800元，于法有据，本院予以支持。原告有关利息损失的主张也无不妥，本院予以支持。在协议的中介条款中约定如有一方违约，由此造成的��切经济损失（包括律师费）均由违约方承担，该约定系对违约责任的约定，并不是原告免除或者限制其责任的条款，因两被告未能按约支付中介费，是违约方，两被告应根据约定的违约责任承担方式承担违约责任，原告因本次诉讼支出了律师费2500元，该费用属正常合理范围，原告要求两被告支付律师费2500元，符合约定内容且不违反法律规定，本院亦予以支持。对于被告提出的原告不具备中介的资质的抗辩，本院认为，根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（一）》第十条“当事人超越经营范围订立合同，人民法院不因此认定合同无效。但违反国家限制经营、特许经营以及法律、行政法规定禁止经营规定的除外。”的规定，即便原告存在超范围订立合同的情形，本案中的《房屋买卖协议》仍然有效。据此，依照《中华人民共和国合���法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第四百二十四条、第四百二十六条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（一）》第十条之规定，判决如下：一、被告刘杰、邵春应支付原告张家港市杨舍镇东城欣城信息服务部中介费8800元以及该款从2015年6月19日起至实际给付之日止按中国人民银行同期同档贷款基准利率计算的利息损失。限于判决生效后十日内履行。二、被告刘杰、邵春应赔偿原告张家港市杨舍镇东城欣城信息服务部律师费损失2500元。限于判决生效后十日内履行。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取42元，由两被告负担，由两被告在���行本判决时一并履行。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州工业园区支行营业部，账号：10×××99）。审判员 沈坚二〇一五年八月二十日书记员 陈燕 来自：