（2015）三中民终字第09441号

裁判日期: 2015-08-20

公开日期: 2016-09-10

案件名称

曹海红与北京市高岭通达农副产品市场中心租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

北京市第三中级人民法院

所属地区

北京市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

案由

法律依据

全文

北京市第三中级人民法院民事判决书（2015）三中民终字第09441号上诉人（原审被告）曹海红，女，1979年3月18日出生。委托代理人唐淑华，北京市鑫宝律师事务所律师。委托代理人陈天树，北京市鑫宝律师事务所律师。被上诉人（原审原告）北京市高岭通达农副产品市场中心，住所地北京市密云县高岭镇高岭村西。法定代表人杨东，经理。委托代理人马俊杰，北京市密云县穆家峪镇第二法律服务所法律工作者。上诉人曹海红因与被上诉人北京市高岭通达农副产品市场中心（以下简称高岭市场中心）租赁合同纠纷一案，不服北京市密云县人民法院（2015）密民初字第1533号民事判决，向本院提起上诉。本院受理此案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。2015年2月，高岭市场中心起诉至原审法院称：我市场中心与曹海红于2005年签订一份租赁协议，约定曹海红承租我市场中心所属的市场摊位。截止2014年底，曹海红除已交付的房租、供暖费外，尚欠房租9216元，供暖费1560元，共计10776元。此款索要多次未果，故诉至法院，诉讼请求为：1.曹海红给付我市场中心房租、取暖费共计10776元；2.承担本案诉讼费用。曹海红辩称：高岭市场中心所诉租赁费金额不属实，我只租赁高岭市场中心两间房屋，且高岭市场中心自2009年以后，再未向我收取过租金，部分租金已超过诉讼时效；2008年以前的供暖费我已交付，2008年以后高岭市场中心停止供暖，违反了合同约定，应减免相应租金；2013年至2014年两年间，因市场中间场地扩建，严重影响了我的正常经营，此段时间内的租金应予免除；高岭市场中心将市场南面正门锁闭，也影响了我的正常经营，高岭市场中心应赔偿我的经济损失。另外，我认为高岭市场中心的法定代表人杨东与高岭市场属于承包关系，现我合同未到期，杨东的主体资格不适格。综上，我不同意高岭市场中心的诉讼请求。原审法院经审理查明：原高岭市场，系自1995年起由部分商户自筹资金搭建的临时商业用房。2004年，高岭镇政府投资决定对市场进行综合改造，将原有商户自行搭建的房屋拆除，重新将市场建好后交付高岭村委会经营管理。2005年高岭村委会成立北京市高岭通达农副产品市场中心，并将重建的市场房屋根据地理位置的不同划分为每间房60、80、100元三个租金标准。原市场商户在回迁后，可享受以下优惠待遇及奖励：1.原则上享受按原址原建筑面积回迁承租，并另重新订立承租合同，优惠原商户回迁租金的标准为每间商业用房每月60元至100元。2.按期全部自行拆除完毕并回迁的商户享受自回迁之日起五年度的优惠承租，即前五年度中，高岭村民委员会以减收每年度标准租金的30%，作为给予回迁商户按期拆除期间停业损失的经济补偿。3.按期全部自行拆除完毕并回迁的商户享受高岭村民委员会以减收每年度标准租金的30%，作为给予商户为促进市场繁荣的奖励。曹海红自称其将原自建房屋拆除，优惠后以每间每月24元的标准回迁两间房屋至新建市场内。高岭市场中心认为，曹海红自2009年后，未向其交纳租金，就所欠租金及取暖费给付问题，高岭市场中心诉于法院。就曹海红答辩事由，法院到高岭村进行了调查，经向现任村党支部书记柳、现任村会计（原党支部书记）尹、原市场负责人崔了解，该市场建成后，大部分商户自2005年底及2006年初与市场中心签订十年合同，回迁户享受优惠条件，2008年煤炭涨价，高岭市场中心因与租户就供暖费涨价事宜未达成共识，被迫停烧了暖气，部分租赁户自行取暖。村干部曾组织到市场索要过租金，因暖气等问题索要房租未果。2013年9月至2014年底市场扩建，确给租户收入带来影响，村委会开会决定免收租户一年半的租金。市场南门（正门）门口紧邻公路，进出车辆严重影响交通，进出车辆可走市场北门及东门。现市场法人杨东未与村委会签订承包及租赁合同，属于市场中心法人变更。本案在审理过程中，曹海红称其只租赁回迁房两间，同时表示2008年以前的供暖费已付清，2008年之后停止供暖，不应交付取暖费。但曹海红未向法院提交其付清2008年3月15日以前供暖费之证据。就市场扩建影响租户经营的问题，高岭市场中心同意减免曹海红所租房屋一年半的租金。原审法院经审理认为：公民、法人的合法的民事权益受法律保护。曹海红承租原告高岭市场中心的房屋，理应如期交纳租金，不应拖欠，故高岭市场中心要求曹海红给付所欠租赁费的诉讼请求，理由正当，法院予以支持。因双方当事人对所欠租赁费金额意见不一致，且双方均未提交租赁合同及回迁协议，法院以曹海红认可的租房数量及月租金额作为计算租赁费的依据；关于曹海红辩称所欠租赁费应减免市场扩建期间的租赁费的意见，因高岭市场中心认可市场扩建的情况，并同意免除一年半的租金即864元，法院对此不持异议；关于高岭市场中心索要取暖费之请求，因其所诉金额与曹海红认可的租房数量不符，法院以曹海红认可的租房数量为计算取暖费的依据；关于曹海红所述已付清2008年全部供暖费之答辩意见，因高岭市场中心于2008年冬季才停止供暖，曹海红未向法院提交已付清2008年3月15日以前供暖费之收据，故对其该项辩解，法院不予采信；关于曹海红辩称高岭市场中心主体不适格的问题，因本案起诉主体系高岭市场中心而非杨东个人，且高岭村委会并未与杨东就高岭市场签订任何租赁合同，故对于曹海红的该项辩解，法院不予采信；关于曹海红辩称高岭市场中心索要部分租赁费已过诉讼时效的意见，因该租赁合同尚在履行期内，且高岭村村干部证实曾组织索要过租金，高岭市场中心未对租金债权表示放弃，故对曹海红的该项辩解，法院不予支持；关于曹海红辩称由于停暖、市场扩建、锁闭市场正门等原因给其造成的各项损失，与本案不属于同一法律关系，本案不予涉及据此，原审法院于2015年5月作出判决如下：一、曹海红于判决生效之日起十日内，给付北京市高岭通达农副产品市场中心租赁费二千五百九十二元、二〇〇八年三月十五日前所欠供暖费七百八十元，共计三千三百七十二元；二、驳回北京市高岭通达农副产品市场中心的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。判决后，曹海红不服原审判决，持原审抗辩意见上诉至本院，请求二审法院撤销原判，改判驳回高岭市场中心的诉讼请求。高岭市场中心同意原判。本院经审理查明的事实与原审法院一致，本院在此予以确认。上述事实，有双方当事人陈述、欠款金额明细表、公告、曹海红给付租金及供暖费收据、市场扩建施工照片、了解情况笔录等证据在案佐证。本院认为：本案争议的焦点主要有三点，一是高岭市场中心作为本案原告是否适格；二是本案是否超过诉讼时效；三是确定的租金和供暖费数额是否合适。关于本案原告是否适格的问题。在庭审中，各租户均明确表示其承租的是高岭市场中心的房屋，本案租赁关系的双方为出租人高岭市场中心和承租人曹海红，此时作为出租人的高岭市场中心是有权作为原告起诉的。还需要说明的，高岭市场中心由高岭村委会组建设立，本身具有独立法人资格，高岭市场中心法定代表人的变更和高岭村委会是否将该中心承包或者租赁给他人来进行经营管理，均不影响其作为出租人主张权利的诉讼主体地位。关于本案的诉讼时效。本案中，为查明案件事实，原审承办法官专门到高岭村委会进行了调查，根据调查的相关情况可以看出，高岭村委会也曾组织村干部到市场索要过租金；这种作为中心组建者和设立者的村委会到市场向租户索要租金的行为，应视为是市场中心主张权利的行为；据此，原审法院认为本案未超过诉讼时效，合法有据。关于租金和供暖费用的具体数额。根据庭审查明的事实可以看出，涉案市场曾进行过扩建，显然这种市场的扩建行为不可避免地会给租户收入带来一定影响。基于此，高岭市场中心决定免收租户一年半的租金，此种处理方式较为公平合理，也符合本案实际，原审法院据此确定的租金数额也基本适当。本案中，在2008年停暖之前，高岭市场中心是正常供暖，作为供暖者的高岭市场中心有权收取相应的供暖费用，作为供暖受益人的租户也应承担相应的缴纳供暖费的义务。据此，原审法院判令承租人缴纳欠交的供暖费，处理正确。综上，曹海红提出的上诉请求，本院不予支持；原审法院判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费35元，由曹海红负担（于本判决生效之日起七日内交至原审法院）；二审案件受理费50元，由曹海红负担（已交纳）。本判决为终审判决。审　判　员　高　　　　　　贵代理审判员　江　　锦　　莲代理审判员　杨　　　　　　夏代理审判员　程　　　　　　磊二〇一五年八月二十日书　记　员　卢园园书记员陈萌来自：