（2015）青民一初字第1767号

裁判日期: 2015-08-20

公开日期: 2016-07-13

案件名称

李小艳与南宁市海丽房地产开发有限责任公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书

法院

南宁市青秀区人民法院

所属地区

南宁市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

李小艳,南宁市海丽房地产开发有限责任公司,中信银行股份有限公司南宁桃源支行

案由

商品房预售合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第九十三条第一款，第十条第一款，第九十七条，第八条第一款，第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第二十八条，第十条

全文

广西壮族自治区南宁市青秀区人民法院民事判决书（2015）青民一初字第1767号原告李小艳。被告南宁市海丽房地产开发有限责任公司，住所地：南宁市济南路124号3楼311号。法定代表人辛海，执行董事。委托代理人谢永雄。系该公司员工。第三人中信银行股份有限公司南宁桃源支行，住所地：南宁市教育路22号。负责人梁建君，副行长。委托代理人李禄辉，广西桂通律师事务所律师。委托代理人阳华斌，北京市炜衡律师事务所广西分所律师。原告李小艳诉被告南宁市海丽房地产开发有限责任公司（以下简称海丽公司）、第三人中信银行股份有限公司南宁桃源支行（以下简称中信银行桃源支行）商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年5月26日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李小艳、被告海丽公司的委托代理人谢永雄、第三人中信银行桃源支行的委托代理人阳华斌到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告李小艳诉称，2011年10月31日，原告（××）与被告（××）签订《南宁市商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于南宁市青秀区桃源路53号海丽·世纪桃源3号楼1003号房。合同第九条约定，××应当在2012年12月30日前，将经质检部门、施工单位、监理单位、勘察单位、设计单位五方验收合格的房屋交付给××使用。合同第十条约定，××逾期交房超过90日，××有权退房。××退房的，××须在××提出退房要求90日内将××已付款及按中国人民银行同期活期存款利率计算的利息退还给××，并按总价款的千分之一赔偿××的损失。合同签订后，原告依约向被告支付了购房款等各项费用1227196.93元。但被告未能按照合同约定交付房屋。双方又另行于2013年1月4日签订《海丽·世纪桃源﹤商品房买卖合同﹥补充协议》，约定将交房时间延至2013年10月30日前。但直至被告承诺的延期交房的期限届满，工程项目还一直处于停工状态，涉案房屋仍未具备交付条件。原告认为被告的种种行为已经构成了根本违约，给原告造成了经济损失。根据双方签订的合同以及相关法律规定，原告诉至法院，请求依法判令：一、解除原、被告签订的《商品房买卖合同》及其补充协议；二、被告向原告退还原告已交款项1227196.93元（包括首付款325819元、已交银行贷款159379.53元、银行剩余贷款715835.42元、网上备案费138.31元、预告登记费80元、公共维修基金7606.83元、燃气管道费2300元、查档费60元、契税15977.84元）；三、被告向原告支付占用已交款项的利息（计算方式：以1227196.93元为基数，按中国人民银行同期贷款利率，从2011年10月31日起计算至付清之日止）；四、被告向原告赔偿已交款项的违约利息（计算方式：以1227196.93元为基数，按中国人民银行同期存款利率，从2011年10月31日起计算至付清之日止）；五、本案诉讼费用由被告承担。被告海丽公司辩称，一、被告同意解除合同，但认为原告诉请中的银行剩余贷款应由第三人向被告追讨，不应由原告向被告追讨。契税应由我方协助原告办理退税。二、对于第二项诉讼请求中的利息同意按银行同期贷款利率计算，但已交银行贷款的利息应从2012年8月16日起计算，剩余银行贷款的利息及契税的利息不应由被告承担。三、对于第三项诉讼请求，被告认为是重复主张，不应得到支持。第三人中信银行桃源支行陈述称，一、根据贷款合同约定，原告与任何第三方因本案抵押物产生的纠纷均不影响其向我行偿还债务。二、在原告及被告未向我行清偿全部贷款本金的情况下，我行对贷款合同项下的抵押物享有抵押权。三、被告在房屋未取得所有权证及办妥抵押权证的情况下，对原告的清偿义务承担连带清偿责任，故原告及被告对所欠我行贷款本息承担连带清偿责任。四、对因本案产生的追讨、贷款本息产生的全部费用，包括律师费由原被告连带清偿。经审理查明，2011年10月31日，原告（××）与被告（××）签订了一份《南宁市商品房买卖合同》（合同编号：YS00219121）（以下简称“商品房买卖合同”），约定原告向被告购买位于青秀区桃源路53号海丽·世纪桃源3号楼1003号房屋，总价款1065189元。合同第九条“交付期限及交付条件”约定，××应当在2012年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第2种条件，并符合本合同约定的商品房交付××使用：该商品房经质检部门、施工单位、监理单位、勘察单位、设计单位五方验收合格。合同第十条“××逾期交房的违约责任”约定，除本合同第九条规定的特殊原因外，××如未按本合同规定的期限将该商品房交付××使用，按下列第1种方式处理：逾期超过90日后，××有权退房。××退房的，××须在××提出退房要求之日起90日内将××已付款及按中国人民银行同期存款利率计算的利息退还给××，并按总价款的千分之一赔偿××损失。××应配合××办理退房的有关手续。××要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限届满之日起至实际交付之日止，××按日向××支付已交付房价款万分之一（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。该商品房买卖合同于2011年11月11日取得合同登记备案证明。2013年1月4日，原告（乙方）（××）与被告（甲方）（××）签订了一份《海丽·世纪桃源﹤商品房买卖合同﹥补充协议》（以下简称“补充协议”），约定：一、交房时间调整为：甲方不迟于2013年10月30日前交房给乙方。二、基于交房时间的调整，甲方补偿乙方：（3）从2013年1月1日起计至2013年10月30日前交付房屋使用时止，按乙方已付房款房价款的万分之一／天计付直接补偿款给乙方。三、本协议自双方签字、盖章后生效，本协议一式两份，甲乙双方各执一份，与合同文本具有同等法律效力。在上述商品房买卖合同及补充协议约定的交房期限届满后，被告仍未向原告交房，原告遂以被告逾期交房的行为构成违约为由，诉至法院，请求判如所请。被告则答辩如前。第三人则陈述如前。在诉讼过程中，被告陈述称：“涉案房屋所在的工程已经停工两年多，也没有恢复施工，因此无法确认何时能够交付涉案房屋。”另查明，原告于2011年10月30日向被告支付了首付款325189元、公共维修基金7606.83元、燃气管道费2300元、预告登记备案费80元、网上备案费138.31元，于2011年10月31日支付查档服务费60元，于2011年11月15日支付契税15977.84元。再查明，2012年8月10日，原告（甲方、借款人、抵押人）、被告（丙方、保证人）与第三人（乙方、贷款人、抵押权人）签订了一份《中信银行个人购房借款合同》（以下简称“借款合同”），约定原告为购买涉案商品房向第三人抵押借款740000元，贷款期限360个月，从2012年8月16日起至2042年8月16日止。并约定对原告取得房屋所有权证并办妥第三人为抵押权人的抵押登记之前所产生的所有原告应付款项，被告提供阶段性连带责任保证。2012年8月16日，第三人向被告转账支付上述借款合同项下的借款740000元。截止2015年6月20日，原告向第三人清偿贷款本息合计159379.53元，尚欠贷款本金715835.42元。还查明，原告于2015年5月26日向本院递交起诉状，提出解除合同的意思表示，本院于2015年7月7日向被告送达起诉状副本、应诉通知书等相关法律文书。本院认为，原、被告于2011年10月31日签订的商品房买卖合同及2013年1月4日签订的补充协议，是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，对双方均具有法律约束力，双方均应恪守履行。关于商品房买卖合同及补充协议是否应予解除的问题。本案商品房买卖合同签订之后，原告已按合同约定履行完其付款义务，被告则应按双方约定至迟于2013年10月30日前将符合合同约定条件的商品房交付给原告，但至本案庭审结束时即2015年7月24日止，原告所购商品房尚未达到交付条件，且被告在庭审中亦表明何时能交房尚无法确定，被告逾期交房的行为构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条的规定及双方之间的商品房买卖合同第十条第1款第（2）项之约定，原告有权主张解除合同。被告亦予以同意，本院对此予以确认。由于原告未曾向被告发出过解除合同通知书，而是径向法院起诉要求解除合同，故应当以起诉状副本送达被告之日即2015年7月7日视为解除合同通知到达之日，本案商品房买卖合同及补充协议自该日起解除。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。商品房买卖合同第十条约定××须在××提出退房要求之日起90日内将××已付款及按中国人民银行同期存款利率计算的利息退还给××，并按总价款的千分之一赔偿损失。本案商品房买卖合同解除后，被告应于合同解除之日起90日内即2015年10月4日前将原告因购买涉案商品房支出的首付款325819元、公共维修基金7606.83元、燃气管道费2300元、已偿贷款本息159379.53元、尚欠贷款本金715835.42元、预告登记备案费80元、网上备案费138.31元及查档服务费60元返还给原告，并根据商品房买卖合同的约定，于合同解除之日起90日内即2015年10月4日前向原告支付相应的利息。关于被告提出尚欠贷款本金715835.42元不应返还给原告的抗辩，由于该部分款项系购房款的性质，原告通过向第三人抵押借款的方式将该部分购房款支付给了被告，合同解除后，被告还应将该部分购房款返还给原告。因此，对被告的该项抗辩，于法无据，不予支持。关于原告主张的已付款项的利息问题，根据商品房买卖合同第十条的约定，该部分利息实际上是违约金的性质。被告在庭审中同意按中国人民银行同期贷款利率支付利息，对于已偿贷款本息的利息从2012年8月16日起计算，系其对权利的自行处分，本院予以准照。对于已偿贷款本息159379.53元的利息，从贷款银行放款之日即2012年8月16日起计算。对于其他各项已付款项的利息应从付款之日起计算，即首付款325819元、公共维修基金7606.83元、燃气管道费2300元、预告登记备案费80元及网上备案费138.31元的利息，从2011年10月30日起计算。查档服务费60元的利息，从2011年10月31日起计算。此外，对于尚欠贷款本金715835.42元的利息，应根据合同约定按中国人民银行同期存款利率从贷款银行放款之日即2012年8月16日起计算。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十八条的规定，本案商品房买卖合同第十条约定利息（违约金）按银行存款利率计算，而原告主张按贷款利率计算，属于请求人民法院增加违约金，并如前所述得到支持。在增加违约金以后，原告还主张按银行存款利率赔偿已交款项的违约利息，没有法律依据，原告也未能举证证明其实际损失，本院对此不予支持。关于契税15977.84元，因合同解除，原、被告最终未能完成交易，根据《国家税务总局关于办理期房退房手续后应退还已征契税的批复》（国税函（2002）622号），原告可自行到税务部门办理退回契税的相关手续，故对原告的相关主张，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十八条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告李小艳与被告南宁市海丽房地产开发有限责任公司于2011年10月31日签订的《南宁市商品房买卖合同》及2013年1月4日签订的《海丽·世纪桃源﹤商品房买卖合同﹥补充协议》于2015年7月7日起解除；二、被告南宁市海丽房地产开发有限责任公司应于2015年10月4日前向原告李小艳退还首付款325819元、公共维修基金7606.83元、燃气管道费2300元、已偿贷款本息159379.53元、尚欠贷款本金715835.42元、预告登记备案费80元、网上备案费138.31元及查档服务费60元；三、被告南宁市海丽房地产开发有限责任公司应于2015年10月4日前向原告李小艳支付已偿贷款本息159379.53元的利息（计算方式：以159379.53元为基数，按中国人民银行同期贷款基准利率，从2012年8月16日起计算至付清之日止）；四、被告南宁市海丽房地产开发有限责任公司应于2015年10月4日前向原告李小艳支付尚欠贷款本金715835.42元的利息（计算方式：以715835.42元为基数，按中国人民银行同期存款利率，从2012年8月16日起计算至付清之日止）；五、被告南宁市海丽房地产开发有限责任公司应于2015年10月4日前向原告李小艳支付首付款325819元、公共维修基金7606.83元、燃气管道费2300元、预告登记备案费80元及网上备案费138.31元的利息（计算方式：以335944.14元为基数，按中国人民银行同期贷款基准利率，从2011年10月30日起计算至付清之日止）；六、被告南宁市海丽房地产开发有限责任公司应于2015年10月4日前向原告李小艳支付查档服务费60元的利息（计算方式：以60元为基数，按中国人民银行同期贷款基准利率，从2011年10月31日起计算至付清之日止）；七、驳回原告李小艳的其他诉讼请求。案件受理费7997元，由被告南宁市海丽房地产开发有限责任公司负担。上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十五日内履行完毕，逾期则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定支付迟延履行金，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院或南宁市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于南宁市中级人民法院，并在上诉期限届满后七日内预交上诉费用。逾期不交也不提出缓交、减交和免交申请的，则按自动撤回上诉处理。审判员　谭　妤二〇一五年八月二十日书记员　郭顺萍附法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十八条当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。微信公众号“”