（2015）深福法民三初字第637号
裁判日期: 2015-08-20
公开日期: 2016-01-11
案件名称
周育青,黄晓芸与高雁飞房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
深圳市福田区人民法院
所属地区
深圳市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
周育青,黄晓芸,高雁飞,深圳市盛联行投资发展有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十四条，第九十七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十二条
全文
广东省深圳市福田区人民法院民 事 判 决 书（2015）深福法民三初字第637号原告周育青，住址广东省普宁市。原告黄晓芸，住址广东省潮安县。委托代理人黄怡钦，广东金地律师事务所律师。被告高雁飞，住址山西省壶关县。委托代理人廖飞军，广东深天成律师事务所律师。第三人深圳市盛联行投资发展有限公司，住所地深圳市福田区八卦岭工业区八卦岭厂房428栋东侧3楼302-3（仅限办公）。法定代表人杜艳花。原告周育青、黄晓芸诉被告高雁飞、第三人深圳市盛联行投资发展有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年3月24日受理后，由代理审判员姚璇娟与人民陪审员韦开丽、韩光明组成合议庭，适用普通程序于2015年7月20日公开开庭进行了审理。原告周育青及两原告的共同委托代理人黄怡钦，被告高雁飞及其委托代理人廖飞军到庭参加诉讼，第三人经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告诉称，2013年12月20日，原、被告签订了一份《深圳市二手房买卖及居间服务合同》，约定原告购买被告名下位于深圳市福田区华强南路下步庙南区50栋503房产（以下简称“涉案房产”）；如任何一方逾期履行义务超过15日的，另一方有权解除合同并选择要求违约方支付转让成交价20%的违约金或承担定金罚则。原告依约支付了20万元定金，并向北京银行深圳分行办理了资金监管手续。2014年1月27日，北京银行深圳分行向原告出具了贷款承诺函，至此，原告已履行完毕全部的付款和付款准备义务。同时，原告先行支付了担保赎楼费7000元以及委托公证费380元。但因涉案房产价值上涨，被告拒不办理房产赎楼手续，经原告和中介公司多次催告，无果，被告的行为已经构成根本违约。（2014）深中法房终字第2446号判决书亦对被告上述违约事实予以认定。故原告请求判令：1、解除原、被告签订的《深圳市二手房买卖及居间服务合同》；2、被告返还定金20万元及按中国人民银行同期贷款利率计算的利息，利息暂计至2015年3月23日为14790.14元，实际计至付清款之日止；3、被告支付违约金436000元（按照转让成交价218万元的20%计算）；4、被告赔偿原告支付的担保赎楼费7000元；5、被告赔偿原告支付的公证费380元。庭审后，原告撤回的第2项诉讼请求中的利息部分以及第4、5项诉讼请求。被告辩称，被告同意解除原、被告签订的《深圳市二手房买卖及居间服务合同》。但本案发生纠纷是因原告造成，过错方是原告：1、原告没有按约定的时间足额支付购房款、变更购买主体和中介后没有及时通知被告，被告因此对涉案房产交易存在严重的不安全感；2、原告在银行贷款承诺函过期后拒不按法庭释明的要求一次性支付购房款，合同没有明确支付最后一笔购房款的时间，被告有权要求双方进行协商并确定收款时间，这是被告作为物权人的权利，被告行使自身权利不存在违约行为。请求驳回原告的全部诉求。第三人未到庭参加诉讼，未提交书面陈述意见。经审理查明，2013年12月20日，原告周育青与被告、第三人签订了一份《深圳市二手房买卖及居间服务合同》，约定被告将其名下的涉案房产转让给原告周育青，建筑面积74.93平方米，转让成交价218万元；定金20万元；买卖双方同意买方支付定金时从交易总价款中预留5000元作为交房保证金交由居间方第三人托管，此款在完成产权变更登记及被告实际交付房产后结算；被告应于签订合同之日起10日内与担保公司签订服务合同，同时出具委托赎楼公证书；若被告虽有担保公司提供担保但仍不能获得赎楼贷款的，被告应在10日内自行筹集资金赎楼，增加的费用由被告承担，被告应在还清贷款并办妥注销登记后2日内将房产证原件交给第三方办理过户；原告周育青须于2014年1月20日前支付除定金外的首期款75万元至买卖双方约定的银行监管账户，被告须依原告周育青或第三方的通知前往约定的银行签署资金监管协议、办理资金监管手续，本条款约定的首期款金额与买卖双方在银行签订的资金监管协议的金额不一致的，以资金监管协议为准；原告周育青应在办理资金监管手续当日向银行提交抵押贷款申请的相关资料，并配合银行办理贷款审批手续，抵押贷款金额以银行承诺发放贷款金额为准；在银行出具贷款承诺函、被告赎出房地产证原件且注销抵押登记之日起3日内，买卖双方签署《深圳市二手房买卖合同》并办理递件过户手续；被告应于收到全部楼款除交房保证金外2日内将涉案房产及钥匙交付原告周育青；如买卖双方任何一方未按合同约定期限履行义务，另一方有权要求违约方以转让成交价为基数支付每日万分之四的违约金并继续履行合同；如一方逾期履行义务超过15日，另一方有权解除合同并选择要求违约方支付转让成交价20%的违约金或承担定金罚则。上述合同签订当日，原告周育青向被告支付定金20万元。因原告周育青不具备购房资格，同日，原告周育青与被告签订了一份《主体变更确认书》，约定上述合同中买方原告周育青的全部合同权利义务转给具有购房资格的原告黄晓芸（原告周育青的嫂子）：原告黄晓芸作为本次交易的贷款申请人；涉案房产过户到原告黄晓芸名下；原告周育青承担不可撤销连带保证责任。原告黄晓芸当日未在该《主体变更确认书》上签名，事后补签名。2013年12月24日，被告出具经公证的委托书，委托深圳市中诚致信融资担保有限公司、蓝玉艳等人作为其代理人办理涉案房产赎楼贷款手续……签署涉案房产的房款资金监管协议或首期款资金监管协议……等。2014年1月14日，原告黄晓芸在北京银行深圳分行的62×××94账户内存入68万元。2014年1月21日，原告黄晓芸、被告代理人蓝玉艳与北京银行股份有限公司深圳分行签订了一份《二手房交易资金监管协议》，约定原告黄晓芸在北京银行深圳分行开立的上述账户作为涉案房产首期款监管账户，监管资金为68万元；监管期限自该协议生效之日起6个月内有效，超出监管期限监管资金自动解除止付。原告黄晓芸表示首期款监管资金68万元是根据房产转让总价218万元减去已支付的定金20万元再减去北京银行口头承诺的可贷款金额130万元计算得出的（218万元-20万元-130万元=68万元）。2014年1月27日，北京银行股份有限公司深圳分行出具《个人购房按揭贷款承诺书》，就原告黄晓芸与被告高雁飞涉案房产交易的贷款申请作出如下承诺：涉案房产在房地产登记部门办理完毕转让过户至原告黄晓芸名下、原告黄晓芸取得涉案房产《房地产证》、并与原告黄晓芸签署了借款合同、办妥了银行为抵押权人的抵押登记手续后，同意向原告黄晓芸发放130万元的按揭贷款，直接划至被告在北京银行开立的6214680130096660账户，承诺书自签发之日起生效，有效期3个月至2014年4月26日。原告履行合同约定的上述义务后，按约定该被告办理赎楼手续，但被告未向担保公司出具赎楼手续，亦未自行赎楼，导致无法继续履行合同。2014年2月24日，原告周育青向被告发出催告函，催告被告应于2014年2月26日前履行办理涉案房产赎楼义务，该催告函落款处除了函告人原告周育青的签名，还有打印字体“居间方深圳市家家顺房产交易有限公司”，居间方代表李志裕签名。被告确认2014年2月25日收到上述催告函，但提出质疑，认为原告私自将居间方由第三人更换为深圳市家家顺房产交易有限公司。第三人与深圳市家家顺房产交易有限公司同是家家顺控股集团旗下的全资子公司，上述催告函是第三人的业务员在下载催告函版本时因疏忽没有修改落款名称。原告黄晓芸非深圳户口，但在深圳已连续居住满一年且有一年以上的社保缴纳记录，原告黄晓芸与其配偶周高筹在深圳均没有房产记录，原告黄晓芸具备购房资格。被告高雁飞与李婷于2009年3月24日登记结婚，涉案房产是被告于2009年12月23日购买、于2009年12月28日登记在被告名下。2014年2月28日，原告周育青、黄晓芸就上述房屋买卖合同纠纷起诉至本院要求继续履行合同，本院受理案号为（2014）深福法民三初字第206号。该案审理过程中，原告表示不能自筹款项一次性支付购房余款，坚持以贷款承诺函继续履行支付购房余款的义务，要求继续履行合同。本院于2014年5月27日作出（2014）深福法民三初字第206号判决，查明了上述事实，并认定原告周育青与被告、第三人于2013年12月20日签订的《深圳市二手房买卖及居间服务合同》及附件《主体变更确认书》合法有效，认定原告交付的首期款符合合同约定，但因庭审中经原、被告双方协商，未能对支付购房款的期限达成一致，经法庭释明，原告仍表示不愿意一次性先行支付购房款，坚持要求按合同的约定以贷款承诺函支付购房款，依据公平原则以及合同法第61、62条的规定，驳回了原告要求继续履行合同及其相关的诉讼请求。原告周育青、黄晓芸及被告高雁飞均不服该判决上诉至深圳市中级人民法院。2015年3月24日，深圳市中级人民法院作出（2014）深中法房终字第2446号判决，确认原审（2014）深福法民三初字第206号判决已查明的事实无误，认定：1、涉案《主体变更确认书》合法有效，在《主体变更确认书》签订后，原告黄晓芸与被告之间就涉案房产成立买卖合同关系；2、涉案房产买卖合同约定75万元首期款应于2014年1月20日前支付至双方约定的银行监管账户，虽然原告黄晓芸与被告委托代理人系于2014年1月21日签订金额为68万元的资金监管协议，但依诚实信用原则及日常生活经验法则，仅迟延1日不会对交易继续进行产生影响，被告及其委托代理人亦未在签订资金监管协议时或签约后的合理期限内对此提出过异议，相反仍在6天后配合原告黄晓芸向监管银行提出贷款申请，在双方买卖合同明确约定“本条款约定的首期款金额与买卖双方在银行签订的资金监管协议的金额不一致的，以资金监管协议为准”的情况下，被告主张原告周育青、黄晓芸构成违约的依据不足；3、涉案房产系被告在其婚姻存续期间购买，应属被告及其配偶李婷的共同共有财产，虽然原告黄晓芸与被告之间的涉案房产买卖合同合法有效，但因原告黄晓芸不能举证证明李婷曾同意或已追认涉案交易，且李婷在两审中均明确表示不同意出售涉案房屋，涉案房屋买卖不能发生所有权变动的物权效力，属于《中华人民共和国合同法》第一百一十条第（一）项所规定的在法律上不能继续履行的情形，故原告黄晓芸关于继续履行合同并将涉案房产过户至其名下的诉讼请求，与前述法律规定不符，不予支持；原告黄晓芸基于继续履行合同为前提而提出的总房款日万分之四的迟延履行违约金主张也因不具备适用前提而不予支持；4、原告周育青已将其在涉案买卖合同中的全部合同权益转让于原告黄晓芸，已非涉案买卖合同当事人，原告周育青的诉讼请求不符合合同法上的合同相对性原理，应予驳回；5、就合同不能继续履行所产生的其他法律后果，当事人可自行协商解决或另循法律途径主张。判决维持原判。该判决生效后，两原告遂诉至本院，请求解除涉案合同并要求被告返还定金、按转让成交价的20%支付违约金。以上事实有《深圳市二手房买卖及居间服务合同》、《主体变更确认书》、定金收据及转账凭证、公证书、《二手房交易资金监管协议》、《个人购房按揭贷款承诺书》、催告函、（2014）深福法民三初字第206号判决书、（2014）深中法房终字第2446号判决书及庭审笔录予以证实。本院认为，原告黄晓芸与被告之间存在合法有效的房屋买卖合同关系。生效的（2014）深中法房终字第2446号判决已认定涉案房屋买卖合同因被告的配偶李婷不同意出售涉案房产而导致法律上履行不能，被告明知涉案房产是其与案外人李婷的共同共有财产，被告未征得李婷的同意即单方出售涉案房产，现因李婷不同意出售导致合同无法履行，在无证据显示原告明知李婷不同意出售涉案房产而仍与被告签订涉案房屋买卖合同的情况下，导致涉案房产法律上不能履行的责任在被告，原告黄晓芸请求解除涉案房屋买卖合同并要求被告返还已支付的定金20万元、支付转让成交价20%的违约金436000元（转让成交价218万元×20%），符合合同约定及法律规定，本院予以支持。被告辩称原告没有按约定的时间足额支付购房款、变更购买主体和中介后没有及时通知被告，主张原告违约在先。经查，被告该抗辩理由已被生效的（2014）深中法房终字第2446号判决驳回，不再赘述，原告黄晓芸在履行涉案房屋买卖合同中没有违约行为，被告的抗辩不成立，本院不予采信。被告还辩称原告没有明确购房款的最后支付时间，被告有权要求双方进行协商并确定收款时间，以此抗辩被告不存在违约行为。本院认为，生效判决已认定涉案房产交易系因被告配偶不同意出售房产导致合同无法继续履行，被告所谓的行使要求双方协商并确定收款时间的权利已无存在的前提，故被告的该抗辩理由亦不成立。关于原告周育青的诉讼请求，原告周育青已将其在涉案买卖中的全部合同权利转让于原告黄晓芸，已非涉案买卖合同当事人，原告周育青的诉讼请求不符合合同法上的合同相对性原理，依法应予驳回。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、解除原告黄晓芸与被告高雁飞之间的《深圳市二手房买卖及居间服务合同》；二、被告高雁飞应于本判决生效之日起十日内向原告黄晓芸返还定金20万元；三、被告高雁飞应于本判决生效之日起十日内向原告黄晓芸支付违约金436000元；四、驳回原告周育青的诉讼请求。被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费10530元、保全费5000元，合计15530元（已由原告预交），由被告负担15160元，由原告负担370元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院，并应在收到预交上诉费通知之日起七日内向该法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长 姚 璇 娟人民陪审员 韦 开 丽人民陪审员 韩 光 明二〇一五年八月二十日书 记 员 何彦（代）附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 来源：百度“”