（2015）芜中民四终字第00168号
裁判日期: 2015-08-20
公开日期: 2015-10-28
案件名称
徐桂云与芜湖凤鸣湖房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
安徽省芜湖市中级人民法院
所属地区
安徽省芜湖市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
徐桂云,芜湖凤鸣湖房地产开发有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
安徽省芜湖市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）芜中民四终字第00168号上诉人（原审原告）：徐桂云。委托代理人：王京龙。上诉人（原审被告）：芜湖凤鸣湖房地产开发有限公司，住所地安徽省芜湖经济技术开发区凤凰城米兰苑0#楼。法定代表人：卢韬，该公司总经理。委托代理人：王海燕，安徽银佳律师事务所律师。委托代理人：张丽，安徽银佳律师事务所律师。上诉人徐桂云、芜湖凤鸣湖房地产开发有限公司（以下简称凤鸣湖公司）因房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省芜湖经济技术开发区人民法院于2015年4月1日作出的（2015）芜经开民一初字第00077号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2015年7月30日公开开庭进行了审理。上诉人徐桂云及其委托代理人王京龙，上诉人凤鸣湖公司的委托代理人王海燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院查明：2010年9月13日，徐桂云与凤鸣湖公司签订《商品房认购协议》，徐桂云以每平方米4180元、总价款601836元认购凤鸣湖公司开发的凤凰城玉竹轩5-2-502室。2010年9月25日，徐桂云与凤鸣湖公司签订了《商品房买卖合同》。2012年2月27日，徐桂云所购房屋取得芜湖经济技术开发区房地产管理局颁发的商品房初始登记证，该证载明房屋建筑面积为143.14㎡。2012年3月17日，徐桂云作为业主在业主资料、钥匙交付确认表上签字。双方因房屋面积测量发生纠纷，徐桂云于2015年1月4日向原审法院提起诉讼，请求判令凤鸣湖公司于2015年3月30日在徐桂云的监督下测量其所购房屋的面积；判决双方签订的房屋买卖合同无效（徐桂云在原审庭审时放弃了该项诉讼请求）。原审法院认为：徐桂云与凤鸣湖公司签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效。在签订《房屋买卖合同》时，徐桂云与凤鸣湖公司经理焦安对合同第三条进行了更改，并口头约定测量房屋面积时通知徐桂云到场监督，该口头约定亦合法有效。凤鸣湖公司在委托相关机构测量房屋面积时，未通知徐桂云到场监督构成违约，依据法律相关规定，凤鸣湖公司应承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。现徐桂云要求凤鸣湖公司于2015年3月30日在徐桂云的监督下测量其所购房屋的面积，该项诉请系要求特定行为人履行特定义务的行为之诉，因所购房屋面积已由专业机构测量并经主管部门初始登记，并且双方已经办理房屋交接手续，故继续履行或者采取补救措施已无意义。而赔偿损失以存在损失为前提，徐桂云未能提交因凤鸣湖公司未履行通知义务致其损失的证据，双方签订的合同及口头协议也未对该违约应承担的责任进行约定，故徐桂云该项诉讼请求无事实依据，依法不予支持。如徐桂云认为所购房屋面积小于登记面积或者合同约定的面积，可以提交相应证据要求凤鸣湖公司按实结算或另行主张权利。徐桂云主张凤鸣湖公司以合法形式掩盖非法目的，且以欺骗手段订立合同，请求判决《房屋买卖合同》无效。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，主张以合法形式掩盖非法目的需要提交相应证据，以欺诈手段订立合同需要损害国家利益才构成无效，故徐桂云该诉讼请求证据不足，依法不予支持。原审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定判决：驳回徐桂云的诉讼请求。案件受理费50元，由徐桂云负担。徐桂云不服上述判决，向本院提起上诉称：（一）原判认定徐桂云“作为业主在业主资料、钥匙交付确认表签字”错误。凤鸣湖公司当时对徐桂云讲，你要自己测量房屋面积，必须签“业主资料、钥匙交付确认表”，于是徐桂云就签了“业主资料、钥匙交付确认表”，但没有签“房屋交接单”。后因量一户不能准确测量房屋面积，徐桂云又退还了钥匙等资料。（二）原判已认定凤鸣湖公司违约，且凤鸣湖公司没有丧失履行合同义务的能力，故原判又以凤鸣湖公司承担违约责任没有意义，驳回徐桂云提出的继续履行的诉讼请求明显不公。请求二审法院撤销原判，发回重审或依法改判。凤鸣湖公司答辩称：徐桂云所述不实，其上诉请求没有合同和法律依据，应予以驳回。凤鸣湖公司不服上述判决，向本院提起上诉称：原判认定“在签订《房屋买卖合同》时，徐桂云与凤鸣湖公司经理焦安对合同第三条进行了更改，并口头约定测量房屋面积时通知徐桂云到场监督”，认定依据不足，认定事实错误。请求二审法院依法纠正。徐桂云答辩称：原判对该事实的认定没有错误。徐桂云在二审提交了六张照片，证明因凤鸣湖公司售楼部地址变更没有通知徐桂云，致徐桂云按原址寄出的通知凤鸣湖公司没有收到。凤鸣湖公司质证认为，该照片真实性不能确定，同时该照片也证明凤鸣湖公司没有收到徐桂云的通知。本院经审核认为，该组照片结合徐桂云在原审提交的两张挂号信收据，可以证明徐桂云在凤鸣湖公司通知交房后，曾两次向“凤凰城售楼部”发函，但该证据与双方争议的主要事实，即双方有无约定测量房屋面积时通知徐桂云到场监督、凤鸣湖公司是否违反该约定并无关联，故对该证据的证明效力不予确认。本院经审理查明：涉案凤凰城玉竹轩5-2-502室《房屋交接单》上，仅有伟星物业公司工作人员签字，并无徐桂云签字。本院经审理查明的其他事实，同原判认定的事实。本院认为：第二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行。（一）徐桂云在原审提交的《商品房买卖合同》，其第三条确已打“×”，其尾部出卖人一栏有“焦安”的额外签字，并且，凤鸣湖公司在原审并未提供其持有的《商品房买卖合同》予以反驳，故原判结合证人李某的证言，认定“在签订《房屋买卖合同》时，徐桂云与凤鸣湖公司经理焦安对合同第三条进行了更改，并口头约定测量房屋面积时通知徐桂云到场监督”并无不当。凤鸣湖公司就此提出的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。（二）房地产开发企业对所销售的商品房在交付前，有义务委托具有测绘资格的测绘单位实施测绘。商品房面积的测绘结果，既是确定商品房产权登记面积的依据，也是确定所交付的商品房面积是否符合双方合同约定的依据。本案中，凤鸣湖公司对涉案商品房在交付前已委托测绘单位实施了测绘，并由房地产管理部门进行了初始登记。凤鸣湖公司在委托测绘单位实施测绘时未通知徐桂云到场，确已违反双方的口头约定，但在尚不能确定该测绘结果有误的情形下，要求凤鸣湖公司重新委托测绘单位，在徐桂云到场监督的情况下再实施测绘确无必要。如徐桂云对该测绘结果有异议，可委托鉴定机构进行鉴定，并可依据鉴定结论另行主张其合同权利。因此，原判驳回徐桂云提出的继续履行的诉讼请求并无不妥。徐桂云提出的上诉理由也不能成立，其上诉请求本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费200元，由上诉人芜湖凤鸣湖房地产开发有限公司和徐桂云各负担100元。本判决为终审判决。审 判 长 李建华审 判 员 张 勤代理审判员 丁大慧二〇一五年八月二十日书 记 员 宋喜萍附：本案适用法律条款《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； 来源：