（2015）门民初字第1974号
裁判日期: 2015-08-20
公开日期: 2015-10-12
案件名称
徐超与朱雷等房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
北京市门头沟区人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
徐超,朱雷,朱建华,北京金城阜业房地产经纪有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第一百零七条
全文
北京市门头沟区人民法院民 事 判 决 书（2015）门民初字第1974号原告徐超，男，1982年9月3日出生。委托代理人张蕴泉，北京市亚太律师事务所律师。委托代理人杨立国，北京市亚太律师事务所律师。被告朱雷，男，1980年8月22日出生。被告朱建华，女，1980年9月2日出生。第三人北京金城阜业房地产经纪有限公司，住所地北京市门头沟区滨河霁月园8号楼153-26。法定代表人胡彦明，总经理。委托代理人王春学，北京市国仁律师事务所律师。原告徐超与被告朱雷、朱建华，第三人北京金城阜业房地产经纪有限公司（简称金城阜业公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告徐超的委托代理人杨立国，被告朱雷，第三人金城阜业公司的委托代理人王春学到庭参加诉讼。被告朱建华经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。2015年5月5日，本院作出（2015）门民初字第1974号财产保全民事裁定书，裁定：查封登记在朱雷名下的坐落在北京市门头沟区惠民家园×××503号的房屋；查封登记在王春艳名下的坐落在北京市门头沟区冯村嘉园×××402号房屋。本案现已审理终结。原告徐超诉称：2013年1月6日，经第三人金城阜业公司居间，我与朱雷、朱建华就购买北京市门头沟区惠民家园×××503号房屋（简称503号房屋）签订房屋买卖居间合同，约定：房屋总价款为798000元，我自合同签署当日交付朱雷、朱建华定金1万元，于2013年2月6日前支付第一笔房款738000元，剩余5万元于过户当日给付。合同约定当房屋所有权证办理条件成熟时，朱雷必须于10个工作日内办理房产证，自房屋所有权证书办理完毕后10个工作日内双方办理网签及产权过户手续。合同签订后，我依约履行了付款，并入住该房屋。被告已于2014年11月份收到通知可以办理房产证，但其没有及时办理，其延迟办理领取房产证手续已经构成违约，应支付相应违约金。现在涉案房屋所有权证办理完毕并已交付被告。我多次联系被告办理网签及过户手续，被告总以各种理由推托，故诉至法院要求判令：1、二被告及第三人协助我办理涉案房屋的网签手续，并于网签手续完成后办理上述房屋的过户手续；2、二被告以798000元为基数，按每日万分之三的标准支付我自2014年12月1日始至判决生效之日止逾期办理房屋所有权证的违约金。被告朱雷辩称：我与朱建华系夫妻关系。我同意原告要求过户的诉讼请求，不同意支付违约金，我不存在违约的情况。我认为房屋买卖合同是无效的，我是受朱建华胁迫才将房屋出卖给徐超，关于合同的效力听从法院判决。我没有按期领取房产证是因为领取房产证所需要的材料均在朱建华处，我无法取得上述材料，且我收到领取房产证的短信通知只是要求我尽快领取，没有约定具体的领取期限。我领取房产证后多次打电话通知徐超，要求办理过户手续，徐超以生病或者在外地为由，没有主动配合办理过户手续。且涉案房屋房产证在朱建华手中，我无法协助徐超办理网签和过户手续。另，我于2015年2月份因危险驾驶被羁押，这段期间我无法领取房屋所有权证，不应计算违约金。综上，我不同意原告的要求支付违约金的诉讼请求。被告朱建华辩称：我与朱雷系夫妻，我同意协助原告办理过户及网签手续，不同意支付违约金，我没有胁迫朱雷签订房屋买卖合同。朱雷收到领取房屋所有权证的通知时我们正在闹矛盾，我也在坐月子，无法办理领取手续，上述情况我也通知了徐超，故我不存在违约情形。第三人金城阜业公司述称：房屋买卖居间合同合法有效，各方应按照合同履行，我公司同意配合双方办理房屋网签及过户手续。经审理查明：朱雷与朱建华系夫妻。503号房屋系二人婚后取得的拆迁安置房。该房屋系按照商品房产权管理。2013年1月6日，朱雷、朱建华（甲方）与徐超（乙方）、金城阜业公司（丙方）签订房屋买卖居间合同，约定乙方以798000元的价格购买甲方依法取得的503号房屋。签订合同当日，乙方支付甲方购房定金1万元，乙方于2013年2月6日前支付甲方第一笔房款738000元；剩余房款5万元于房本下发过户当日同时支付甲方。上述合同第四条约定：当房屋所有权证办理条件成熟时，甲方必须于10个工作日内办理房产证。当甲方房屋所有权证办理完毕后10个工作日内与乙方办理此房屋网签及产权转移登记手续。双方约定该房屋于收到第一笔房款当日进行房屋交验，交验完毕当日将房屋钥匙交予乙方。合同第六条约定：合同签订后，如乙方违约，已支付定金归甲方所有，并赔偿甲方标的房款的100%作为违约金；如甲方违约，应自违约之日起三个工作日内双倍返还乙方所付定金，每延误一日，按房屋总价的万分之三向乙方支付滞纳金，合同继续履行；甲方违约延期超过十个工作日的，…。甲乙双方任意一方不按丙方指定的日期办理该房屋交易的各项相关手续，或不提供相关材料等致使合同无法按期履行的，每延误一日，违约方应向守约方支付房屋成交总价的万分之三作为滞纳金。延期超过十个工作日，守约方有权解除合同…；如因国家政策或不可抗力因素造成本合同不能继续履行的，三方均不承担违约责任。同日，三方签订补充协议，对办理房屋所有权转移登记等内容进行约定。签订协议当日，徐超向朱雷支付购房定金1万元。2013年1月28日，徐超向朱雷转账支付购房款738000元。2013年2月份，朱雷、朱建华将503号房屋交付徐超。在审理中，经询问，关于剩余购房款5万元，徐超同意在办理房屋过户当日给付朱雷、朱建华，朱雷、朱建华亦同意在本案中一并处理。关于违约金，双方均同意按照合同约定的每延误一日以房屋成交价的万分之三计算违约金数额。签订上述合同时，朱雷、朱建华尚未取得涉案房屋的房屋所有权证。后朱雷于2015年3月20日领取503号房屋的所有权证，记载登记时间为2014年5月12日，房屋性质为商品房。庭审中，双方均认可，因涉案房屋系拆迁安置房，由北京昊泰房地产开发有限公司（简称昊泰公司）代为办理房屋所有权证，待房屋所有权证办理完毕后，被拆迁人携带本人身份证明、购房合同及相关缴费票据领取房屋所有权证。合同约定的办理房屋所有权证亦包括领取房屋所有权证。朱雷于2014年11月份接到昊泰公司领取房屋所有权证的短信通知，具体日期无法明确。关于违约金诉求依据，经释明，徐超主张要求朱雷、朱建华支付逾期领证的违约金。关于逾期领取房屋产权证的原因，朱雷主张接到领证的通知时其夫妇二人正在闹矛盾，因办理领证的材料均在朱建华处，其无法取得亦无法按期办理领取房产证手续。朱建华主张因朱雷接到领取房产证的通知时其刚生完孩子正在坐月子，无法办理领取房产证手续，上述情况已告知徐超，并得到徐超的同意，但就其主张未向法院提交证据。上述事实，有各方当事人及其委托代理人的陈述，房屋买卖居间合同，补充协议，收条，回迁安置协议，安置购房合同，转账业务凭证，房屋所有权证，房屋所有权转移登记申请书、领证凭证等证据在案佐证。本院认为：三方签订的房屋居间买卖合同，系各方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人均应履行。朱雷主张签订房屋买卖合同系受朱建华胁迫，但未就其主张向法院提交证据证明，且该主张并非合同无效的理由，本院对其主张合同无效的辩称意见不予采信。现徐超已按约向朱雷、朱建华支付相应购房款，履行其合同义务，朱雷、朱建华亦取得了涉案房屋的所有权证，朱雷、朱建华应当依照合同约定配合徐超办理房屋网签及产权过户手续。现徐超要求朱雷、朱建华协助办理网签及产权过户手续的诉求，本院予以支持。第三人金城阜业公司同意协助原被告办理房屋过户及网签手续，本院对此不持异议。徐超自愿给付5万元购房款，本院不持异议。按照三方签订的协议，朱雷、朱建华应于接到通知后及时领取房屋所有权证，其未按期领取，徐超要求其承担逾期领证的违约责任，符合法律规定，本院予以支持。关于逾期领证的原因，系朱雷、朱建华之间的纠纷，不能以此对抗买受人，朱建华主张经徐超同意双方就领证事宜重新达成一致意见，徐超对此予以否认，朱建华亦未向本院提交证据证实，对于该主张本院不予认可。根据查明的事实，朱雷已于2014年11月份接到领证通知，徐超要求从2014年12月1日起计算违约金的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。朱雷已于2015年3月20日领取了涉案房屋的所有权证，逾期领证的违约行为亦不存在，该项违约金应计算至2015年3月20日止.朱雷答辩称其于2015年2月份因危险驾驶被羁押的期间不应计算违约金。未按期领证，已构成违约在先，其后续因危险驾驶被判拘役收监执行的事实对违约行为不产生影响，故对该辩称意见，本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条之规定，判决如下：一、朱雷、朱建华于本判决生效之日起二十日内协助徐超办理位于北京市门头沟区惠民家园×××503号房屋的网签及房屋所有权变更手续，房屋所有权人由朱雷变更为徐超，北京金城阜业房地产经纪有限公司予以配合。二、徐超于上述产权过户手续办理完毕当日给付朱雷、朱建华五万元购房款。三、朱雷、朱建华于本判决生效之日起二十日内按每日万分之三的标准以七十九万八千元为基数赔偿徐超自二零一四年十二月一日始至二零一五年三月二十日止的违约金二万六千三百三十四元。四、驳回徐超的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。财产保全费三千五百二十元，由朱雷、朱建华负担，于本判决生效之日起七日内交纳。案件受理费一万二千二百八十元，由朱雷、朱建华负担，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长 付 蕾代理审判员 田 裴人民陪审员 张翟红二〇一五年八月二十日书 记 员 王英俊 来自