（2015）青民一初字第1660号

裁判日期: 2015-08-20

公开日期: 2016-07-13

案件名称

肖英与南宁市海丽房地产开发有限责任公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书

法院

南宁市青秀区人民法院

所属地区

南宁市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

肖英,肖英与被告南宁市海丽房地产开发有限责任公司,南宁市海丽房地产开发有限责任公司,中国农业银行股份有限公司广西壮族自治区分行营业部

案由

商品房销售合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第九十三条第一款，第十条第一款，第九十七条，第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款

全文

广西壮族自治区南宁市青秀区人民法院民事判决书（2015）青民一初字第1660号原告肖英。被告南宁市海丽房地产开发有限责任公��，住所地：南宁市济南路***号*楼***号。法定代表人辛海，执行董事。委托代理人谢永雄。系该公司员工。第三人中国农业银行股份有限公司广西壮族自治区分行营业部，住所地：南宁市民族大道157号财富国际广场1号楼103、105号。负责人韦荣辉，总经理。委托代理人许福天，广西宁泽律师事务所律师。委托代理人蒋佳瑜，中国农业银行广西分行营业部职员。原告肖英与被告南宁市海丽房地产开发有限责任公司、第三人中国农业银行股份有限公司广西壮族自治区分行营业部商品房买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法指定审判员，适用简易程序公开开庭进行审理。原告肖英，南宁市海丽房地产开发有限责任公司的委托代理人谢永雄，第三人中国农业银行股份有限公司广西壮族自治区分行营业部的委托代理人许福天到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告肖英诉称，2011年1月24日，原告为购买被告开发的位于桃源路53号的海丽·世纪桃源3号楼1107号房，与被告签订了合同编号为YS00170166的《南宁市商品房买卖合同》。约定“出卖人应当在2012年8月30日前将……商品房交付买受人使用”，然而，被告未能依照合同约定在2012年8月30日前交付房屋。后原、被告双方就延期交房情况多次协商并分别于2012年12月20日和2013年7月20日分别签订了《海丽·世纪桃源﹤商品房买卖合同﹥补充协议》，相继两次将交房时间推后，调整为出卖人（被告）不得迟于2014年1月31日前交房。当时，被告不仅不能按时履行补充协议，且至今未能交付房屋，严重损害了原告合法权益。根据合同约定，原告有权解除双方签订的合同，被告返还原告已付的购房款及利息，并按总价��的千分之一赔偿原告损失。故为维护自身合法权益，原告特诉至法院，请求判令：一、解除原告与被告间签订的《商品房买卖合同》（包括补充协议）；二、被告退还原告已交款项1388138.3元，其中购房款1047494元，网上备案费：123.87元，预告登记费：80元，公共维修基金：6812.96元，燃气管道：2300元，查档费：120元，银行贷款：270685.39元，附加保险费：50000元，契税：10522.08元。并支付占用资金利息：413474.34元，按中国人民银行同期贷款利率，从2011年1月24日暂计至2015年3月31日，此后依法另计；三、被告赔偿原告违约金20266.8元，从2011年1月24日暂计至2015年3月31日，按中国人民银行同期活期存款利率计算，此后依法另计；四、本案诉讼费用由被告承担。被告南宁市海丽房地产开发有限责任公司辩称，1、被告同意与原告解除《商品房买卖合同》；2、原告支付的��房款中属于银行商业贷款部分733000元，应是我方退还给农业银行，而不是退还给原告；3、原告向农业银行购买的红双喜金钱柜年金保险与本案的商品房买卖合同无关，我方不应支付该笔费用；4、原告主张的违约金计算无事实及法律依据，应当以购房款的千分之一计算。经审理查明，2011年1月24日，两原告（买受人）与被告（出卖人）签订一份《南宁市商品房买卖合同》，合同第三条约定，买受人向出卖人购买其开发的坐落于青秀区桃源路53号海丽·世纪桃源3号楼1107号房，建筑面积为88.48平方米，套内建筑面积为71.33平方米。合同第五条约定，该商品房为预售房，商品房价为每平方米14685.18元，房屋总价款为1047494元。合同第九条约定，出卖人应当在2012年8月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经质检部门、施工单位、监理单位、勘察单位、设计��位五方验收合格的商品房交付买受人使用。合同第十条第1款第（2）项约定，出卖人逾期交房超过90日后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人须在买受人提出退房要求之日起90日内将买受人已付款及按中国人民银行同期活期存款利率计算的利息退还给买受人，并按总价款的千分之一赔偿买受人损失。买受人应配合出卖人办理退房的有关手续。2011年1月18日，被告出具《承诺书》，内容如下：就海丽·世纪桃源住宅建设用地使用权期间，承诺人特承诺：由承诺人负责为购房户办理海丽·世纪桃源住宅建设用地使用权期限为七十年（即1997年9月25日至2067年9月24日）的土地使用权证。2011年1月28日，被告出具《收据》（No6008425），载明：今收到肖英交来海丽·世纪桃源3栋1单元1107号房首付款人民币314494元。当日，被告收取了原告交的网上备案费123.87元��预告登记费80元、公共维修基金6812.96元、燃气管道费2300元。原告于2011年2月28日支付查档服务费60元，于2011年3月4日支付契税10522.08元，于2014年4月18日支付查档服务费60元。2012年12月20日，被告（出卖人）（甲方）与原告（买受人）（乙方）签订《海丽·世纪桃源﹤商品房买卖合同﹥补充协议》，约定：一、甲乙双方在平等自愿的基础上协商一致，甲方交房时间调整为不迟于2013年6月30日前交房给乙方。二、基于交房时间的调整，甲方补偿乙方：（1）甲方代乙方交纳4年物业管理费。（2）甲方代乙方交纳1年地下停车场停车费。（3）从2012年9月1日起计至2013年6月30日前交付房屋使用时止，按乙方已付房款房价款的万分之一／天计付直接补偿款给乙方。三、如果甲方不能在2013年6月30日按时交房，乙方将享受以下权利：（1）甲方在2013年7月30日前退还全部房款。（2）甲方承担乙方因购房产生的所有税费和银行按揭利息。（3）甲方必须配合乙方消除因购买此套房在房管局以及银行存档的相关信息。2013年7月20日，被告（出卖人）（甲方）与原告（买受人）（乙方）签订《海丽·世纪桃源﹤商品房买卖合同﹥补充协议》，约定：一、因甲方于2013年6月30日尚不能按时交房给乙方，双方在平等自愿的基础上再次协商，将交房时间再次调整为：甲方将不迟于2014年1月31日前交房给乙方。二、基于交房时间的再次调整，甲方在原6月30日交房的补充协议的基础上另外补偿乙方如下：（1）甲方再次代乙方交纳14个月的物业管理费。（2）甲方再次代乙方交纳7个月的地下停车场停车费。（3）从2013年7月1日起计至2014年1月31日前交付房屋使用时止，按乙方已付房款的万分之一／天计付直接补偿款给乙方。三、双方在之前签订的关于2013年6��30日前交房的海丽·世纪桃源《商品房买卖合同》补充协议也与本文一样具有同等法律效力。2015年3月5日，原告在第三人处支付红双喜金钱柜年金保险费用，价格为10000元。《商品房买卖合同》及补充协议约定的交房期限届满后，被告未向原告交付房屋。此后，原告遂以被告逾期交房的行为构成违约为由，诉至法院，请求判如所请。被告则答辩如前。在诉讼过程中，被告陈述称：涉案房屋所在的工程已经停工两年多，也没有恢复施工，因此无法确认何时能够交付涉案房屋。另查明，2011年3月24日，原告（借款人、抵押人）、被告（保证人）与第三人（贷款人、抵押权人）签订了一份《中国农业银行股份有限公司个人购房担保借款合同》（以下简称“借款合同”），约定原告为购买涉案房屋向第三人抵押借款733000元，贷款期限240个月，从2011年3月24日起至2031年3月23日止，并约定自贷款发放之日起，至借款人取得房地产权利证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续完成之日止，被告为原告的债务提供阶段性连带责任保证。同时，该合同第三十八条约定，一旦买卖双方取消商品房买卖合同，借款人同意开发商返还资金优先偿还我行贷款。2011年11月11日，第三人向被告转账支付上述借款合同项下的借款733000元。截止2015年3月11日，原告向第三人清偿贷款本息合计270683.8元，尚欠贷款本金610833.2元。再查明，原告于2015年5月18日向本院递交起诉状，提出解除合同的意思表示，本院于2015年7月7日向被告送达起诉状副本、应诉通知书等相关法律文书。本院认为，原、被告于2011年1月24日签订的商品房买卖合同及2012年12月20日、2013年7月20日签订的两份补充协议，是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，对双方均具有法律约束力，双方均应恪守履行。关于商品房买卖合同及补充协议是否应予解除的问题。本案商品房买卖合同签订之后，原告已按合同约定履行完其付款义务，被告则应按双方约定至迟于2014年1月30日前将符合合同约定条件的商品房交付给原告，但至本案庭审结束时即2015年7月24日止，原告所购商品房尚未达到交付条件，且被告在庭审中亦表明何时能交房尚无法确定，被告逾期交房的行为构成违约，因此，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条的规定及双方之间的商品房买卖合同第十条第1款第（2）项之约定，原告有权主张解除合同。被告亦对此予以同意，本院对此予以确认。由于原告未曾向被告发出过解除合同通知书，而是径向法院起诉要求解除合同，故应当以起诉状副本送达��告之日即2015年7月7日视为解除合同通知到达之日，本案商品房买卖合同及补充协议自该日起解除。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。商品房买卖合同第十条约定出卖人须在买受人提出退房要求之日起90日内将买受人已付款及按中国人民银行同期存款利率计算的利息退还给买受人，并按总价款的千分之一赔偿损失。本案商品房买卖合同解除后，被告应于合同解除之日起90日内即2015年10月4日前将原告已付的首付款314494元、已偿还贷款本息270683.8元、尚欠的贷款本金610833.2元、网上备案费128.87元、预告登记费80元、公共维修基金6812.96元、燃气管道费2300元、查档服务费120元返还给原告，并根据商品房买卖��同的约定，于合同解除之日起90日内即2015年10月4日前向原告支付相应的利息。原告主张以同期活期存款利率计算上述已付款项的利息，未违反合同约定，也未超过中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，本院予以支持。原、被告与第三人虽在三方签订的借款合同中约定买卖双方取消商品房合同时，由出卖方返还资金优先偿还银行贷款，但因上述合同所建立的法律关系与本案原、被告间确立的商品房买卖合同法律关系不一致，本院不宜一并处理。被告退还上述购房款后，第三人可就与原、被告间缔结的法律关系另行起诉。关于原告主张的已付款项的利息问题，根据商品房买卖合同第十条的约定，该部分利息实际上系违约金的性质。原、被告双方在合同约定中国人民银行同期存款利率计算已付款项的利息，故原告主张按中国人民银行同期贷款��率计算利息，无事实依据，本院不予支持。据此，对于已偿贷款本息270683.8元，从贷款银行放款之日即2011年11月11日起计付利息。对于其他各项已付款项的利息应从付款之日起计算，即首付款314494元、网上备案费128.87元、预告登记费80元、公共维修基金6812.96元、燃气管道费2300元，从2011年1月28日起计付利息。第一笔查档服务费60元，从2011年1月28日起计付利息。第二笔查档服务费60元，从2014年4月28日起计付利息。同时，鉴于违约方为被告，根据商品房买卖合同第十条的约定，原告还有权要求被告于合同解除之日起90日内即2015年10月4日前按房屋总价款1047494元的千分之一赔偿损失1047.49元。原告主张按银行同期存款利率计算违约金作为其损失，但未提交证据证明其损失大小，其该项主张没有合同及法律依据，本院不予支持。关于契税10522.08元，因合同解除，原、被告最终未能完成交易，根据《国家税务总局关于办理期房退房手续后应退还已征契税的批复》（国税函（2002）622号），原告可自行到税务部门办理退回契税的相关手续，故对原告主张的该项损失，本院不予支持。关于附加保险费50000元，因原、被告双方未在合同中约定购买保险，原告亦无证据证明该份保险与购买涉案商品房有关，故对原告主张的该项损失，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、原告肖英与被告南宁市海丽房地产开发有限责任公司于2011年1月24日签订的《南宁市商品房买卖合同》、2012年12月20日签订的《海丽·世纪桃源﹤商品房买卖合同﹥补充协议》、2013年7月20日签订的《海丽·世纪桃源﹤商品��买卖合同﹥补充协议》于2015年7月7日起解除；二、被告南宁市海丽房地产开发有限责任公司应于2015年10月4日前向原告肖英退还首付款314494元、网上备案费123.87元、预告登记费80元、公共维修基金6812.96元、燃气管道费2300元、已偿贷款本息270683.8元、尚欠贷款本金610833.2元及查档服务费120元；三、被告南宁市海丽房地产开发有限责任公司应于2015年10月4日前向原告肖英支付已偿贷款本息270683.8元的利息（计算方式：以270683.8元为基数，按中国人民银行同期活期存款基准利率，从2011年11月11日起计算）；四、被告南宁市海丽房地产开发有限责任公司应于2015年10月4日前向原告肖英支付首付款314494元、网上备案费123.87元、预告登记费80元、公共维修基金6812.96元、燃气管道费2300元共计323810.83元的利息（计算方式：以323810.83元为基数，按中国人民银行同期活期存款基准利率，从2011年1月28日起计算）；五、被告南宁市海丽房地产开发有限责任公司应于2015年10月4日前向原告肖英支付查档服务费120元的利息（计算方式：第一笔查档费以60元为基数，按中国人民银行同期活期存款基准利率，从2011年2月28日起计算，第二笔查档费以60元为基数，按中国人民银行同期活期存款基准利率，从2014年4月28日起计算）；六、被告南宁市海丽房地产开发有限责任公司应于2015年10月4日前向原告肖英支付尚欠贷款本金610833.2元的利息（计算方式：以610833.2元为基数，按中国人民银行同期活期存款利率，从2011年3月24日起计算）；七、被告南宁市海丽房地产开发有限责任公司应于2015年10月4日前向原告肖英赔偿损失1047.49元；八、驳回原告肖英的其他诉讼请求。案件受理费10598元，由被告南宁市海丽房地产开发有限责任公司负担。上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十五日内履行完毕，逾期则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定支付迟延履行金，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或南宁市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于南宁市中级人民法院，并在上诉期限届满后七日内预交上诉案件受理费。逾期不交纳也不提出缓交、减交和免交申请的，则按自动撤回上诉处理。审判员　范　俪二〇一五年八月二十日书记员　郭顺萍附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额��计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。百度搜索“”