（2015）沪一中民二（民）终字第1364号
裁判日期: 2015-08-20
公开日期: 2015-09-16
案件名称
上海千圣环保科技有限公司诉顾洪娜房屋租赁合同纠纷一案二审民事判决书
法院
上海市第一中级人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2015）沪一中民二(民)终字第1364号上诉人（原审被告、反诉原告）上海千圣环保科技有限公司。法定代表人***，总经理。委托代理人***。委托代理人邓有国。被上诉人（原审原告、反诉被告）顾洪娜。委托代理人王学彬。上诉人上海千圣环保科技有限公司因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市松江区人民法院（2014）松民三（民）初字第4120号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年5月26日受理后，依法组成合议庭于2015年7月21日公开开庭审理了本案。上诉人上海千圣环保科技有限公司（以下简称千圣公司）的委托代理人邓有国、邱祥凯，被上诉人顾洪娜的委托代理人王学彬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审查明，坐落于松江区思贤路***弄61-1号2、3层，63号2、3层，65号2、3层，65-1号2、3层，67号2、3层，67-1号2、3层商铺（以下简称系争商铺）登记权利人系某公司（以下简称某公司）。2013年4月2日，某公司与顾洪娜签订商铺租赁合同一份。该合同约定，某公司将系争商铺出租给顾洪娜，租赁期间自2010年6月1日起至2017年5月30日止等。期间，顾洪娜、千圣公司于2013年2月22日签订商铺转租合同一份。该合同约定，顾洪娜将承租的系争商铺转租给千圣公司；转租期限自2013年3月28日起至2017年2月28日止；系争商铺每月租金为人民币（以下币种相同）7,000元，千圣公司应于每月10日前向顾洪娜交付租金，三个月一交；千圣公司装修系争商铺或者增设附属设施和设备的，必须事先通知顾洪娜，由顾洪娜按租赁合同约定征得出租人的书面同意；押金为10,000元，在千圣公司做最后租金结算时可抵作租金；千圣公司应按期向顾洪娜交纳租金，如千圣公司超过15天未交纳，则顾洪娜有权单方面解除合同，有权扣除千圣公司押金等。上述合同签订后，顾洪娜按约将系争商铺交付千圣公司，千圣公司按约向顾洪娜支付了一定期间的租金以及10,000元押金，并对系争商铺进行了装修、使用。2013年10月9日，顾洪娜出具承诺书一份。该承诺书载明，因经营受阻，暂免三个月（2013年9月28日至2013年12月28日）房租。2014年（笔误为2013年）1月16日，顾洪娜、千圣公司签署协议一份。该协议载明，因千圣公司经营受阻，生意不好，经顾洪娜考虑，暂减收千圣公司房租一年(2013年12月28日至2014年12月28日)，即每月租金由7,000元减至4,000元。2014年10月9日，顾洪娜委托律师致函千圣公司称，……房租交至同年6月28日，迄今为止又有一季度租金12,000元未付；若没有异议，请在10日内支付；反之，应在上述期间作出说明等。现因千圣公司未按每月4,000元的标准向顾洪娜支付自2014年6月28日始的租金，顾洪娜遂向法院提起诉讼。顾洪娜诉称，2013年2月22日，就千圣公司向顾洪娜承租位于本区思贤路***弄61-1号至67号9间商铺事宜签订商铺转租合同。事后，顾洪娜按约将上述商铺交付千圣公司，千圣公司最初还能按约支付租金。后来，千圣公司提出“生意不好做请求减少租金”，顾洪娜遂同意将每月租金减少至4,000元。然，千圣公司仍未按时支付租金，且又拒不返还上述商铺。据此，请求法院判令:1、解除上述商铺转租合同；2、千圣公司将上述商铺返还顾洪娜；3、千圣公司支付顾洪娜租金24,000元[4,000元/月×6个月（2014年6月28日－2014年12月27日）]；4、千圣公司支付顾洪娜自2014年12月28日始至上述商铺实际返还之日止的使用费，按7,000元/月计算。审理中，顾洪娜将使用费的计算标准变更为4,000元/月。千圣公司辩称，首先，同意解除合同，但责任在顾洪娜，因为顾洪娜违约在先，千圣公司为了避免扩大损失。其次，对顾洪娜主张的租金及使用费，千圣公司均不应承担。同时，千圣公司反诉称，顾洪娜未按承诺提供有权转租以及经营需要的各种资料，致使千圣公司不能办理以上述商铺所在地为住所的工商登记注册手续，并致使千圣公司无法经营，且上述商铺空置至今。期间，千圣公司花费38万余元装修上述商铺并造成营业损失。据此，反诉请求法院判令顾洪娜赔偿千圣公司装修损失20万元。针对千圣公司的反诉，顾洪娜辩称，合同未约定顾洪娜协助千圣公司办理营业执照，故办不出营业执照与顾洪娜无关，顾洪娜不同意赔偿装修损失。一审审理中，就营业执照的办理问题。千圣公司称，因为顾洪娜的出租人即某公司不提供房产证和转租证明，故其无法办理营业执照；这也是顾洪娜出具上述承诺书及双方签订协议书的原因，其中载明的经营受阻就是指证照办不出来。而顾洪娜认为，房地产复印件已提供千圣公司，千圣公司要求某公司出具书面同意转租证明，但某公司不同意出具，且经其交涉亦无果；经营受阻是指当时不允许群租。就系争商铺返还问题。千圣公司曾同意于2015年2月13日返还，后又以需对装饰装修进行鉴定为由拒绝返还，且称待鉴定完成后返还，并向法院提出了鉴定申请。期间，顾洪娜明确，对千圣公司为证明其反诉所主张的损失而提供的装修合同、工程预算单、付款凭证、空调安装、广告及收据、图片等证据，不予认可。并认为，千圣公司违反合同约定，冒然装修系争商铺，故应由其自行承担责任。就押金的处理问题。顾洪娜的意见是，同意在千圣公司支付租金及使用费后返还。千圣公司的观点为，若判令其承担责任的，则可抵作其应付价款，余额部分应当予以返还。原审认为，顾洪娜、千圣公司之间签订的商铺转租合同系当事人的真实意思表示，并未违法法律、行政法规效力性的强制性规定，应属有效。当事人均应恪守。合同法规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。当事人据此主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。本案中，千圣公司未按约向顾洪娜支付自2014年6月28日始租金，且经顾洪娜催告仍未履行上述给付义务，此情形符合合同关于千圣公司超过15天未交纳租金的，则顾洪娜有权单方面解除合同的约定，而且千圣公司亦同意解除合同，故对顾洪娜有关解除合同的诉讼请求，予以支持。至于合同的解除之日，因无证据证明顾洪娜在提起本次诉讼之前已通知千圣公司解除合同，故以诉状副本送达之日即2014年12月30日作为合同解除之日。上述合同解除之后，千圣公司就缺乏了继续占有系争商铺的合同依据，千圣公司应当将商铺返还顾洪娜，故对顾洪娜有关返还系争商铺的诉讼请求，亦予以支持。同时，千圣公司应当按照每月4,000元的标准向顾洪娜支付自2014年6月28日始至上述合同解除之日止的租金，以及合同解除之日后至系争商铺实际返还之日止的使用费，但应扣除押金10,000元。至于千圣公司反诉主张的损失。相关司法解释规定，承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持，但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿。本案中，根据查明的事实，合同没有约定已形成附合的装饰装修物的处理，营业执照无法办理在先，顾洪娜为此出具免三个月租金以及顾洪娜、千圣公司协议将2013年12月28日至2014年12月28日的月租金由7,000元变更为4,000元在后。千圣公司未按上述减免后的租金标准依约向顾洪娜支付自2014年6月28日始的租金，显已构成违约。而且，顾洪娜明确不愿对千圣公司的装饰装修承担补偿责任。在此情形下，没有必要对千圣公司的装饰装修进行鉴定，故对千圣公司有关对装饰装修进行鉴定的申请，不予准许。基于此，对千圣公司的反诉请求不予支持。原审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第九十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（二）项之规定，于二○一五年四月十七日作出判决：一、顾洪娜与上海千圣环保科技有限公司之间于2013年2月22日签订商铺转租合同于2014年12月30日解除；二、上海千圣环保科技有限公司于判决生效之日起十日内将位于上海市松江区思贤路***弄61-1号2、3层，63号2、3层，65号2、3层，65-1号2、3层，67号2、3层，67-1号2、3层商铺返还顾洪娜；三、上海千圣环保科技有限公司于判决生效之日起十日内支付顾洪娜租金及使用费(自2014年6月28日始至上述系争商铺实际返还之日止，按每月4,000元计算，扣除押金10,000元)；五、驳回上海千圣环保科技有限公司的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费480元，减半收取240元，反诉案件受理费2,150元，合计诉讼费2,390元，由上海千圣环保科技有限公司负担。判决后，千圣公司不服，上诉于本院称，上诉人租赁的系争商铺，需要办理营业执照，但被上诉人始终未能提供房屋的合法产证和产权人允许转租的证明，致使上诉人至今无法办理营业执照，被上诉人存在严重违约，造成上诉人无法从事任何经营活动，租赁房屋也一直空置。上诉人租赁房屋后，在征得被上诉人的同意后，对房屋进行装修，并办理营业执照和进行广告，投入了大量资金，但这些行为并不是使用房屋，而是为使用房屋而进行的准备工作。在此期间，上诉人多次与被上诉人协商，被上诉人承诺减免租金，但被上诉人仍然没有提供办理营业执照的资料。综上，上诉人并未违约，请求二审撤销原审判决，改判驳回被上诉人原审本诉请求，支持上诉人的反诉请求。被上诉人顾洪娜辩称，原审查明事实清楚，适用法律正确。请求二审法院驳回上诉，维持原判。二审庭审后，双方当事人均确认上诉人于二审开庭前已将系争商铺返还给了被上诉人，但双方对系争商铺实际返还之日无法达成一致意见。经本院审理查明，原审法院认定其他事实无误，本院依法予以确认。本院认为，上诉人与被上诉人签订的商铺转租合同系双方当事人真实意思表示，内容于法不悖，双方均应恪守。现双方当事人对解除合同均无异议，本案的争议焦点是上诉人是否有权拒付房屋租金及使用费，以及其是否有权主张装修补偿款。就此，上诉人主张系因被上诉人未能提供办理营业执照的相关资料导致上诉人无法实际使用系争房屋，故其无需支付房屋租金。然而，双方并未在商铺转租合同中约定被上诉人具有协助上诉人办理营业执照的义务，上诉人也未能举证证明其无法办理营业执照系因被上诉人过错所致。对于被上诉人两次减免上诉人租金的原因，双方各执一词，但均未能提供证据证明各自的观点。本院认为，即使“经营受阻”的原因系指上诉人无法办出营业执照，双方也只是约定在一定期限内对租金进行减免，而非免除上诉人支付租金的义务。现上诉人未按约向被上诉人支付自2014年6月28日始的租金，显已构成违约，并无合法的抗辩事由，原审据此判令上诉人支付被上诉人相应的租金及合同解除后、商铺返还前的使用费，于法不悖，本院予以支持。至于商铺具体返还之日，因双方无法在本案审理中达成一致意见，双方可在执行阶段协商解决。关于上诉人主张的装修补偿款，由于本案系因上诉人违约导致合同解除，且被上诉人明确表示不愿对装饰装修进行利用，故原审依据相关司法解释驳回了上诉人关于要求被上诉人赔偿装饰装修残值的反诉请求，并无不妥，本院予以支持。综上所述，上诉人千圣公司的上诉理由不能成立，其上诉请求，本院难以支持。原审依据所查明的事实作出的判决正确，本院予以维持。但原审判决主文序号有误，其主文第五项应为第四项，本院予以纠正。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币2,390元，由上诉人上海千圣环保科技有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 孔美君审 判 员 郑卫青代理审判员 杨斯空二〇一五年八月二十日书 记 员 赵 樱附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；…… 来自