（2015）扬民终字第01946号

裁判日期: 2015-08-20

公开日期: 2016-09-07

案件名称

张建中、陈红兰等与明发集团扬州房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷二审民事判决书

法院

扬州市广陵区人民法院

所属地区

扬州市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

案由

法律依据

全文

江苏省扬州市中级人民法院民事判决书（2015）扬民终字第01946号上诉人（原审被告）明发集团扬州房地产开发有限公司，住所地在扬州市广陵区产业园板桥路88号。法定代表人黄焕明，董事长。委托代理人仲勇，系该公司员工。被上诉人（原审原告）张建中，男，1959年10年1日出生，居民身份证号码3210831959********，汉族，住扬州市史可法东路**号莱茵北苑*幢***室。被上诉人（原审原告）陈红兰，女，1961年5月30日出生，居民身份证号码3210831961********，汉族，住扬州市史可法东路**号莱茵北苑*幢***室。被上诉人（原审原告）张垚，女，1986年6月10日出生，居民身份证号码3212811986********，汉族，住扬州市史可法东路**号莱茵北苑*幢***室。三被上诉人之共同委托代理人王正庆，江苏楚汇律师事务所律师。上诉人明发集团扬州房地产开发有限公司因与被上诉人张建中、陈红兰、张垚商品房销售合同纠纷一案，不服扬州市广陵区人民法院（2014）扬广民初字第0502号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张建中、陈红兰、张垚在一审中诉称：双方于2010年9月20日签订商品房买卖合同，合同金额1705558元，交房日期为2011年6月30日前。张建中、陈红兰、张垚按约支付了房款，明发扬州公司未能依约交房，经再三催促后，明发扬州公司于2012年5月28日将房屋先行交给张建中、陈红兰、张垚使用，但未办理任何交房手续。故诉至法院，要求明发扬州公司支付逾期交房违约金170385元、迟延办证违约金12301元，合计182686元。明发扬州公司辩称：1、张建中、陈红兰、张垚主张的逾期交房违约金已过诉讼时效，因合同约定的交房时间是2011年6月30日，故张建中、陈红兰、张垚丧失胜诉权；明发扬州公司于2011年6月30日向张建中、陈红兰、张垚寄发入住通知书，已经履行了法定和合同约定交付义务；2、对于张建中、陈红兰、张垚主张的逾期办证违约金，明发扬州公司在房屋交付后通知其提供办理产权证的基础材料，但张建中、陈红兰、张垚拒绝提供，直到2013年8月17日明发扬州公司书面通知张建中、陈红兰、张垚提供办证材料，根据购房合同附件第五条约，明发扬州公司不存在逾期办证违约行为，并已就张建中、陈红兰、张垚逾期提供办证材料另行起诉。原审查明：2010年9月20日，双方就明发商业广场4幢044号商铺签订商品房买卖合同，约定房屋价款为1705558元。合同第八条约定，出卖人在2011年6��30日前将经验收合格并符合合同约定的商品房交付买受人使用。合同第九条约定，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过120日后，买受人有权解除合同；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之三的违约金。合同第十一条规定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续；双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单；出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的原因，买受人不能在规定期限内取得房产权属证书，双方按合同附件五补充协议处理。补充协议第一条约定：买受人确认本合同第1页所填写的买受人的通讯地址、电话均为正确有效，在本合同履行期内，如买受人的通讯地址电话发生变更的，买受人有义务以挂号信等书面方式通知出卖人，否则，由此而引起的商品房合同内容项下的通知无法及时送达的责任均归于买受人，由买受人承担由此而造成的损失，并视为出卖人的所有通知均已送达；本合同项下的一切通知、包括交房通知、办证通知、催款通知等均可通过包括但不限于挂号邮寄登报等方式进行送达。补充协议第四条约定：买受人应按合同约定及政府规定，在出卖人书面通知的时间内及时提供办理权属登记需由买受人提供的资料并缴纳相关费用，否则，��卖人有权相应推迟向权属登记部门提供办理权属登记证书需由出卖人提供的资料。同时，本房地产逾期办理权属登记的法律责任由买受人承担。出卖人为买受人办理贷款担保的，房屋权属证书由出卖人代为办理。2012年1月11日，张建中、陈红兰在交房确认单上写明：1、按购房合同所有违约时间，每日按购房总价的万分之三赔偿（总价1705558元），从2011年7月1日起交付违约金至结算清之日止；2、物业费每平方米每月15元我们不能认可，我们在金盛国际家居租营业用房每平方米每月7元，物管费310平方米每年物管、水电费一直才300元；3、我们买房合同你们有备份，通知书是2011年12月29日交房，赔偿金额应早已结算好，不应再让业主再申请、审批，今天我们是第二次来拿房，如第三次拿房未果，要求赔偿我们时间损失费。诉讼中，张建中、陈红兰、张垚称明发扬州公司于2012年5月28日交房，未办理交房手续。2013年6月26日，明发扬州公司向产权登记机关提出房屋所有权登记申请。2013年8月17日，张建中、陈红兰、张垚向明发扬州公司邮寄了要求其提供办证材料的通知书。2013年8月19日张建中签收。2014年4月8日，明发扬州公司诉至法院，认为张建中、陈红兰、张垚逾期缴纳办理权属证书所需基础材料的行为已经违反合同的相关约定，请求判令张建中、陈红兰、张垚支付违约金337700元。本案裁定中止审理。2014年8月7日，本院作出（2014）扬广民初字第0821号民事判决，判决驳回明发扬州公司的诉讼请求。明发扬州公司不服提起上诉，扬州市中级人民法院于2015年3月17日作出（2015）扬民终字第00121号民事判决，驳回上诉，维持原判。原审认为：双方签订的商品房买卖合同，系当事人真实意思表示，��不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效。根据合同第八条、第九条、第十一条的约定，明发扬州公司应于2011年6月30日前将经验收合格并符合合同约定的商品房交付张建中、陈红兰、张垚；商品房达到交付使用条件后，明发扬州公司应当书面通知张建中、陈红兰、张垚办理交付手续；验收交接时应当出示经验收合格并符合合同约定的商品房证明文件，并签署房屋交接单；明发扬州公司不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由明发扬州公司承担。根据明发扬州公司提供的交房确认单，其于2011年12月29日通知张建中、陈红兰、张垚办理房屋交付手续。诉讼中，张建中、陈红兰、张垚认为未收房是因为房屋不符合交付条件，尽管明发扬州公司提供了工程竣工验收入备案证明书及房产测绘图用以证明讼争房屋已符合交付条件，但该工程竣工验收备案证明书记载的工程项目不包括讼争房屋所在的4号楼，而房产测绘图的测绘日期亦为2012年3月26日，故明发扬州公司发出的2011年12月29日通知张建中、陈红兰、张垚收房即履行了房屋交付义务的主张，不予支持。因明发扬州公司未能举证证明其何时向张建中、陈红兰、张垚交房，张建中、陈红兰、张垚自认2012年5月28日收房，依法予以认可，故张建中、陈红兰、张垚要求明发扬州公司支付逾期交房违约金未过诉讼时效，应予支持，根据合同约定金额为169874元（1705558＊万分之三＊332）。根据合同第十五条及补充协议的约定，明发扬州公司未在商品房交付后365日内将办理权属登记需由明发扬州公司提供的资料报产权登记机关备案，应当承担逾期办理权属登记的违约责任。由于明发扬州公司为张建中、陈红兰、张垚代为办理权属登记，��双方对办理权属登记的期限没有约定，故明发扬州公司应当在合理期限内为张建中、陈红兰、张垚代为办理权属登记。鉴于明发扬州公司于2013年6月26日向产权登记机关提出房屋所有权登记申请，故违约期限从2013年5月28日计算至2013年6月25日。关于违约金标准，依照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，即在半年期贷款利率5.6%基础上上浮30%。违约金认定为9865元（1705558元＊0.0728／365＊29）。原审依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，的规定，判决：明发扬州公司于本��决生效之日起十五日内向张建中、陈红兰、张垚支付逾期交房违约金169874元、迟延办证违约金9865元，合计179739元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3954元，由张建中、陈红兰、张垚负担64元，明发扬州公司负担3890元。判决后，明发扬州公司不服向本院提起上诉称：一审判决认定事实错误。涉案房屋所在的4号楼的竣工验收备案时间为2011年12月23日，明发扬州公司于2011年12月29日通知张建中、陈红兰、张垚拿房时，已经具备合同约定及法律规定的条件，故张建中、陈红兰、张垚起诉到法院主张逾期交付违约金，超过诉讼时效，故一审判决明发扬州公司承担违约责任错误。另，一审计算的违约金金额有误。被上诉人张建中、��红兰、张垚答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。经审理查明，原审查明的事实属实，本院予以确认。本案二审的争议焦点为：一、张建中、陈红兰、张垚的起诉是否超过诉讼时效期间？二、讼争的房屋何时具备交付条件？三、明发集团应如何承担逾期交付的违约责任？关于争议焦点一，本院认为：张建中、陈红兰、张垚在2012年1月11的《交房确认单》中明确提出要求明发扬州公司按购房合同所有违约时间，每日按购房总价的万分之三赔偿，从2011年7月1日至交付违约金结算清之日止。该主张表明，张建中、陈红兰、张垚在明发扬州公司结清违约金前都在主张相关赔偿，而明发扬州公司一直未能结清赔偿款，故张建中、陈红兰、张垚的起诉未超过诉讼时效期间。关于争议焦点二，本院认��：对于房屋交付期限，双方合同第八条约定：明发扬州公司应当在2011年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付张建中、陈红兰、张垚使用，第1种条件为“该商品房经验收合格”，双方的约定实际是选择了对明发扬州公司最为宽松的交房条件，但该条件并不符合法律规定，法定的交付条件要求工程竣工验收备案后方能交付。根据明发扬州公司提供的工程竣工验收备案证明书，可以证明包括讼争房屋所在的4号楼工程竣工验收备案时间为2011年12月23日，故讼争房屋于2011年12月23日方具备交付条件。讼争房屋具备交付条件后，明发扬州公司于2011年12月29日通知张建中、陈红兰、张垚办理房屋交付手续。故明发扬州公司逾期交房的事实客观存在，其应承担2011年7月1日至2011年12月29日（计182天）期间的逾期交房的违约责任。关于争议焦点三，本院认为：对于明发扬州公司应承担的逾期交房的违约责任，依照合同第九条约定，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过120日后，买受人有权解除合同；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之三的违约金。现张建中、陈红兰、张垚已付房款为1705558元，按约定的每日万分之三计算182天，明发扬州公司应承担的违约金金额为93123元。对于明发扬州公司应承担的逾期办证的违约责任，由于双方未约定违约金的计算标准，一审依照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，即��半年期贷款利率5.6%基础上上浮30%，认定逾期办证的违约金为9865元并无不当。综上，一审认定主要事实清楚，但因一审中明发扬州公司未能提供工程竣工验收备案证明书原件（二审补充提供原件核对）致一审法院无法确认复印件中竣工验收的工程项目是否含4号楼，作出竣工验收的工程不包括讼争房屋所在4号楼的认定有误，致逾期交房违约金的计算有误，二审予以纠正。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销扬州市广陵区人民法院作出（2014）扬广民初字第0502号民事判决；二、明发集团扬州房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内向张建中、陈红兰、张垚支付逾期交房违约金93123元、迟延办证违约金9865元，合计102988元；一审案件受理费3954元，��张建中、陈红兰、张垚负担64元，明发扬州公司负担3890元；二审案件受理费3954元，由张建中、陈红兰、张垚负担1724元，明发集团扬州房地产开发有限公司2230元。本判决为终审判决。审　判　长　　陈明霞审　判　员　　蒋金生代理审判员　　刘莉莉二〇一五年八月二十日书　记　员　　龚灵林附本判决书所依照的相关法条《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。微信公众号“”