（2015）一中行终字第1680号
裁判日期: 2015-08-20
公开日期: 2015-09-24
案件名称
北京市海淀区房屋管理局与北京市海淀区西山美庐小区业主委员会其他二审行政判决书
法院
北京市第一中级人民法院
所属地区
北京市
案件类型
行政案件
审理程序
二审
当事人
北京市海淀区房屋管理局,北京市海淀区西山美庐小区业主委员会
案由
法律依据
《物业管理条例（2007年）》：第五条第一款，第六十四条；《北京市物业管理办法》：第三条第一款；《商品房销售管理办法》：第五条第一款；《中华人民共和国行政诉讼法》：第八十九条
全文
北京市第一中级人民法院行 政 判 决 书（2015）一中行终字第1680号上诉人（原审被告）北京市海淀区房屋管理局，住所地北京市海淀区东北旺南路27号。法定代表人骆远骋，局长。委托代理人林学萍，北京市海淀区房屋管理局干部。委托代理人莫洁云，北京市中洲律师事务所律师。被上诉人（原审原告）北京市海淀区西山美庐小区业主委员会，住所地北京市海淀区香山南路西山美庐小区。负责人牛合平，主任。委托代理人王佳红，北京市中唐律师事务所律师。上诉人北京市海淀区房屋管理局（以下简称海淀区房管局）因履行法定职责一案，不服北京市海淀区人民法院（2015）海行初字第150号行政判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，并于2015年7月21日公开开庭进行了审理。上诉人海淀区房管局的委托代理人林学萍、莫洁云，被上诉人北京市海淀区西山美庐小区业主委员会（以下简称西山美庐小区业委会）的委托代理人王佳红到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审法院经审理查明：2013年9月12日，西山美庐小区业委会向海淀区房管局递交了律师函，反映西山美庐小区的开发商拒绝移交物业管理用房，且小区物业用房在何处也不知道；小区开发商擅自将小区会所，即小区内的“流水楼王别墅”当作住宅出售；小区一直是临时供电；排水、供水不符合合同约定，属于欺诈销售等情况，要求海淀区房管局予以查处。2013年11月12日，海淀区房管局针对西山美庐小区业委会反映问题的来信，作出海房管信【2013】X-280号《海淀区房屋管理局信访事项答复意见书》（以下简称280号《答复意见书》）。西山美庐小区业委会认为海淀区房管局未履行法定职责，向北京市海淀区人民政府申请行政复议，2014年2月21日，北京市海淀区人民政府作出海政复决字[2013]370号行政复议决定书，决定驳回西山美庐小区业委会的行政复议申请。西山美庐小区业委会亦不服，向原审法院提起行政诉讼，请求确认海淀区房管局不履行针对北京香山双新房地产有限公司（以下简称香山双新公司）就香山双新新村一期（现名为西山美庐小区）违法销售行为进行查处的行为违法；判令海淀区房管局对香山双新公司所开发的西山美庐小区违法销售行为进行查处；本案诉讼费用由海淀区房管局承担。原审庭审中，海淀区房管局认可在西山美庐小区业委会提起本案诉讼之前，对于小区物业管理用房是否存在并未进行相关调查。对于“流水楼王别墅”这一称谓，海淀区房管局亦认可只是根据相关档案进行了查询，未查询到相关内容。2015年4月23日，原审法院判决认为，《物业管理条例》第五条第二款规定：“县级以上地方人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。”《北京市物业管理办法》第三条第一款规定：“市房屋行政主管部门负责全市物业管理活动的监督管理工作。区县房屋行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。”因此，海淀区房管局对于本辖区内小区发生的物业管理纠纷，具有相应的法定职责。《北京市物业项目交接管理办法》第四条第二款规定：“区县房屋行政主管部门负责本辖区内物业服务企业物业项目交接活动的监督管理工作。”本案中，西山美庐小区业委会向海淀区房管局反映的问题一，即该小区的开发商拒绝向小区业委会移交物业管理用房，并在律师函中提到西山美庐小区内是否存在物业管理用房的问题。而海淀区房管局对于上述问题并未在280号《答复意见书》中予以明确回复；且根据海淀区房管局提交的证据，对于西山美庐小区是否存在物业管理用房的问题也未查清。故海淀区房管局未履行相应的物业监督管理的法定职责，法院应予纠正。对于西山美庐小区业委会提出的问题二，关于开发商擅自将会所当作住宅出售的问题，法院认为，依据《商品房销售管理办法》第五条第三款规定，直辖市、市、县人民政府建设行政主管部门、房地产行政主管部门按照职责分工，负责本行政区域内商品房的销售管理工作。因此，海淀区房管局具有对其行政区域内商品房销售行为进行管理的法定职责。本案中，对于西山美庐小区内是否存在“流水楼王别墅”以及该房屋的具体位置，虽然西山美庐小区业委会未明确该房屋的相关具体信息，但海淀区房管局对此并未进行相关调查核实，仅凭房屋登记的档案材料未予记载而作出上述答复，告知西山美庐小区业委会提供更加有效的楼栋信息，以便准确查询其销售情况，没有充分履行其法定职责，存有不当。对于西山美庐小区业委会反映的问题三至问题五，涉及小区供电、排水以及供水的问题，相关法律规范并未明确规定海淀区房管局对上述问题具有查处、监管等方面的具体职责，海淀区房管局告知西山美庐小区业委会通过其他途径解决，并无不当。综上所述，虽然海淀区房管局收到西山美庐小区业委会提交的信函后，作出了280号《答复意见书》，履行了部分法定职责，但其履责行为并未完全符合相关法律法规的规定。西山美庐小区业委会认为海淀区房管局对其反映的问题未予处理，构成不履行法定职责的主张，法院予以支持。鉴此，原审法院根据原《中华人民共和国行政诉讼法》第五十四条第（二）项第1目和第（三）项的规定，判决撤销海淀区房管局作出的280号《答复意见书》，责令海淀区方管局在法定期限内对于西山美庐小区业委会反映的相关问题重新作出处理。上诉人海淀区房管局不服，向本院提起上诉，请求：撤销原审判决，驳回西山美庐小区业委会的全部诉讼请求。其上诉理由主要为：1、上诉人已经对西山美庐小区的房屋登记档案进行了调查，发现西山美庐小区的房屋登记档案中并不存在被上诉人所述的“物业管理用房”，上诉人客观上无法提交未予登记的房屋信息作为在案的证据，因此原审法院认定上诉人对西山美庐小区是否存在物业管理用房的问题也未查清的意见应属错误。本案中，既然西山美庐小区不存在物业管理用房，行政机关则无法履行法定职责要求该小区的开发商向小区业委会移交物业管理用房，至于该结果是否体现在280号《答复意见书》中并不影响对行政机构是否履行法定职责的认定，原审法院仅以上诉人未将履责的结果明确记载在280号《答复意见书》中从而认定上诉人未履行法定职责的意见亦应属错误。2、被上诉人作为信访人，有义务尽可能提交准确的楼栋信息供上诉人迅速查找商品房销售档案以确定开发商是否存在违规行为。同时，西山美庐小区亦完全有能力向上诉人提交规划许可材料记载的楼栋信息，但截至原审法院开庭前，被上诉人从未提到小区规划中的公建四即为“流水楼王”，因此被上诉人应承担有能力提供但不予提供楼栋信息所引发的一切后果。上诉人为维护业主的合法权利进一步要求被上诉人提供“流水楼王别墅”的楼栋信息以便上诉人进一步核实情况并作出相应处理的要求并无不妥，不存在不履行法定职责的情形。被上诉人西山美庐小区业委会同意原审判决的全部内容和判决结果，请求驳回上诉人的上诉，维持原判。其认为海淀区房管局在280号《答复意见书》中没有就物业管理用房问题作出明确回复，没有对其反映的问题进行相关调查，仅通过查询档案的方式进行处理，属于履责不充分。在法定期限内，上诉人海淀区房管局向原审法院提交了如下证据：1、律师函，证明海淀区房管局收到西山美庐小区业委会的举报申请；2、280号《答复意见书》，证明海淀区房管局针对西山美庐小区业委会反映问题作出相应的答复；3、国内挂号信函收据；4、邮政邮件跟踪查询系统查询结果，以上证据证明邮寄送达情况。同时，海淀区房管局出示了《商品房销售管理办法》第五条、《城市商品房预售管理办法》第四十二条第一款、《城市房地产开发经营管理条例》第三十九条作为其作出答复的法律法规依据。在原审法院指定的证据交换期限内，被上诉人西山美庐小区业委会提交了如下证据：1、合同编号NO.X082981的商品房买卖合同，证明西山美庐小区业委会与被诉行为有法律上的利害关系；2、住宅使用说明书和质量保障书，证明建设单位承诺小区市政基础设施情况；3、律师函，证明西山美庐小区业委会要求海淀区房管局对开发商的违法销售行为进行查处；4、280号《答复意见书》，证明海淀区房管局没有对西山美庐小区业委会的请求进行查处；5、海政复决字[2013]370号行政复议决定书，证明行政复议情况；6、西山美庐小区规划图纸，证明小区规划中的公建四为“流水楼王”。同时，西山美庐小区业委会将《商品房销售管理办法》第五条第三款、第二十四条、《城市商品房预售管理办法》第四条、《城市房地产开发经营管理条例》第四条、第三十八条、第三十九条等作为支持其诉讼主张的法律规范依据。上述证据全部随案卷移送本院，且均经原审法院庭审质证，各方当事人均充分发表了质证意见。本院经审查认为，海淀区房管局的证据2、西山美庐小区业委会的证据4系本案被诉行政行为，不能作为证据使用。海淀区房管局、西山美庐小区业委会提交的其他全部证据，形式上符合《最高人民法院关于行政诉讼证据若干问题的规定》中规定的关联性、合法性、真实性的要求，能够证明本案客观事实，本院予以采信。本院经审理查明的事实与原审判决认定的事实基本一致，本院予以确认。本院另查明：1、根据西山美庐小区业委会提交的本案起诉状及原审开庭笔录记载，西山美庐小区业委会原审诉讼请求中所称“西山美庐小区违法销售行为”系指其通过《律师函》的方式向海淀区房管局反映的西山美庐小区存在的物业管理用房未移交、将小区会所擅自作住宅销售、小区供水、排水、供电等问题。2、本院庭审中，海淀区房管局认可其对物业管理用房问题具有查处职责，亦认可其对西山美庐小区业委会反映的小区物业管理用房的问题，在280号《答复意见书》未作出正面回复。本院认为，行政机关在履行法定职责时应严格依法进行，并尽到充分的调查义务。《物业管理条例》第五条第二款规定：“县级以上地方人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。”该条例第六十四条规定，建设单位在物业管理区域内不按照规定配置必要的物业管理用房的，县级以上地方人民政府房地产行政主管部门有权处以相应的处罚。《北京市物业管理办法》第三条第一款规定：“市房屋行政主管部门负责全市物业管理活动的监督管理工作。区县房屋行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。”《北京市物业项目交接管理办法》第四条第二款规定：“区县房屋行政主管部门负责本辖区内物业服务企业物业项目交接活动的监督管理工作。”该办法第二十五条同时还规定了区县房屋行政主管部门有权依据《物业管理条例》、《北京市物业管理办法》的相关规定对建设单位、物业服务企业拒不移交物业服务用房等违法违规行为进行处罚。依据前述规定，针对西山美庐小区业委会反映的小区物业管理用房是否存在、开发商拒绝移交物业管理用房的问题，海淀区房管局负有依法进行监督管理的职责。本案中，海淀区房管局没有提交证据证明其对西山美庐小区是否存在物业管理用房相关问题进行了调查，且其在280号《答复意见书》未对西山美庐小区业委会反映的前述问题予以明确回复，未告知西山美庐小区业委会对该问题的调查或处理结果，应认定海淀区房管局未履行物业管理活动的监督管理职责。根据《商品房销售管理办法》第五条第三款的规定，海淀区房管局作为区县人民政府房地产行政主管部门，负有管理本行政区域内商品房销售工作的法定职责。本案中，针对西山美庐小区业委会反映的开发商擅自将会所当做住宅出售的问题，在西山美庐小区业委会已经明确提出“流水楼王别墅”违法销售、提供（2003）规审字540号文件等初步线索的情况下，应该认定西山美庐小区业委会提出举报时已经尽到了初步举证的义务，海淀区房管局应根据西山美庐小区业委会提供的线索依法进行调查核实。但海淀区房管局仅以房屋产权登记档案中没有“流水楼王别墅”这一名称的相关记载为由径行作出答复，告知西山美庐小区业委会未查询到相关销售信息，并“建议信访人提供更加有效的楼栋信息，以便准确查询其销售情况”，未尽到合理调查核实之义务，属未充分履行法定职责。海淀区房管局关于其不存在未履行法定职责之情形的上诉理由，缺乏相关证据支持，本院不予采信。关于西山美庐小区业委会反映小区供电、排水以及供水的问题，本院认同原审法院之判定，在此不再赘述。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，本院应予维持。海淀区房管局的上诉理由均缺乏事实及法律依据，其上诉请求本院不予支持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人北京市海淀区房屋管理局负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 梁 菲代理审判员 张美红代理审判员 黄 薇二〇一五年八月二十日书 记 员 张婷婷附：本判决适用的相关法律依据1、《商品房销售管理办法》第五条第三款：直辖市、市、县人民政府建设行政主管部门、房地产行政主管部门（以下统称房地产开发主管部门）按照职责分工，负责本行政区域内商品房的销售管理工作。2、《北京市物业项目交接管理办法》第二十五条：违反本办法规定，建设单位、物业服务企业拒不移交物业服务用房和相关资料、拒不配合交接查验、擅自停止物业服务、拒不撤出物业管理区域、强行接管的，由区县房屋行政主管部门按照《物业管理条例》、《北京市物业管理办法》相关规定依法处罚。3、《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（一）项：人民法院审理上诉案件，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律、法规正确的，判决或者裁定驳回上诉，维持原判决、裁定。 来自：