（2014）榆民初字第1726号
裁判日期: 2015-08-20
公开日期: 2016-07-25
案件名称
长春市纳维盛世房地产经纪有限公司与王军、朱立兵、吉林省鹏宇房地产开发有限公司（以下简称鹏宇公司）委托合同纠纷一审民事判决书
法院
榆树市人民法院
所属地区
榆树市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
长春市纳维盛世房地产经纪有限公司,王军,朱立兵,吉林省鹏宇房地产开发有限公司
案由
委托合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零九条，第四百零五条
全文
吉林省榆树市人民法院民 事 判 决 书（2014）榆民初字第1726号原告长春市纳维盛世房地产经纪有限公司，住所地长春市南关区大马路东万晟现代城7#11104室。法定代表人王娜，该公司董事长。委托代理人：高志富，吉林车宏伟律师事务所律师。被告：王军，男，年月日，汉族，现住榆树市健康路。委托代理人：朱立兵，现住榆树市。被告：朱立兵，现住榆树市。委托代理人：袁满明，吉林祟旭律师事务所律师。委托代理人：孙大朋，住吉林省榆树市。被告吉林省鹏宇房地产开发有限公司，住所地：榆树市三盛路。法定代表人谷建成，该公司董事长。原告长春市纳维盛世房地产经纪有限公司（以下简称纳维盛世公司）诉被告王军、朱立兵、吉林省鹏宇房地产开发有限公司（以下简称鹏宇公司）委托合同纠纷一案，本院于2013年6月日受理。审理中，因原告提出申请，本院2013年7月日作出裁定中止审理，于2015年5月日恢复审理，2015年月日组成合议庭，公开开庭进行了审理。纳维盛世公司法定代表人王娜，委托代理人高志富，王军委托代理人朱立兵，朱立兵及其委托代理人袁满明、孙大朋到庭参加诉讼，鹏宇公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，依法缺席审理，本案现已审理终结。纳维盛世公司诉称：2011年初，王军与朱立兵挂靠被告鹏宇公司，合伙在榆树市弓棚镇开发锦绣新城住宅小区。2011年5月20日，纳维盛世公司与鹏宇公司弓棚镇锦绣新城项目部签订委托全程营销代理合同，合同约定：由乙方纳维盛世公司负责对乙方鹏宇公司锦绣新城项目的一期、二期的住宅和车库进行全程策划销售代理；营销期限自2011年5月20日至销售完成70%为止；销售代理服务费按销售额的1.5%计提；销售价超出底价部分，得70%，乙方得30%，抵账房源部分，正常请领代理费；销售代理费及超价奖金按月结算，每月15号为结算日，甲方应在收到乙方请款单后7个工作日内支付。合同签订后，原告依照合同约定，制定了锦绣新城项目楼房的销售策划方案，积极履行销售代理义务，取得了显著的销售业绩。但被告王军、朱立兵违约，在原告向其请领代理费时，以各种理由不按合同约定时间足额给付，自年月日起开始拖延不付，已累计拖欠原告代理费及超价奖金等合计1529376元。被告的违约行为严重影响了原告公司的正常运营，原告为维护自身合法权益，向人民法院提起诉讼，请求判令三被告给付拖欠原告的代理费及超价奖励金1529376元。王军、朱立兵辩称：按照原与被告于2011年4月18日签订的“委托全程代理合同”约定，合同期限自2011年4月18日至销售完成项目销售额的90%止，销售代理费按总销售额的1.5%计提，销售超出底价部分，被告得70%，原告得30%。在合同履行中，原告违约未按合同约定完成销售任务，被告按合同约定，根据原告销售完成的比例，支付给原告代理费621382元,不再负有给付义务。另，双方签订合同时，对被告用所开发楼房抵顶工程款是否应提取代理费，虽未进行约定，但在原被告签订合同前被告已与建筑商形成了已楼抵顶工程款的协议，原告据以提起诉讼的“委托全程代理合同”是原告为了达到诉讼目的而自行拟定的假合同，合同中关于“开发商抵账房源部分，正常请领代理费”的内容，对被告不具有约束力，原告无权要求支付这部分楼房的销售代理费。综上，被告认为法院应驳回原告的诉讼请求。认定上述事实的证据有：原告提交的全程营销代理合同、原告制定的锦绣新程销售明细表及所附购买人交款收据（复印件）、测绘后的锦绣新城销控表、原告制定的名称为锦绣新城回款明细表、证人李某某、王某某、姜某甲证言等。盛世纳维公司对王军、朱立兵提交的全程营销代理合同、证人李某某、王某某、姜某乙证言的证明力有异议，王军、朱立兵对纳维盛世提交的全程营销代理合同的证明力有异议。上面加盖的公章，不是纳维盛世公司所用的公章。庭审中原、被告双方当事人为证实各自的主张举证、质证情况如下：原告提交证据及质证情况：1、名称“全程营销代理合同”一份。原告欲证明，原告已按照合同约定履行了义务，被告违约未按合同约定支付销售代理费及超价奖。被告质证后，认为是原告为了达到诉讼目的而自行拟定的假合同，不具有法律效力。2、原告制定的锦绣新程销售明细表，上有501套住宅楼、17个库房、个车库购买人签名的交款明细单复印件。欲证明原告营销代理期间楼房的销售情况。3、名称为“测绘后的锦绣新城销控表”12页。欲证明原告完成委托代理营销事务的情况。被告对证据3、4质证后，对证据的真实性无异议，认为不能证实抵账房应提取代理费及奖励金。4、原告制定的名称为锦绣新城回款明细表一份。内容主要为原告请求付款次数、数额，被告实际付款次数、数额，被告未付的欠款数额。欲证明被告未按约定足额支付原告代理费及奖励金。被告王军、朱立兵提交证据及质证情况：1、名称“全程营销代理合同”一份。欲证实原告未按约定比例完成销售。原告质证后，认为该合同不是原告与被告王军、朱立兵签订的，该合同该合同落款处上加盖的公章不是原告公司所使用的印章，该合同不具有证据效力。2、证人李某某出庭证言，证实:锦绣新城小区售楼处成立至今，证人一直在售楼处工作，吉林省鹏宇房地产开发有限公司弓棚镇锦绣新城项目部印章由证人负某某，办理售楼手续需要时由证人进行加盖，在原告公司撤出售楼处后，原告法定代表人王娜，曾拿过几张纸让其在上面加盖过印章，当时自己没看内容，另外原告公司在售楼处收楼时，在需要加盖公章时也不看内容。欲证明原告起诉所提合同系原告自行拟定，上面的印章是业务人员未经许可擅自加盖的，不具有法律效力。原告质证后，认为李某某系被告业务人员，与被告有利害关系，其证言不具有证据效力。3、证人王某某出庭证言，证实：2011年证人在锦绣新城干的4号楼大包，楼盖完后，工程款开发商用楼抵顶的，楼不管用不用售楼处给买，卖多少钱都得到售楼处走手续原告质证后，认为证人证实的内容与抵账楼是否应提取代理费及奖励金无关。4、证人姜某乙出庭证言，证实：2011年证人在锦绣新城干大包，工程款是用楼抵顶的，按开发商要求，不过我买多少钱都得按售楼处售楼价格在售楼处走手续，后来楼都是我自己赔钱买的楼，通过售楼处走的手续。原告质证后，认为证人在审判庭门口偷听了前两位证人证言，其证言不具有法律效力。经审理查明：2011年初，王军、朱立兵商定共同投资，在榆树市弓棚镇开发建设商品住宅小区。因个人不具有开发资质，王军、朱立兵借用鹏宇公司的开发资质，以鹏宇公司名义，获得政府相关部门批准后，自行聘用人员，组建成立鹏宇公司弓棚镇锦绣新城项目部，在榆树市弓棚镇开发建设名称为“锦绣新城”的商品住宅小区。2011年5月20日，王军、朱立兵与纳维盛世公司法定代表人王娜协商一致后，签订委托全程营销代理合同一份，合同甲方为鹏宇公司弓棚镇锦绣新城项目部，乙方为纳维盛世公司。合同约定：由乙方负责对锦绣新城项目一、二期住宅约56028，车库约3953平方米，进行全程策划销售代理；营销代理期限自2011年5月20日至销售完成70%为止；销售底价即销售平均价，定为一期住宅每平方1700元，车库每平方米2300元，二期住宅每平方米1800元，车库每平方米2400元，代理费按总销售销售额的1.5%计提，销售价超出底价部分委托方得70%，代理方得30%，开发商抵账房源部分，需统一在售楼处办理相关手续，正常请领代理费，代理费及超价奖金按月结算，每月15日作为结算日；同时对双方在代理销售其他相关权利义务做了约定。合同签订后，原告按照合同约定派出销售业务人员，组建了售楼处，按照合同约定履行了对锦绣新城小区楼盘的营销义务，因开盘后销售情况及平均销售价超出了王军、朱立兵的预见，王军、朱立兵向纳维盛世公司提出提高一期住宅的销售低价，双方将一期住宅销售底价确定为每平方米1800元。至2013年5月累计销售住宅396套，面积30177.35平方米（其中含销售开发商抵账房源45套，面积3447.92平方米），车库378.59平方米。其中一期住宅销售平均价每平方米1858.15元，二期住宅销售品均价每平方米2063.66元，一期车库销售平均价2479.88元，二期车库销售平均价2443.72元。经原告办理售楼手续的建设承包人自售抵账房住宅105套，面积8066.53平方米，销售平均价每平方米1904.48元，车库251平方米，销售平均价2395.70元。2011年7月18日起，原告每月均根据楼房销售完成情况，提请被告按合同约定支付销售代理费及超价奖励金，被告均未按约时间及应付金额支付，至2013年5月13日，被告分11次，累计给付原告现金340000.00元，于2012年7月用楼房抵付147551元，于2013年4月5日133831元。后原告认为被告王军、朱利兵长期不按合同约定给付代理费及超价奖款，属于恶意违约，严重影响了原告公司的正常运营，通知被告王军、朱利兵解除合同。现原告请求判令三被告给付拖欠原告的代理及超价奖金1529376元诉来本院。本院认为，原告虽是与吉林省鹏宇房地产开发有限公司弓棚镇锦绣新城项目部签订的“全程营销代理合同”，但该项目部系被告王军、朱立兵为在弓棚镇合伙开发房地产，借用被告鹏宇公司的房地产开发房地产的资质，以被告鹏宇公司名义设立，被告鹏宇公司既未出资亦未派人员参与管理，被告王军、朱立兵与被告鹏宇公司系挂靠经营关系，被告王军、朱立兵为该项目的实际所有人，因该项目经营而签订的民事合同，应共同负有按照合同约定全面履行的义务。原告在合同签订后，积极按照合同约定履行了营销代理义务，享有依照合同约定按销售完成情况获得报酬的权利，被告王军、朱立兵未按合同约定足额给付原告报酬，在原告多次催要后仍拒绝给付，只是原告无法实现获委托代理费及奖励金的合同目的，原告有权解除合同，原告就已完成的委托代理销售事务，要求被告王军、朱立兵，按照合同约定标准，支付相应的报酬的请求符合法律规定，应予支持。证人李某某的虽出庭证明原告法定代表人王娜在原告公司撤离后曾找其加盖过项目部印章，但表示并未看所盖章材料的内容，不具有证明效力。对被告关于原告所持合同系被告鹏宇公司违反《关于房地产开发资质的规定》第条，关于禁止出租出借开发资质的规定，存在过错，应对被告王军、朱立兵所欠原告款项承担连带给付责任。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第条，《中华人民共和国合同法》第一百零九条，四百零五条之规定判决如下：被告王军、朱立兵于判决生效后，立即给付原告长春市纳维盛世房地产经纪有限公司代理费及超价奖金1529376元。被告被告吉林省鹏宇房地产开发有限公司负担连带责任。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费18560元、财产保全费5000元，由被告王军、朱立兵负担。如不服本判决，可自判决书送达后15日内递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。审 判 长 于军伟审 判 员 陈国良人民陪审员 杨 凯二〇一五年八月二十日书 记 员 徐永亮 关注公众号“”