（2015）三中民终字第10556号
裁判日期: 2015-08-20
公开日期: 2015-11-03
案件名称
北京中房国信房地产经纪有限公司等居间合同纠纷二审民事判决书
法院
北京市第三中级人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
北京中房国信房地产经纪有限公司,赵志鹰
案由
居间合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2015）三中民终字第10556号上诉人（原审原告）北京中房国信房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区东四环北路88号5号楼101号。法定代表人孙绍华，总经理。委托代理人冯晓蜜，北京市德达律师事务所律师。上诉人（原审被告）赵志鹰，女，1953年9月5日出生。委托代理人原东峰，北京市盈科律师事务所律师。上诉人北京中房国信房地产经纪有限公司（以下简称国信公司）及上诉人赵志鹰因居间合同纠纷一案，均不服北京市朝阳区人民法院（2014）朝民初字第23223号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年8月11日受理后，依法组成由法官咸海荣担任审判长，法官孙妍、刘杨田参加的合议庭，于2015年8月20日公开开庭进行了审理。上诉人国信公司的委托代理人冯晓蜜，上诉人赵志鹰及其委托代理人原东峰到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。国信公司在一审中起诉称：赵志鹰欲购买北京市朝阳区×小区×号楼×单元×号房屋（以下简称涉诉房屋）。2013年3月9日，赵志鹰与国信公司签订《房屋购买居间合同》，并要求国信公司与出卖人联系。当日，在国信公司的居间下，赵志鹰与出卖人就涉诉房屋签订《北京市存量房屋买卖合同》，双方均认可国信公司的居间服务。为此，赵志鹰与国信公司签订《佣金确认书》，约定由赵志鹰向国信公司支付居间费10万元，于签订房屋买卖合同当日支付，逾期一日，按日千分之五的标准支付违约金。此后，国信公司履行了居间义务，协助双方申请贷款、缴纳税费、办理过户及物业交割手续，但赵志鹰至今未按约定支付居间费。故为维护合法权益，国信公司现诉至法院，要求赵志鹰：1.支付居间费10万元，并按照银行同期贷款利率的标准支付自2013年3月9日至赵志鹰实际付款之日止的利息；2.以居间费10万元为本金，按照日千分之五的标准支付自2013年3月9日至赵志鹰实际付款之日止的违约金。赵志鹰在一审中答辩称：不同意国信公司的全部诉讼请求。首先，赵志鹰是在2012年底通过朋友了解到涉诉房屋的出售信息，但经初步估算，赵志鹰尚有二三十万的资金缺口，故一直未能购买。赵志鹰的前儿媳与国信公司的法定代表人孙绍华是朋友，并介绍赵志鹰与其相识。后孙绍华在其办公室为赵志鹰计算了购买涉诉房屋所需的各项费用，且总额与赵志鹰的付款能力相差无几。当时，孙绍华表示若赵志鹰通过其公司购买涉诉房屋，则全部税费只需要二十余万元。出于信任，赵志鹰于2013年3月9日与赵志鹰签订居间合同，并向出卖人支付了20万元定金。此后，赵志鹰又表示其税费计算错误，最终赵志鹰不得不进行高息借款才交纳了全部税费共计54万余元。赵志鹰认为国信公司故意隐瞒与订立合同有关的重要事实，在欺骗赵志鹰的情况下签订居间合同，损害了赵志鹰的利益，其无权取得相应报酬。其次，涉诉房屋的房源信息是赵志鹰自己取得并联系的，国信公司从未提供此项服务，而且其在为赵志鹰提供购买房屋的相关政策咨询时，还隐瞒了真实情况，对赵志鹰进行欺骗，因此是赵志鹰违反了居间合同的约定。最后，赵志鹰所签署的《佣金确认书》中载明国信公司提供了房屋买卖信息并就房屋进行实地查勘，但此与事实均不符，赵志鹰是基于对国信公司的信任才签署了此份材料，当时并没有仔细阅读其内容，而且缴纳税费和物业交割均是赵志鹰与出卖人自行完成的，国信公司根本没有提供相应居间服务，其主张的违约金标准过高。一审法院经审理查明：2013年3月9日，国信公司与赵志鹰签订《房屋购买居间协议》，约定：赵志鹰拟购买涉诉房屋，国信公司作为居间人提供居间服务；国信公司为赵志鹰提供居间服务，包括提供房屋出售信息，为赵志鹰寻找并确定意向房屋，提供与购买该房屋相关的政策、市场行情咨询，协助并撮合赵志鹰与出卖人签订房屋买卖合同；赵志鹰在同出卖人签订房屋买卖合同时，应向国信公司支付居间服务报酬，金额为10万元。同日，案外人于×（出卖方）与赵志鹰（买受方）签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定：赵志鹰购买于×所有的涉诉房屋，居间人为国信公司，房屋成交价格为640万元，其中商业贷款400万元。同日，于×（出卖方）与赵志鹰（买受方）、国信公司（居间方）就上述《北京市存量房屋买卖合同》签订《补充协议》，对于购买涉诉房屋的具体付款方式及期限、申请贷款、办理过户、税费承担进行了明确，并约定本次交易的全部税费均由赵志鹰承担。一审庭审中，国信公司提交了其与于×签订的《房屋出售居间协议》（落款时间为2013年3月1日）以及国信公司与赵志鹰签订的《佣金确认书》。其中，《佣金确认书》中载明的物业地址为涉诉房屋，佣金为10万元，并约定：“国信公司为赵志鹰提供居间服务，具体包括：1.提供物业买卖信息；2.协助赵志鹰对物业进行实地查勘；3.协助并撮合赵志鹰签订房屋买卖合同。赵志鹰确认国信公司以提供上述1、2项服务，赵志鹰签订买卖合同即视为国信公司完成第3项服务。赵志鹰确认签订买卖合同当日支付佣金予国信公司，否则每逾期一日的，赵志鹰应按日按千分之五的标准向国信公司支付违约金。”赵志鹰对于《房屋出售居间协议》的真实性不认可，并表示国信公司已在起诉书中自认是应赵志鹰要求才与出卖人联系。对于《佣金确认书》，赵志鹰表示系在国信公司隐瞒了税费真实金额的情况下签的字，且当时没有仔细阅读其中的具体内容。赵志鹰表示在签订居间协议及房屋买卖合同前，国信公司的法定代表人孙绍华曾为其计算过购房税费，当时国信公司承诺税费可以打折且打折后的金额为22万元。为此，赵志鹰提交了手写材料一份，其中有孙绍华手写的下列内容：“房价款650万，原购250万；评估价530万，贷370万；契税：530万×1.5万=79500；营业税530万-250万=280万×5.6%=16万；个税5.3万；打折16万＋5.3万×6.5%=13.9万，13.9＋7.95=22万”。国信公司表示此材料系其为其他客户提供房产咨询时书写，此前放置在办公室内，但被赵志鹰拿走，与本案没有关联性。此外，赵志鹰提交了工商银行个人业务凭证，显示其于2013年3月14日向孙绍华转账24.54万元，该凭证背页“附言及用途”处手写有“代为付购房税款”字样，赵志鹰以此佐证国信公司曾承诺购房税费为二十余万。国信公司表示该款项系应出卖人要求让赵志鹰追加支付的定金，后来又全部退还了赵志鹰，而购房税费均是由当事人自行缴纳，赵志鹰不可能让其代为支付。赵志鹰提交了完税凭证及银行账户交易明细、借条、收条，证明其实际支付的税费金额为51万余元，且为此借有外债。国信公司不认可借条及收条真实性及与本案关联性。该案在审理过程中，一审法院拨打于×在《北京市存量房屋买卖合同》中所留手机号与之取得联系，期间于×表示其只在签订房屋买卖合同当日到过国信公司，所有材料均是当日签署，此前其并没有委托过国信公司代为出售涉诉房屋，当天是国信公司给其打电话表示有个客户很有诚意购房，让其过去，到场后其认出购房人是赵志鹰，因为赵志鹰此前曾在其他中介公司的带领下看过房，当天其只与赵志鹰协商了双方之间的权利义务，对于国信公司与赵志鹰之间的协商过程并不清楚。一审法院认为：依法成立的合同，受法律保护。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。本案中，国信公司、赵志鹰签订的《房屋购买居间协议》及《佣金确认书》均为双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，内容合法有效，当事人均应据此行使权利、履行义务。根据上述居间协议及佣金确认书的约定，国信公司作为居间人，应提供的居间服务包括：提供房屋出售信息，为赵志鹰寻找并确定意向房屋；协助赵志鹰对房屋进行实地查勘；提供与购买该房屋相关的政策、市场行情咨询；协助并撮合赵志鹰与出卖人签订房屋买卖合同。但国信公司在起诉书中已经自认系赵志鹰欲购买涉诉房屋且要求国信公司与出卖人联系，此与出卖人于×向该院陈述的情况能够对应，证明了国信公司并未向赵志鹰提供过房源信息及实地勘验房屋的服务。在此情况下，国信公司向赵志鹰全额主张居间费，缺乏法律依据，该院将根据国信公司实际提供的居间服务情况，酌情确定居间费的具体金额。鉴于国信公司未能依约提供全部居间服务，其主张利息及违约金缺乏法律依据，该院不予支持。赵志鹰提交的孙绍华手写材料及银行个人业务凭证尚不足以证明国信公司曾承诺了为其减免购房税费，故对于赵志鹰有关国信公司故意隐瞒了与订立合同有关的重要事实的抗辩，该院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第四百二十四条之规定，判决：一、赵志鹰于判决生效之日起七日内支付国信公司居间费五万元；二、驳回国信公司的其他诉讼请求。国信公司不服一审法院上述民事判决，向本院提起上诉，请求：1.撤销一审判决，依法改判支持国信公司的全部诉讼请求或发回重审；2.一、二审诉讼费由赵志鹰承担。主要理由是：国信公司已经完成居间服务义务，赵志鹰应当支付全部居间服务费用，一审法院扩大了国信公司的居间服务义务范围，酌减居间服务费错误。综上，请求二审法院判如所请。赵志鹰不同意一审法院判决。针对国信公司的上诉，赵志鹰答辩称：国信公司所述与事实不符，国信公司是在赵志鹰的要求下与涉诉房屋出卖人联系的，其并没有依约履行居间服务义务，且国信公司存在欺骗赵志鹰的行为，佣金确认书并非赵志鹰的真实意思表示，国信公司无权要求居间服务费，法院应判决驳回国信公司的诉讼请求。综上，请求：1.撤销一审判决第一项；2.一、二审诉讼费由国信公司承担。国信公司针对赵志鹰的上诉，答辩称：双方之间存在合法有效的居间合同，国信公司已经履行了合同义务，赵志鹰的上诉不成立，应予驳回。二审审理期间，上诉人赵志鹰为证明其上诉请求，向本院提供了4份证据：1.涉诉房屋出卖人于×签收的定金收条；2.2013年3月22日的两份首付款收条；3.2013年5月31日的尾款收条；4.赵志鹰×××账户流水。证据1-3均以证明赵志鹰给涉诉房屋出卖人支付的定金是按照合同支付的，国信公司称赵志鹰追加支付定金24万是不成立的。证据4是为了证明赵志鹰的陈述是真实的。国信公司对赵志鹰提供的证据1的真实性认可，但对其证明目的不认可，认为该证据与本案没有关联性。针对证据2-3，国信公司对其真实性和关联性均不认可。针对证据4，国信公司认可其真实性，对其证明目的不予认可，认为其无法证明交付的款项是税款。本院对上述证据1、证据4的真实性予以认可，但对其证明效力及与本案的关联性将综合考虑。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院对一审法院认定的证据的证明效力亦予以确认。上述事实，还有二审开庭笔录等在案佐证。本院认为，赵志鹰与国信公司签订的《房屋购买居间协议》及《佣金确认书》是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，一审法院确认其效力正确，本院亦予以确认。当事人均应据此行使权利、履行义务。在合同履行过程中，国信公司没有实际提供涉诉房屋的房源信息，但其协助赵志鹰办理了网签、纳税及过户手续。根据国信公司实际提供服务的情况，本院认为，一审法院酌情判定赵志鹰支付五万元居间费，并无不当，本院予以支持。国信公司要求全额支付居间服务费用及赵志鹰要求拒付居间服务费用的上诉理由，因无相应的事实及法律依据，本院不予采信。综上，本院认为，一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费5890元，由北京中房国信房地产经纪有限公司负担4840元（已交纳2945元，余款于本判决生效后七日内交纳），由赵志鹰负担1050元（于本判决生效后七日内交纳）。二审案件受理费6940元，由北京中房国信房地产经纪有限公司负担5890元（已交纳），由赵志鹰负担1050元（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 咸 海 荣代理审判员 孙 妍代理审判员 刘 杨 田二〇一五年八月二十日书 记 员 董沛书记员苏娜 来源：百度“”