（2015）大民二初字第290号

裁判日期: 2015-08-20

公开日期: 2015-10-16

案件名称

杜某某诉大理市某某房地产开发有限责任公司房屋买卖合同纠纷案一审民事判决书

法院

大理市人民法院

所属地区

大理市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

案由

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第九十三条第一款，第九十四条，第九十七条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款

全文

云南省大理市人民法院民 事 判 决 书（2015）大民二初字第290号原告杜某某。委托代理人杜某圣。系杜某某父亲，特别授权代理。委托代理人段智勇，云南欣晨光律师事务所大理分所律师。特别授权代理。被告大理市某某房地产开发有限责任公司委托代理人李某某、张某，公司员工。特别授权代理。原告杜某某诉被告大理市某某房地产开发有限责任公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年5月26日立案受理，依法由审判员屈艳祥适用简易程序公开开庭进行了审理。原告杜某某的委托代理人杜某圣、段智勇，被告大理市某某房地产开发有限责任公司的委托代理人李某某、张某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杜某某诉称，原、被告于2014年11月17日签订《商品房购销合同》约定，原告购买被告开发的大理市下关镇人民北路福景某某第2幢第某某号商品房，套内面积为101.13平方米，单价为每平方米6790.44元，总金额686717元，交房时间为2015年3月31日前，合同还就双方的权利义务作了约定。原告于2014年11月9日支付给被告首付款50000元，于2014年11月17日支付首付款156717元，原告依据合同约定履行了付款义务。2015年3月29日，被告通知原告接房，原告到现场准备接收房屋时，发现被告在施工和装修过程中，未按原设计施工图纸施工，擅自改变了设计要求，擅自拆除主卧室的通道墙与构造柱，改变了门的开启方向；活动窗扇未按原设计要求安装纱窗；固定铝合金窗和玻璃未提供按设计要求的国家标准图集和合格证明；外防火防盗门存在质量问题；未提供给排水和电路施工图；外窗出水槽、玻璃胶未做，地面不平整等。原告无法接收房屋并要求被告整改前述问题，被告代表承诺尽快按原告要求整改修复。4月15日，原告到现场找到被告代表李总，李总明确了前述存在的问题，承诺在4月21日后按设计要求整改修复，并通知原告办理房屋交接手续。5月10日上午，被告通知原告称已于5月6日将房屋修复完毕，请原告尽快到现场接房，原告赶到现场在被告方工作人员的陪同下对房屋进行检查时，发现前述诸多问题没有整改完善，为此原告再次向被告提出整改要求，被告再次承诺尽快完善后通知原告接房。2015年5月12日，原告接到被告单方解除《商品房购销合同》的书面通知。2015年5月13日，被告再次向原告发出解除《商品房购销合同》的书面说明，表示被告只愿意承担原告已付款10%的违约金。原告认为，被告单方解除合同的事实成立，双方签订的合同约定，若任何一方提出解除合同，则由提出方向另一方赔偿总房价款的10%违约金，同时解除合同。为维护原告的合法权益，原告起诉至人民法院，请求：一、同意解除原、被告签订的《商品房购销合同》；二、判令被告归还首付房价款206717元，并承担该款从2014年11月17日起至款项还清之日止按银行同期贷款利率计算的利息；三、判令被告承担单方解除合同的违约金68671.7元；四、判令被告承担本案全部诉讼费。被告大理市某某房地产开发有限责任公司辩称，原告诉称被告在施工和装修过程中不按原设计施工图施工，擅自改变设计要求的陈述不实。原告于2014年11月9日与被告签订房屋认购书，期间多次到福景某某第二幢第二单元13层1301号房内查看情况满意后，才于2014年11月17日与被告签订《商品房购销合同》，该房相当于现房销售，原告在看房及签订《商品房购销合同》时，均未对主卧通道墙及门开启方向提出异议，是对被告已建成房屋现状的认可，被告不存在擅自改变室内设计的行为。被告所建商品房经检验均符合国家相关行业规定。本工程于2015年2月6日经大理市建筑工程质量监督站、大理市某某房地产开发有限责任公司、中国有色金属工业昆明勘察设计研究院、昆明民用建筑设计研究院有限公司、大理州宝隆建筑安装有限责任公司、大理恒创地基基础工程有限公司、大理市建筑工程管理处、大理市城建档案馆等相关单位共同验收，评定质量等级为“合格”。双方签订的合同中并未约定被告应当安装纱窗，原告要求安装纱窗超出了合同约定，被告有权拒绝。被告的该项工程均按国家相关标准建设，并经验收合格，已达到合同约定的交房条件，被告不存在违约行为。此次纠纷是原告违约在先，其应对合同的解除承担责任。2015年3月31日，原告在对所购房屋验收时提出诸多无理要求，并表示被告不满足其要求则拒绝接房。被告在原告的坚持下，同意将室内主卧室通道墙及门开启方向进行调整，并对室内各项附属设施进行检验，未发现原告说的窗台栏杆不稳固现象。2015年5月10日，原告再次验收房屋，仍以被告未安装纱窗、未提供相关图样、窗台栏杆不稳固等为由拒绝接房。被告认为原告提出的要求已超出合同约定且与事实不符，拒绝原告要求时，原告却主观臆断认为被告的商品房存在质量问题及安全隐患，并对竣工验收报告进行污蔑，认为其中的评述是虚假的。原告系以其实际行动表示不愿意接收被告方符合交房条件的商品房，导致双方合同已无法实际履行，原告应当对此承担责任。在此情况下，被告按照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）项的规定提出解除合同，不属被告单方、无故解除合同，原告无权要求被告按照总房款的10%承担责任。被告向原告发出解除合同通知时，考虑到双方是在交接房屋过程中发生纠纷，为弥补原告已缴纳房款占用期间的损失，被告主动提出按照原告已缴纳房款的10%对其进行补偿。请求人民法院依法判令解除双方签订的《商品房购销合同》，原、被告各自承担相应的法律责任。原告杜某某向本院提交了如下证据材料：一、原告身份证复印件一份，以证明原告身份情况、诉讼主体资格。二、《商品房购销合同》及补充协议一份、商品房买卖合同登记备案表一份、收据二份，以证明原、被告签订商品房购销合同及补充协议约定，若一方提出解除合同，则由提出方向另一方赔偿总房价款的10%同时解除合同；原告分二次向被告支付购房款206717元。三、入伙通知书一份、承诺书一份、交接情况记录一份、以证明被告通知原告接房；被告承诺交房时出具房屋施工图、水电分布图给原告；原告现场接房时发现被告在施工过程中未按原设计施工图纸施工，被告同意整改，5月10日，原告拟接房是发现诸多问题仍未整改完善，被告亦未提供相应图集。四、解除《商品房购销合同》通知一份、解除《商品房购销合同》说明一份，以证明2015年5月12日，原告接到被告单方解除合同的书面通知；2015年5月13日，被告向原告发出解除合同的书面，表示只愿意承担原告已付款10%的违约金。五、现场勘验记录一份，以证明被告变更设计、偷工减料。六、通话录音一份，以证明原告接到解除合同的通知后，原告父亲打电话给被告法人表示不愿解除合同，要求被告整改。经质证，被告对原告提交的上述证据均无异议。被告大理市某某房地产开发有限责任公司向本院提交了如下证据材料：一、房屋内部主卧室门开启方向的调整方案一份，以证明房屋内部调整方案系在原告购买房屋近一年前，由相关部门共同商议决定。二、大理市建设工程竣工验收报告一份、大理市工程质量监督报告一份、竣工验收备案表一份，以证明福景某某建房项目已经相关部门验收合格。三、项目负责人工程质量终身责任信息表一组，以证明福景某某建房项目建设、地勘、设计、施工、监理、地基基础工程单位对项目签署终身负责责任书。四、砂浆立方体试件抗压强度检测报告四份，以证明原告系在房屋内部工程完工验收合格后与被告签订购销合同，等同于现房销售。五、一般抹灰工程检验批质量验收记录一份、地面水泥砂浆面层工程检验批质量验收记录一份，以证明福景某某项目的墙面、地面找平层工程偏差值均在国家规范允许范围内。六、建筑使用功能检测报告一份，以证明原告购买房屋水、电工程检测合格。七、粉末喷涂型材检验报告一份、普通钢化玻璃检验报告一份，以证明福景某某所用铝合金窗、玻璃均合格。八、防火门产品合格证、检验报告、认可证书、检验结果汇总表一组、云南省消防产品市场准入验证清单一份、验收记录一份，以证明被告选购产品有相关质量证书，被告已尽到质量审查义务。九、物流公司托运单一份、发货清单二份，以证明被告已在办理相关防火门更换事宜。十、《福景某某II期住宅认购书》一份、《商品房购销合同》一份，以证明原、被告签订合同内容未约定应当安装纱窗，提交图集等材料非交房条件，原告以此拒绝接房违约在先。十一、交房验收单一份、交接情况记录一份，以证明原告在验房过程中提出多项无理要求，污蔑相关部门出具的建设工程验收报告书。十二、解除《商品房购销合同》通知一份、解除《商品房购销合同》说明一份，以证明因原告不履行接房义务，被告向其发出解除合同的通知。经质证，原告对被告提交的第一组证据不予认可，表示变更设计要经规划部门认可；对第二组证据无异议，但对证明方向不予认可，表示仅能证明项目经过验收，不能证明原告购买的房屋已验收；对第三组证据不予认可；对第四至八组证据无异议，但对证明方向不予认可；对第九组证据不予认可，表示与本案无关；对第十至十二组证据无异议，但对证明方向不予认可。经原告申请，本院向大理市规划局调取了福景某某小区2#B楼建筑报建图一份，经质证，原告对该证据的真实性、合法性无异议，但对关联性不认可，表示该图纸未包含本案诉争房屋；被告对该证据无异议，表示该图纸包含本案诉争房屋。本院认为，原告杜某某提交的现场勘验记录一份系原告方手工制作，形式要件不合法，本院不予确认；原告提交的其他证据，被告无异议，本院予以确认。被告大理市某某房地产开发有限责任公司向本院提交的上述证据及本院调取的福景某某小区2#B楼建筑报建图一份，形式来源合法、内容客观真实、与本案有关联性，本院予以确认。根据上述举证、质证和认证及当事人在庭审中的一致陈述，本院确认本案如下法律事实：2014年11月9日，原告杜某某与被告大理市某某房地产开发有限责任公司签订了一份《福景某某II期住宅认购书》，原告认购被告出售的福景某某II期2幢2单元1301号房屋，认购定金5万元。原告于当日向被告支付了定金5万元。2014年11月17日，原告杜某某（乙方）与被告大理市某某房地产开发有限责任公司（甲方）签订了一份《商品房购销合同》［合同编号福景某某（2013-059）号］及合同补充协议，双方约定，乙方购买甲方建设的福景某某第2幢第某某号预售商品房；该商品房套内建筑面积为101.13平方米，单价为每平方米6790.44元，总金额686717元；买方人应当在2015年3月30日前，分2期支付全部房价款，首付房价款206717元应当在2014年11月17日前支付，第2期房价款480000元应当在2015年3月30日前支付；甲方应于2015年3月31日前，将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付给乙方；乙方如未按合同约定付款，自合同约定的付款时限届满后的次日起至实际付款之日止60天内，乙方按每天100元向甲方支付违约金，合同继续履行，逾期60天后，由甲方选择乙方按下列约定承担违约责任：1、解除合同，乙方按应付未付款的10%向甲方支付违约金，甲方向乙方退还已付款，已发生的交易相关税费由乙方承担，2、乙方按应付未付款的0.05%乘以逾期天数向甲方支付违约金，合同继续履行；甲方如未按合同约定的时间交房，自合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止60日内，甲方按每天100元向乙方支付违约金，合同继续履行，逾期60天后，由乙方选择甲方按下列约定承担违约责任：1、解除合同，甲方按乙方已付款的10%向乙方支付违约金，甲方向乙方退还已付款，已发生的交易相关税费由甲方承担，2、甲方按乙方已付款的0.05%乘以逾期天数向乙方支付违约金，合同继续履行；该商品房经建设单位足迹验收合格后，甲方应当以媒体公告或电话形式通知乙方办理交接手续，交接时，甲方应当向乙方提交《商品房质量保证书》和《商品房使用说明书》；由于乙方原因，未能按期交接的，责任由乙方承担，若乙方接房逾期10天后，乙方按每天20元向甲方支付违约金；甲方交付的该商品房价内的装饰、设备标准达不到合同附件约定标准的，乙方有权要求甲方按装饰、设备差价补偿；若甲、乙任何一方提出解除合同，经双方协商同意，则由提出方向另一方赔偿总房价款的10%的违约金同时解除合同；合同补充协议约定，合同约定的“交付期限”和“甲方逾期交房的违约责任”是以乙方交清全部的房价款包含银行按揭款项到账，及房价外的契税、印花税、产权证工本费和维修基金为前提，乙方未交清上述款项，则甲方不予办理交接手续，且不承担逾期交房的违约责任；乙方有权在甲方确定的交房期限内对所购房屋进行实地检查，如乙方提出房屋、设备不符合约定，要求修复的，经双方确认，甲方应进行修复，修复期间不视为甲方逾期交房，乙方不得以此为由拒绝接收房屋；双方还对其他权利义务作了约定。原告于2014年11月17日向被告支付了房款156717元。2015年2月6日，被告组织相关单位对福景某某小区建设项目工程进行了竣工验收，验收结论为合格，后于2015年3月27日进行了竣工验收备案。2015年3月29日，被告通知原告办理房屋交接手续。2015年3月31日，原告到达房屋现场办理交接手续，以被告变更设计、未安装纱窗等为由拒绝接收房屋。2015年5月10日，被告再次通知原告接房，原告仍以上述理由拒绝接收房屋。2015年5月12日，被告向原告发出解除“福景某某”（2013-059）号《商品房购销合同》的通知，表明被告在满足不了原告所提要求的情况下，要求解除“福景某某”（2013-059）号《商品房购销合同》。2015年5月13日，被告向原告作出解除合同的说明，再次要求解除“福景某某”（2013-059）号《商品房购销合同》，并表示被告愿意按原告已付款的10%向原告支付违约金20672元。本院认为，原、被告自愿签订的《商品房购销合同》及合同补充协议，内容真实，不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，受法律保护，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告约定，原告应于2015年3月30日前支付第2期房价款480000元，被告应于2015年3月31日前，将经建设单位组织验收合格，并符合合同约定的商品房交付给原告。被告已依约履行了组织验收及通知原告接房的义务，而原告未履行相应的付款义务，并拒绝接收房屋，系以其行为表明不履行主要债务，被告可以此解除合同，被告提出解除合同的行为不属于违约。现原、被告均同意解除双方签订的合同，本院予以支持。合同解除后，原告已支付的款项被告应予返还，原告要求被告返还已付款206717元的诉请，符合法律规定，本院予以支持。原告要求被告支付相应的利息及违约金68671.7元的诉请，因被告未违约，不符合法律规定，本院不予支持。被告表示愿意支付给原告已付款的10%即20672元作为补偿，属其意思自治，不违反法律规定，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第一款、第九十四条第（二）项、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、解除原告杜某某与被告大理市某某房地产开发有限责任公司于2014年11月17日签订的《商品房购销合同》［合同编号福景某某（2013-059）号］及合同补充协议。二、被告大理市某某房地产开发有限责任公司于本判决书生效之日起十日内返还原告杜某某已付房款人民币206717元。三、被告大理市某某房地产开发有限责任公司于本判决书生效之日起十日内支付给原告杜某某补偿款人民币20672元。四、驳回原告杜某某的其他诉讼请求。案件受理费人民币5430元，减半收取2715元，由原告杜某某承担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉至大理白族自治州中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行，申请强制执行的期间为二年。（此页无正文）审判员　　屈艳祥二〇一五年八月二十日书记员　　陈晓蓉 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