（2015）大东民二初字第01389号

裁判日期: 2015-08-20

公开日期: 2016-02-26

案件名称

原告张再君诉被告张继荣、石文锁房屋买卖合同一案的一审判决书

法院

沈阳市大东区人民法院

所属地区

沈阳市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

张再君,张继荣,石文锁

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

全文

沈阳市大东区人民法院民事判决书（2015）大东民二初字第01389号原告：张再君，男，住址：沈阳市大东区。委托代理人：王月、赵东，均系辽宁金阳律师事务所律师。被告：张继荣，女，住址：沈阳市大东区。被告：石文锁，男，住址：沈阳市大东区。委托代理人：王殿莹，系辽宁邦言律师事务所律师。原告张再君与被告张继荣、石文锁房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员张品独任审判，公开开庭进行了审理。原告委托代理人王月、赵东及被告张继荣，被告石文锁委托代理人王殿莹庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：原告与被告张继荣系夫妻关系，被告张继荣单位沈阳铁路局1993年对单位职工实施集资住房。原告与被告张继荣向被告单位缴纳3200元集资款后，由被告张继荣作为承租权人承租沈阳铁路局位于大东区房屋一处，使用面积26.65平方米。后因家庭生活需要，被告张继荣将承租的该处房屋对外出租，每月收取租金200元左右。2014年11月12日被告张继荣收到大东区人民法院判决后，才将被告石文锁向大东法院起诉其房屋买卖纠纷一事告知原告，并称其于2001年与被告石文锁签订房屋买卖协议书一份，该协议书约定被告张继荣将其作为承租权人承租的沈阳铁路局房屋出售给被告石文锁。原告对于二被告之间的房屋转让协议不知情，被告张继荣2001年转让位于大东区四段沈海站里27栋108号房屋时系夫妻关系存续期间，该房屋为夫妻共同财产，被告张继荣只是对外作为承租权人，其处分夫妻共同财产的行为未经配偶一方同意，该处分行为无效。综上，被告张继荣与被告石文锁恶意串通，以低于市场价格出售房屋，严重损害原告的合法权益。根据我国合同法的相关规定，被告张继荣在夫妻关系存续期间处分夫妻共同财产的行为系无权处分，原告依法享有撤销二被告之间签订的买卖协议的权利。故原告诉至贵院：1、请求法院依法撤销二被告签订的房屋买卖协议书；2、诉讼费由被告承担。被告张继荣辩称：协议是我签的，但该协议属租赁协议而非买卖协议，我是将房屋的长期租给石文锁。诉争房屋系1993年单位分给我的，因为孩子小我与我爱人两地生活。诉争房屋当时也没有使用，出租出去，但房屋没有长期租用的，所以比较麻烦。后就一直没有出租。在与石文锁签订协议时没有通知原告，我怕原告不同意，所以一直瞒着他。之后在本案之前法院有个判决书，该判决书下来之后我才告诉原告，原告才知道这件事。被告石文锁辩称：根据《最高院关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题意见》第89条规定：“共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同义务。在共同共有关系期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益；对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿”。本案中，石文锁系按照当时市场价格购买的张继荣名下的公有住房，并且已经支付了18000元的合理对价，石文锁与张继荣不存在恶意串通的情形。另外，根据（2015）沈中民二终字第01015号民事判决书，法院已经认定石文锁与张继荣签订的房屋买卖协议有效，所以本案中石文锁为善意第三人，应当保护石文锁的合法权益。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释》第十七条第二项规定：“夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见；他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人”。本案中，石文锁与张继荣签订房屋买卖协议的时间为2001年，且该房屋使用权证书上只有张继荣一个人的名字，争议房屋的相关原始材料均可显示房屋权利人为张继荣，作为买受方有理由相信张继荣有权对该房屋作出处分，故买受方石文锁并无过错。且张继荣和张再君婚姻关系一直存续，张再君15年来从未向石文锁主张过任何权利，所以张再君应当知道他的妻子张继荣转让房屋的事实。故张再君不得以不同意或者不知道为由撤销合同，对抗善意第三人石文锁。关于张再君所述低于市场价格出售房屋，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十九条规定，对于明显不合理的低价，转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价70%的，一般可以视为明显不合理的低价。根据2001年沈阳房地产市场，张继荣和石文锁签订合同的价格是合理的，不存在不合理低价的情形。本案中，张再君主张撤销签订的房屋买卖协议书。根据法律规定，撤销权适用一年除斥期间，自当事人知道或者应当知道之日起算。结合本案事实，张继荣和石文锁的买卖行为发生在2001年，至今已经将近15年，张继荣和张再君为夫妻关系，所以张再君不可能不知道房屋已经出售的事实。故张再君主张的撤销权已经超过了一年的除斥期间，不再受到法律的保护。综上。请求法院依法维护答辩人石文锁的合法权益。经审理查明：原告张再君与被告张继荣于1985年结婚，2004年11月离婚，2012年7月复婚。被告石文锁与被告张继荣于2001年3月13日签订协议书一份，被告石文锁购买被告张继荣承租使用的当时为沈阳铁路局所有的坐落于沈阳市大东区房屋一处，房屋使用面积26.65平方米，房屋总价款18000元。被告石文锁按协议约定支付房款，并一直居住在此。今年该房屋开始进入拆迁范围。2014年5月被告石文锁从沈阳市铁路局购买了该房屋产权。另查明，2014年7月16日，石文锁起诉张继荣要求法院确认石文锁与张继荣签订的协议书真实合法有效，本院做出（2014）大东民二初字第1226号民事判决书，判决确认该转让协议合法有效。该判决已发生法律效力。上述事实，有协议书、公有住房使用证、户口簿、结婚证书、单身证明、出售公有住房协议书及庭审笔录，经庭审质证，本院予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释》第十七条第二项规定：“夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见；他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人”。本案中，石文锁与张继荣签订房屋买卖协议的时间为2001年，系原告与张继荣夫妻关系存续期间，被告石文锁有理由相信张继荣与其签订协议书系夫妻双方共同意思表示，且被告石文锁已支付了合理对价，并已占有使用至今，故原告以其不知情为由要求撤销协议书，于法无拒，本院不予支持。综上所述，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释》第十七条第二项之规定，判决如下：驳回原告张再君的诉讼请求。案件受理费100元，减半收取50元，由原告负担。如不服本判决，可于判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如上诉期满后7日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。审判员　　张品二〇一五年八月二十日书记员　　王宁更多数据：搜索“”来源：