（2015）朝民初字第11668号
裁判日期: 2015-08-20
公开日期: 2016-01-04
案件名称
郭x与黄x返还原物纠纷一审民事判决书
法院
北京市朝阳区人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
郭ｘ,黄ｘ,麻ｘ
案由
返还原物纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第一百一十七条第一款；《中华人民共和国物权法》：第三十四条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2015）朝民初字第11668号原告郭x，男，1954年6月6日出生，北京市将台朝昌汽车运输服务部业主。委托代理人赵锦华，北京市凯泰律师事务所律师。委托代理人李×（原告郭x之妻），女，1973年4月16日出生。被告黄x，男，1979年1月15日出生。委托代理人田燕刚，北京市律理律师事务所律师。第三人麻x，男，1963年7月23日出生。原告郭x（以下简称原告）与被告黄x（以下简称被告）返还原物纠纷一案，本院受理后，追加麻x（以下称其姓名）为本案第三人参加诉讼，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人赵锦华、李×，被告委托代理人田燕刚，麻x到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：我与麻x原系合伙关系，2007年12月4日，双方签订《土地合作开发协议书》，约定我承包的位于北京市朝阳区崔各庄乡黑桥村×垃圾消纳场29.5亩由双方共同经营，双方各占50%的股份。在合伙期间，双方共同在上述土地上建造房屋若干。2011年10月，麻x未经我同意，私自将上述土地上建造的艺术区×号院（建筑面积为1188平方米）出租给被告，被告每年支付麻x20000元租金，按照市场价格被告应每天每平方米支付0.6元租金，即每年应支付租金256608元，被告支付的租金明显低于市场价格。麻x与被告系朋友关系，二人属恶意串通，严重侵害了我作为合伙人的权益。2012年7月，我向法院提出要求解除与麻x的合伙关系，贵院于2012年11月19日作出（2012）朝民初字第26568号民事判决书，判令解除我与麻x签订的《土地合作开发协议书》，该判决书已于2012年11月17日生效。关于合伙关系解除后的财产分割，双方达成调解意见，贵院于2015年1月20日作出（2014）朝民初字第02496号民事调解书，认定我与麻x所建位于北京市朝阳区崔各庄乡黑桥村×垃圾消纳场29.5亩土地上的房屋归我使用，麻x不享有相关权益。在法院未明确涉案土地上房屋的使用权归属前，被告占用我与麻x出资建造的房屋，我享有要求被告支付一半房屋占有使用费的权益；在明确了涉案房屋归属我使用后，被告无权继续占有涉案房屋，应将房屋腾空交还给我并支付至实际腾空之日止的房屋占用使用费。现要求被告立即腾出位于北京市朝阳区崔各庄乡黑桥艺术区×号院房屋；要求被告立即支付自2011年10月至2015年1月20日房屋占有使用费545292元；要求被告支付自2015年1月21日至实际腾退日的房屋占有使用费，每天按照712.80元计算。被告辩称：不同意原告的诉讼请求。一、《土地租赁协议》是麻x与我所签，当时麻x负责土地的经营管理，麻x与我的协议合法有效，地上房屋是我出资所建，原告也实际收取了我的租金，有分账记录加以佐证。所以，在我与麻x之间租赁关系尚未处理的情况下，原告要求腾房没有法律依据。二、就同一事实，2012年原告曾起诉被告，法院作出（2013）朝民初字第03797号民事判决书驳回了原告全部诉讼请求，本案属一事不再审。三、从标的物合法性来说，涉案房屋系违法建筑，不具有合法物权，原告诉求不符合法律规定。四、我已付相应租金，至于原告与麻x之间有无分配、如何分配是他们之间的纠纷，与我无关，如果原告认为租金权利受损，应找麻x，而不是向我主张。麻x称：不同意原告的全部诉讼请求。涉案土地是我和原告合伙租的，所有转租分租合同都是我对外签署，包括与黄x的合同。被告最初是给我和原告打工，开始不开工资，后来原告提出给被告开点工资。2011年年底，被告说想租块地挣点钱，当时我负责土地对外分租，当时承租的地价是7000元每亩，被告承租1.5亩，所以按照2万元每年收取租金，所以，我与被告不存在恶意串通。2012年，被告给了我四笔钱共计28万元（即两个10万，一个5万，一个3万），还给了1万元，算作地租。上述28万元是黄x委托我给他建房。之后我正常收取黄x的租金至我退出合伙。原告称自己不知道被告承租显然不属实，我们有分账记录，被告交纳的租金都在上面记录，定期我和原告还会就分账记录进行核对，而且，基于被告与我和原告的关系比较近，被告最初承租的时候，原告就是知道的，被告签订合同时，原告也知晓。经审理查明：2007年10月26日，北京市朝阳区崔各庄乡黑桥村合作社作为发包方（甲方）、北京市朝阳区将台朝昌汽车运输服务部（乙方）作为承包方，签订《北京市朝阳区将台朝昌汽车运输服务部土地承包合同》，约定甲方将位于村东×圾消纳场—已荒废二十几年、任何农作物均不生长的土地29.5亩承包给乙方；该土地的性质为集体所有；承包期限20年，从2006年7月1日起至2026年6月30日止；前五年开始承包费用为7000元／年?亩。每年承包金为20.65万元，自第六年始承包费调整为1万元／年?亩并每满三年，以上各三年年?亩租金为基数递增5%；年承包费实行半年预付制，本合同订立之日，交纳1万元定金，第一年承包费余款20万元于2006年5月6日一次性交清，以后每年5月1日和11月1日两次交费，每次十日内为当年承包费缴费期，每次交一半，乙方应在交费期内交费完毕；甲方应于2006年5月1日前向乙方交付承包土地；乙方在承包期内对承包的土地拥有使用权，未经甲方书面认可，乙方不得将承包的土地再进行任何形式的分包、转包、出租、租赁等。同日，黑桥村合作社出具《土地承包合同变更说明》，内容为：北京环祥众合经贸有限公司与黑桥村合作社于2005年11月20日签订土地承包合同后，北京环祥众合经贸有限公司根本未经营，经上届村经济合作社负责人同意，此合同承包方已实际已转给北京市朝阳区将台朝昌汽车运输服务部经营，将原合同重新修订。2007年12月4日，北京市朝阳区将台朝昌汽车运输服务部（甲方）与麻x（乙方）签订《土地合作开发协议书》，约定上述29.5亩土地，由二者共同所有，各占50%股份。经查，北京市朝阳区将台朝昌汽车运输服务部成立于2004年6月9日，企业类型为个体工商户，为原告个人经营，上述《土地合作开发协议书》实际由原告、麻x合伙经营。北京市朝阳区将台朝昌汽车运输服务部后被注销。2008年11月17日，原告成立了北京市将台朝昌汽车运输服务部，仍为原告个人经营的个体工商户。2012年，原告将麻x诉至本院，要求解除《土地合作开发协议书》，本院做出（2012）朝民初字第26568号民事判决书，以合同目的无法实现为由，解除了《土地合作开发协议书》，该判决已于2012年11月17日生效。《土地合作开发协议书》解除后，原告、麻x就解除后盈余分配、债务承担未达成一致意见。2012年12月，原告将被告诉至本院，要求被告立即腾退位于北京市朝阳区崔各庄乡黑桥艺术区×号院的房屋，并给付原告2011年10月至2013年1月房屋租金150562.5元。本院认为，被告的租赁行为发生在原告与麻x解除《土地合作开发协议书》之前，现该租赁合同并未依法确定效力和主体，且原告与麻x并未就盈余分配、债务承担等问题达成一致，而原告称要求被告腾退的房屋系与麻x共同建造，要求被告腾房并按市场价支付租金，缺乏依据。2013年1月29日，本院作出（2013）朝民初字第03797号民事判决书，驳回原告的全部诉讼请求。就原告与麻x合伙期间财产处理事宜，原告再次将麻x诉至本院。案件审理中，经本院委托，2014年12月12日，北京京评价格评估有限公司作出京评（涉）字2014第1026号《价格评估报告书》，认定涉案地块无争议部分地上物价格为10946065元；有争议部分地上物价格2352731元。经本院组织，麻x、原告达成调解协议。2015年1月20日，本院作出（2014）朝民初字第02496号民事调解书，确认“一、原告与麻x所建位于北京市朝阳区崔各庄乡黑桥村东马君地的原垃圾消纳场29.5亩土地上的房屋归原告使用，麻x不享有相关权益；二、原告补偿麻x610万元（于2015年2月5日前支付）”。经询，麻x称截至2015年6月19日，共收到原告支付的上述补偿款450万元。另查，麻x、原告合伙经营期间，被告原系麻x、原告的雇员。被告提交2012年4月1日，麻x（甲方）、被告（乙方）签订的《租赁土地协议》。约定乙方租用甲方土地1.5亩，可以转租。乙方有权在租用的土地内部新建房屋，所建房屋产权归乙方所有，乙方可以转租。在租期内，如国家征地占地，乙方所建建筑物归乙方所有，如有赔偿归乙方所有。协议期限14年，即2012年4月1日至2026年3月31日止，合同期满后，同等条件下，乙方可优先续租。年租金合计2万元，租金按3年递增5%。乙方每年4月1日前交付给甲方租金（年付）。乙方应按时交纳租金，如逾期30天，则甲方收取乙方拖延部分的5%作为滞纳金。麻x对该协议无异议。原告称之前未见过该协议，认为系麻x与被告伪造。原告、被告、麻x均认可黄x现使用的1.5亩土地及地上房屋位于京评（涉）字2014第1026号评估报告所载“六号房”，即“旧砖墙体，建筑面积1188平方米，复合彩钢板顶，钢屋架带门窗，跨度18米，高度1.6米，水泥地面，建于2010年，已使用4.5年，折旧年限16年，成新率71.8%，房屋重置成新价1354675元。”关于被告所称为建造房屋给付麻x28万元的事实，麻x无异议，原告不认可。围绕此节，被告称2011年10月由其出资28万元在涉案空地块开始建造房屋，于2012年4月建造完毕并交付使用。在（2012）朝民初字第26568号民事案件审理中，被告曾以证人身份陈述如下：“我于2011年10月承租了原告和麻x的1.5亩土地，口头约定半年免租期，租金每年2万元，租期14年；原告每天都去地里，应该知道我盖房；租地合同上只有我和麻x的签字，因为原告反悔，所以他没签字；我委托麻x帮我在平地上建房，故于2012年春节前向麻x支付了10万元建房款，2012年3月底当面向麻x和原告支付了18万元建房款，2012年4月支付了1万元租金。”本案审理中，被告提交原告与麻x的分账记录本，称在该分账记录本上记录的“光子”即被告，在显示有光子字样的记录中，分五笔记录在四页，分别为“光子入10万”、“光子5万”、“光子3万”、“165735＋10万光子”、“光子地租10000元”字样。被告称上述款项给付顺序为：第一笔10万元于2011年3月1日给付；第二笔5万元于2011年4月8日给付；第三笔3万元于2011年5月1日给付；第四笔10万元于2011年8月29日给付，剩余第五笔10000元租金于2012年2月24日给付。原告对被告所述的上述记录均不认可，且认为被告所称的第一笔10万元款项是后写的，不认可实际给付。被告、麻x均称被告承租的1.5亩土地原为空地，2011年3月份由被告出资10万元建造砖瓦墙壁、彩钢顶棚、3米挑高结构的房屋，2011年8月，被告出资18万元将四周砖瓦墙壁加高，拆装新的彩钢顶棚形成现房屋结构。原告对被告及麻x所述建房情况不认可。原告认为在评估报告中，麻x认可该房屋建于2010年，但被告所述房屋建于2011年，二者相左，且评估报告认定该房产重置成新价为135万余元，被告所称的出资款项不足以建造该房产。另查，涉案地块及房屋现由被告负责转租并收取租金。现房屋均由张×承租使用。被告提交2012年9月20日至2014年3月27日交付租金收条若干，证明麻x实际收取被告租金至2015年3月31日。麻x认可收取被告租金的事实。原告对上述租金收条的真实性不认可，且认为麻x与原告解除合伙关系后，仍收取被告租金没有依据。以上事实，有民事判决书、民事调解书、价格评估报告书、土地承包合同、租赁土地协议、房屋租赁合同、记账本、收条、照片等书证及当事人庭审陈述在案佐证。本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。无权占有不动产的，权利人可以请求返还原物。围绕被告应否腾退涉案房产及被告承租行为的效力，双方各执一辞。原告、麻x原系合伙关系，二人合伙经营位于北京市朝阳区崔各庄乡黑桥村×垃圾消纳场29.5亩土地，在二人合伙经营期间，麻x作为合伙人，对外签订包括本案在内的若干分租协议，现原告虽称麻x擅自与被告签订的《租赁土地协议》系恶意串通侵害其利益，但根据麻x记录的分账册及被告的租金收条，可以认定被告交纳租金历时数年具有连续性，该系列证据具有较强的可信度，可以认定被告如约交纳租金的事实，原告所称租金过低及不知情，未充分举证，本院不予采信。综上，在原告未充分举证证明麻x与被告之间协议系恶意串通、麻x系无权对外分租的情况下，本院对原告要求返还原物的请求不予支持。根据被告提交的证据，证明其已交纳租金至2015年3月31日，该租金已均由麻x收取，现原告要求被告再行支付2011年10月至2015年1月20日租金，本院不予支持。就被告已付上述租金的分割事宜，原告与麻x可另行解决。鉴于麻x已与原告解除合伙关系，2015年3月31日后，被告应向原告交纳相应租金，本院根据麻x与被告签订的协议予以认定。依据《中华人民共和国民法通则》第一百一十七条、《中华人民共和国物权法》第三十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告黄x于本判决书生效之日起七日内给付原告郭x二〇一五年四月一日至二〇一六年三月三十一日租金二万一千元（已交纳）；二、驳回原告郭x的其他诉讼请求。案件受理费四千六百二十六元，由原告郭x负担（已交纳）。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长 黎伟伟代理审判员 张帅宾代理审判员 陈建斌二〇一五年八月二十日书 记 员 刘茵茵 来源：