（2015）梁法民初字第02026号
裁判日期: 2015-08-20
公开日期: 2015-11-26
案件名称
重庆市渝北区博诚物业管理有限公司与蒋攀,蒋友斌物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
梁平县人民法院
所属地区
梁平县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
案由
法律依据
全文
重庆市梁平县人民法院民 事 判 决 书（2015）梁法民初字第02026号原告重庆市渝北区博诚物业管理有限公司，住所地重庆市渝北区龙溪红十支路39号，组织机构代码62209626-2。法定代表人肖仁苹，系该公司总经理。委托代理人黄劲，男，1962年1月16日出生，汉族，重庆市梁平县人，该公司办公室主任，住重庆市梁平县。委托代理人秦亚玲，女，1960年10月29日出生，汉族，重庆市渝北区人，枫丹壹号小区物业服务经理，住重庆市渝北区。被告蒋攀，男，1988年7月25日出生，汉族，重庆市梁平县人，汽车销售员，住重庆市梁平县。委托代理人蒋友斌，男，1965年4月27日出生，汉族，重庆市梁平县人，梁平县公路局职工，住重庆市梁平县。重庆市渝北区博诚物业管理有限公司诉蒋攀物业服务合同纠纷一案，本院于2015年6月2日立案受理。依法由审判员杨红霞适用简易程序公开开庭进行了审理。原告原将蒋友斌列为本案被告，后撤回对其起诉，本院已裁定准许。原告的委托代理人黄劲庭到庭参加了诉讼，被告蒋攀的委托代理人蒋友斌第一次开庭到庭参加了诉讼，第二次开庭未到庭。本案现已审理终结。原告重庆市渝北区博诚物业管理有限公司诉称：原告与重庆得顺物业发展有限公司签订了前期物业服务协议，对重庆市梁平县机场路196号枫丹小区进行前期物业管理。合同约定了物业服务费的标准及缴纳时间及双方的违约责任。被告作为枫丹壹号10-3-5-2的业主，2014年1月至2015年5月已欠缴物业管理费及违约金、公摊共计4557.00元。请求：1、判令二被告支付原告2014年12月至2015年5月的物业服务费2522.00元；2、判令被告支付原告2014年1月至2015年5月的公摊费119.00元；3、判令被告立即支付违约金1916.00元；4、本案诉讼费由被告承担。被告蒋攀辩称：被告不认识原告，与被告签订物业服务协议的是重庆晟唐物业公司，原告将不是业主的蒋友斌也起诉为被告。原告是继晟唐公司之后的第二家物业公司，被告没有享受过原告的服务，且小区没有停车位、没有公共娱乐场所、健身器材，房屋间距小、绿化不好、垃圾没有清理，小区环境太差，根本无法入住。自己房屋的质量问题也最严重。经审理查明：重庆得顺物业发展有限公司系重庆市梁平县机场路196号枫丹·壹号小区的开发建设单位，选聘重庆晟唐物业管理有限公司为该小区提供前期物业服务并拟订了枫丹壹号《业主临时管理规约》，该规约第二十一条内容为“建设单位应按国家规定的保修期限和保修范围承担物业的保修责任。在保修期内，存在的质量问题建设单位应及时修复，建设单位拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，业主可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由建设单位承担。建设单位可委托物业服务企业处理保修事宜，双方通过协议明确权利义务关系”；第三十条内容为“在业主大会成立之前，业主同意由建设单位在物业管理中代行业主大会的以下职责：（一）制定业主临时管理规约；（二）选聘物业服务企业，签订前期物业服务合同等。”2011年7月11日，被告蒋攀之母亲莫绍琼在《业主临时管理规约》所附承诺书上签名，并代蒋攀与重庆晟唐物业管理有限公司签订《梁平枫丹壹号前期物业管理服务协议》，协议第四条关于物业管理服务费用约定为“物业管理费从接房之日起开始收取，每月1-5日内交纳当月物业服务费用，接房时预交6个月物业管理费，空置房按重庆市778号文件标准确认并按年预交，住宅（花园洋房）按1.20元／月·平方米；别墅按：2.0元／月·平方米；写字间（含商住房改写字楼）2.5元／月·平方米收取…。小区内楼道、庭院等的公共照明用电、绿化用水按7元／户／月收取。”2013年11月21日，重庆市得顺物业发展有限公司又重新选聘原告重庆市渝北区博诚物业管理有限公司为枫丹·壹号的物业从事管理服务，并订立《前期物业服务合同》，该合同第三条约定原告提供的公共性物业服务主要内容为“1、物业共有部分的日常维修、养护和管理。物业共用部分：房屋的承重结构（包括：基础、承重墙体、梁柱、楼盖等），非承重结构的分户墙外墙面，屋盖、屋面、大堂、公共门厅、走廊、过道、楼梯间、电梯井、垃圾通道、污水管、雨水管、楼道灯、避雷装置等。2、物业共用设施、设备的日常维修、养护、运行和管理。具体包括：共用的上下水管道、落水管、污水管、垃圾道、共用照明、天线、中央空调、高压水泵房、楼内消防设施设备、电梯等。3、市政共用设施（不属市政部门和供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位管理的）和附属建筑物、构筑物的日常维修、养护和管理，包括道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、水池、井、停车场、路灯等。4、公用绿地、花木、建筑小品、标志性建筑等养护与管理。5、附属配套建筑和设施、设备的日常维修、养护和管理，包括商业网点、文化体育娱乐场所、公厕等。6、公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运，排水管道、污水管道的疏通。7、交通秩序与车辆停放的管理。8、公共秩序、安全、消防等事项的协助管理和服务（含安全监控、巡视、门岗执勤）。但不含业主、非业主使用人的人身、财产保险和财产保管责任…”。第四条约定“本物业区域的物业服务收费选择包干制方式。根据本物业管理区域的实际情况和重庆市物业服务收费指导价格确定的原则，双方约定物业服务费用按月收取，其收取标准如下（按建筑面积计算）：（1）住宅：花园洋房按1.2元／月／平方米；别墅按：2.0元／月／平方米；商业物业：2.5元／月／平方米。”第五条约定“共用的专项设备运行的能源消耗，应当独立计量核算，采取向业主据实分摊计收。”原告于2014年1月开始在枫丹·壹号小区内提供物业服务，主要为小区提供保安、保洁、绿化、工程维修服务和对业主反映的小区存在的问题向开发建设单位提出报告并要求建设单位改进等。被告房屋的物业服务费标准为1.2元／月／平方米。枫丹·壹号小区至今尚未成立业主委员会。上述事实有当事人陈述及符合证据真实性、合法性、关联性原则的前期物业服务协议和合同、照片、维修情况表、向建设单位提出的报告及汇报、通知、告知、提示、催费通知书、备案证明、房屋面积分户表和被告的房屋产权证书、《业主临时管理规约》等证据在案佐证，本院予以确认。本院认为：原告重庆市渝北区博诚物业管理有限公司系重庆得顺物业发展有限公司选聘的为枫丹·壹号小区提供前期物业服务的公司，其应当按照《业主临时管理规约》和《前期物业服务合同》的约定为该小区的业主提供相应的物业服务。被告蒋攀虽对原告提供的物业服务有异议，但根据我国《物业管理条例》第二十一条规定“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。”，枫丹·壹号小区的开发建设单位重庆得顺物业发展有限公司在该小区业主委员会成立并选聘新的物业服务企业之前，与原告签订的《前期物业服务合同》符合法律、法规的规定。〈最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》〉第一条规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”第六条规定“…业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”因此被告蒋攀的抗辩理由不能成立，其与小区内的其他业主共同接受了原告的服务，应当按照《前期物业服务合同》约定的物业服务费标准向原告支付物业服务费和公摊费；但原告主张被告不按期缴纳物业服务费应承担滞纳金，由于系因原告提供的服务存在瑕疵才导致被告未能及时缴纳物业服务费，故对原告的该项请求，本院不予支持。至于被告提出原告未尽到管理、服务义务，房屋渗漏等问题，按照〈最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》〉第三条规定“物业服务企业不履行或不完全履行物业服务合同约定或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理工作和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。”以及《物业管理条例》第三十六条第二款“物业管理企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应责任。”的规定，对物业服务企业未履行或者不完全履行合同约定的，业主可以请求物业服务企业承担相应违约责任。因此，被告对原告在提供物业管理服务过程中存在的瑕疵或者违约行为可另案主张，但不能作为拒绝缴纳物业服务费的理由。据此，依照〈最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》〉第一条、第三条、第五条第一款、第六条，并参照《物业管理条例》第二十一条、第二十五条、第三十六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、由被告蒋攀于本判决生效后十日内向原告重庆市渝北区博诚物业管理有限公司缴纳2014年1月至2015年5月期间17个月的物业服务费2441.88元和公摊费119.00元，共计2560.88元。二、驳回原告重庆市渝北区博诚物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费50.00元，减半收取25.00元，由被告蒋攀负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。同时，按照国务院《诉讼费用交纳办法》的规定交纳上诉案件受理费。递交上诉状并收到本院预交上诉费通知书后应当及时预交上诉案件受理费。未在本院预交上诉费通知书指定的期限内预交上诉案件受理费又未提交减交、缓交、免交申请的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行，申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审判员 杨红霞二〇一五年八月二十日书记员 刘石梅 百度搜索“”