（2013）雁民初字第02977号
裁判日期: 2015-08-20
公开日期: 2016-09-30
案件名称
郝水林与西安南沈房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
西安市雁塔区人民法院
所属地区
西安市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
郝水林,西安南沈房地产开发有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第六十一条，第六十二条
全文
西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书（2013）雁民初字第02977号原告：郝水林。委托代理人：雷顺勇，陕西法正平安律师事务所律师。被告：西安南沈房地产开发有限公司。住所地：西安市高新区锦业二路中段南院*层。法定代表人：胡玉栋，该公司董事长。委托代理人：陈菲，陕西睿和律师事务所律师。委托代理人：张享维，该公司员工。原告郝水林与被告西安南沈房地产开发有限公司（以下简称：南沈公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告郝水林及其委托代理人雷顺勇，被告南沈公司的委托代理人陈菲、张享维均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告郝水林诉称：2011年6月19日，原、被告签订《商品房买卖合同》,原告向被告购买其开发的腾业南院X-X-X号房屋，被告于2012年10月28日前向原告交房后，未按合同约定在第一个采暖季正常供暖，导致原告不能如期装修和入住，给原告造成了租金8000元、暖气费2200元、违约金7990元的损失，并且被告给原告安装的入户门并非高级防盗门，小区供暖也非市政集中供暖。被告上述行为严重侵害原告的合法权益，故原告诉至法院，请求判令：1、被告赔偿因违约给原告造成的损失18190元；2、被告按照合同约定为原告更换入户门为高级防盗门；3、被告按合同约定接入市政集中供暖；4、本案诉讼费由被告承担。被告南沈公司辩称：1、被告已按照合同约定将地辐热管道及小区的供暖设施设备安装到位，并于2012年底进行了试运行、试供暖，小区的采暖设备已具备可正常供暖的使用条件，被告已经按约履行了合同义务。而本小区内的供暖方式为自备锅炉供暖，按照本小区的临时管理规约规定，供暖的设施设备属于小区全体业主共有的共用设施设备，供暖时间及价格等问题应由小区全体业主自主协商后共同决定。但在协商供暖价格过程中，大部分业主未前来参与协商，且提供供暖意见的业主中又有部分业主不同意供暖，同意供暖的业主又就供暖价格未达成一致，最终导致2012年小区未能正常供暖，故不能正常供暖的责任并非归于被告。此外，双方签订的合同中无未供暖违约责任的约定，且根据原告的装修申请书、装修施工通知书等证据可以看出原告直至2013年1月20日仍在装修，该房不具备入住条件，故原告主张的损失无事实与法律依据；2、原告要求被告为其更换高级防盗门，没有任何事实依据和法律依据。质量监督检验检疫总局、国家标准化管理委员会发布的《防盗安全通用技术条件》（GB17565-2007）中对于防盗安全门的分类、代号、材质及技术要求等均有规定，而被告交付给原告的入户门是具有国家专业机构认证的具备丙级防盗证书的防盗安全门，完全符合上述规定的技术标准。原告认为“高级”对应的是“甲级”标准或者“乙级”标准，没有任何事实依据和法律依据；3、被告已按照合同约定履行了提供集中供暖的义务。根据双方合同约定，本小区采取集中供暖方式，而小区自备锅炉供暖依照相关规定属于集中供暖的方式之一。现被告以自备锅炉为热源为小区供暖，并未违反合同约定。因此，原告要求被告提供市政集中供暖的公用设施，没有任何事实依据和法律依据。经审理查明：2011年6月19日，原、被告签订《商品房买卖合同》，合同登记号为：Y11049292，约定由原告购买被告开发的西安市高新区锦业二路南院第X幢X单元X层X号商品房一套，建筑面积为107.56平方米，单价为每平方米7413.77元，总价款797425元。合同第八条规定，出卖人应当在2012年10月28日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将该商品房经验收合格后交付使用。合同第十四条约定，出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：……4、地辐热管道于2012年10月28日前安装到位，并在交房后第一个采暖季正常供暖。合同附件四装饰、设备标准约定，住宅部分的入户门为高级防盗门，户内门为预留洞口，不做门框与门扇；采暖为集中供暖，地辐射采暖，分户控制。合同签订后，原告按期履行付款义务。2012年10月16日，被告向原告交付房屋，交付房屋的防盗门为丙级防盗门，获得盖有“GA”标志的《中国公共安全产品认证证书》。2012年11月的采暖季，被告未按期向原告供暖。关于原告主张的损失18190元（租金8000元+暖气费2200元+违约金7990元），其未提供证据证明，其表示合同中虽没有对逾期供暖违约金进行约定，但参照合同中如原告违约应当承担1%的违约金，按照对等原则，被告也应当按照上述违约金的标准支付未正常供暖违约金。另查明，原告向被告申请装修的时间为2012年10月20日-2013年1月20日。原告表示其实际入住该房的时间为2013年3月底。庭审中，原告提交业主代表与被告签订的《谈判约定》证明被告在第一个采暖季来临没有对供暖进行安排，在业主强烈要求下被告仍然没有按照约定履行。原告另提供证人证言证明被告置业顾问在房屋销售过程中，向多位业主承诺小区会接入市政集中供暖。此外，原告认为被告提供的防盗门为“丙级”，不符合商品房买卖合同附件四“高级防盗门”的约定，构成违约。被告对上述证据的证明目的及原告的主张均不予认可。被告为支持其辩称，提交《南院小区临时管理规约》、《前期物业服务合同》、《南院小区供暖方案的意见征求》、《南院小区供暖方案意见征求通知业主意见征求表》、《供暖调试通知》、《试供暖通知》等证据，证明其已经按约履行了合同义务，2012年小区未能正常供暖非被告所致。原告对此组证据真实性及证明目的均不认可，认为被告未提供集中供暖的设施，才导致小区无法供暖，且征求供暖价格、公示以及供暖调试的时间均晚于采暖期。被告针对原告要求将入户门更换为高级防盗门的诉请，提交了《公共安全产品认证证书》，证明被告提供的防盗门合格，取得了公共安全产品认证证书，符合合同的要求。原告认为被告提供的防盗门不符合合同约定的高级防盗门的要求。被告另提交南院小区规划图纸，以证明该小区的规划中包含有锅炉房的规划。原告对此也不予认可。本案在审理过程中，本院依法前往西安市雁塔区质监局、西安市高新区规划局调查了解小区自备锅炉的审批及规划情况。经调查，被告开发的涉案小区规划图纸中虚线部分为地下锅炉。2015年6月17日，本院前往西安高新区社会管理局了解得知，2014年1月9日、2月26日，该局就南院小区业主反映的暖气费、电费、停车费、防盗门、房产证等问题组织小区业主代表、被告代表、物业公司代表召开协调会，并形成会议纪要。上述事实，有《商品房买卖合同》、《谈判约定》、《南院小区临时管理规约》、《前期物业服务合同》、《南院小区供暖方案的意见征求》、《南院小区供暖方案意见征求通知业主意见征求表》、《供暖调试通知》、《试供暖通知》、《公共安全产品认证证书》、小区规划图等证据及庭审笔录、追记笔录等证据在卷佐证，并经当庭质证，可以作为认定本案事实的依据。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》，意思表示真实，内容合法，系有效合同，具有法律约束力，双方均应按照合同约定全面履行各自义务。现原告作为买受人已经履行自己的义务，被告应按照约定履行自己的义务。本案中，被告于2012年10月向原告交付房屋，按照合同约定，被告应在交房后第一个采暖季即2012年11月向原告供暖，但被告到期后未供暖，虽造成此情况并非被告单方原因所致，但根据合同约定被告行为已经构成违约，被告理应承担未按期供暖的违约责任。但是，本案双方签订的合同并未约定逾期供暖违约行为的违约责任，原告也未提交逾期供暖行为给其造成损失的相关证据，且原告自认2013年3月底才入住该房，故原告主张的损失18190元，既无合同依据也无事实依据，本院不予支持。关于原告请求被告按合同约定接入市政集中供暖之诉请，因双方签订的《商品房买卖合同》约定的取暖方式为集中供暖、地辐热采暖、分户控制，而集中供暖是指以热水或蒸汽作为热媒，热源和散热设备分别设置，由一个或多个热源通过热网向城市、镇或其中某些区域热用户供应热能的方式，热源主要包括热电站和区域锅炉房（工业区域锅炉房一般采用蒸汽锅炉，民用区域锅炉房一般采用热水锅炉），以煤、重油或天然气为燃料。因此，从热源供应方式可以分为市政热电站为热源的集中供暖和区域锅炉房为热源的集中供暖。此外，根据《西安市城市集中供热管理条例》的第七条“提倡采用热电联产、热电冷联供、区域锅炉房和利用余热等多种形式发展城市集中供热”之规定也可以看出，区域锅炉房亦属于集中供热的形式之一。加之，从被告提交的规划图纸及本院调查的情况来看，被告开发的涉案小区在规划之初就为小区自备锅炉供暖，故被告现为涉案小区提供的小区自备锅炉供暖方式符合合同约定，原告请求被告提供市政集中供暖的公用设施的诉请并无合同依据，本院不予支持。至于原告要求被告为原告更换入户门为高级防盗门的诉请，根据中华人民共和国国家质量监督检验检疫总局及中国国家标准化管理委员会发布《防盗安全门通用技术条件》GB17565-2007第4.1规定，防盗门的安全级别共分为4级，分别为“甲”、“乙”、“丙”、“丁”，并无高级防盗门的分级名称，而本案中，双方签订的合同约定涉案房屋的入户门却为高级防盗门，因此双方就防盗门的质量标准约定不够明确。根据《中华人民共和国合同法》第六十二条“当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：（一）质量要求不明确的，按照国家标准、行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行”之规定，现被告向原告交付的防盗门为丙级防盗门，已经通过中国公共安全产品认证，亦符合防盗安全门的国家行业标准，可以认定被告提供的丙级防盗门并未违反约定，故原告要求被告更换入户门为高级防盗门的诉请，不符合事实和法律规定，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十一条、第六十二条之规定，判决如下：驳回原告郝水林全部诉讼请求。本案案件受理费405元，由原告承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审 判 长 梁梦艺人民陪审员 贾泉俊人民陪审员 张津立二〇一五年八月二十日书 记 员 赵 婧 关注公众号“”