（2014）宜民初字第2067号
裁判日期: 2015-08-20
公开日期: 2016-08-03
案件名称
宜兴融创东氿置业有限公司与严西商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
宜兴市人民法院
所属地区
宜兴市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
宜兴融创东氿置业有限公司,严西
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第九十三条第一款，第九十七条，第一百零七条
全文
江苏省宜兴市人民法院民 事 判 决 书（2014）宜民初字第2067号原告宜兴融创东氿置业有限公司，住所地宜兴市宜城街道教育西路21号。法定代表人许戬磊，该公司总经理。委托代理人戚向辉，该公司员工。委托代理人濮啸，该公司员工。被告严西，现下落不明。原告宜兴融创东氿置业有限公司（以下简称融创公司）与被告严西商品房预售合同纠纷一案，本院于2014年9月23日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年2月2日公开开庭进行了审理。原告融创公司的委托代理人戚向辉到庭参加诉讼，被告严西经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告融创公司诉称：其与严西于2011年12月26日签订了商品房买卖合同及补充协议，严西以2302394元的价格购买其开发的氿园H02-1203号房屋，其中首付款为702394元，贷款为1600000元，并由其提供担保。合同中约定房屋交付时间最迟为2012年12月31日。合同订立后，严西经其通知未办理房屋交接手续，也未按法律规定缴纳契税、公共维修基金等应交的全部费用及办理房屋产权证书所需的全部材料，导致该房屋无法办理房屋产权证及土地使用证。因严西未按期归还贷款致使其公司向银行承担了连带还款责任，其公司根据法律的规定及合同的约定，诉至法院，要求判令：1、解除双方订立的商品房买卖合同及备案手续；2、严西承担截至2014年9月15日的逾期收房违约金1360715元，自2014年9月16日起至合同解除之日止仍按合同总价款的千分之一计算；3、返还其公司垫付的到期贷款本金、期内欠息、逾期罚息、期内欠息之复利及律师代理费、案件受理费、保全费、公告费等费用；4、本案诉讼费由严西承担。被告严西未作答辩。经审理查明，2011年12月26日，融创公司（出卖人）与严西（买受人）签订商品房买卖合同及补充协议一份，约定严西向融创公司购买位于宜城街道沧浦地块C区的氿园H02幢12-13层1203号房屋，建筑面积为250.07平方米，单价为9207元，房屋总价款为2302394元。付款方式及期限：买受人于签约之当日支付首付款702394元，剩余购房款1600000元于签约之当日办理商业贷款。买受人与银行签订贷款合同后，在出卖人为买受人承担担保责任期间，因买受人原因导致银行从出卖人账户中扣款或致使出卖人遭受其他损失的，买受人必须在接到出卖人通知之日起5个工作日内归还出卖人代还款项，并按中国人民银行同期贷款利率向出卖人支付代还款项代垫期间的利息及代还金额5%的违约金；逾期5个工作日未归还的，还应按日千分之二的标准向出卖人支付代还款项代垫期间的利息。若银行解除与买受人的抵押贷款协议并要求出卖人承担连带赔偿责任的，出卖人代买受人依据抵押贷款合同清偿全部款项后有权选择以下任一方式向买受人追偿：①合同继续履行，但买受人应在10个工作日内一次性支付出卖人代买受人向银行支付的全部款项，并支付房屋总价款2%的违约金。②出卖人有权自行或指定第三方以原价收购（或解除商品房买卖合同）的方式收回并处置买受人所购商品房，且买受人应支付房屋总价款10%的违约金。合同另约定，在商品房达到交付使用条件后，出卖人可通过电话（含手机短信）、传真、邮递或在宜兴市本地报纸《宜兴日报》发布入住公告等方式向买受人发出《房屋交接通知书》。买受人最迟应自出卖人送达的《房屋交接通知书》所规定的开始办理房屋交接手续之日起30日内办理交房手续。否则，买受人每逾期一日，应向出卖人支付合同总价款千分之一的违约金。合同签订后，涉案房屋买卖合同在房产管理部门进行了备案。严西按约支付首付款702394元，并在招商银行股份有限公司无锡分行（以下简称招行无锡分行）就剩余购房款1600000元办理了贷款。后因严西未按期偿还银行贷款，招行无锡分行诉至无锡市崇安区人民法院，该院于2014年7月3日作出（2014）崇商初字第0273号民事判决，判令：一、严西于判决生效后十日内向招行无锡分行归还贷款本金1572690.05元、期内欠息47168.24元（截至2014年2月17日）、逾期罚息（截至2014年2月17日为350.5元，自2014年2月19日起至判决给付之日止，以1572690.05元为基数，按同期银行贷款利率上浮10%再上浮50%计算）、期内欠息之复利2798.87元，以及招行无锡分行支出的律师代理费82000元；二、严小华、张娟、融创公司对严西的前述债务承担连带清偿责任。审理中，招行无锡分行向本院书面确认，严西所欠贷款本息及相关费用已全部清偿，其中融创公司代为偿还1829693元。上述事实，由融创公司提供的商品房买卖合同及补充协议、交房通知、逾期收房通知函、(2014)崇商初字第0273号民事判决书、银行还款凭证、代偿证明及本院庭审笔录等证据在卷佐证。审理中，融创公司为证明其公司因解除合同遭受的损失，向本院提供了如下证据：1、宜兴市商品房价格备案表及宜兴市物价局的备案回复表，显示氿园小高层、高层备案的平均销售价格为11601元/㎡，其中H02幢1203号房屋的备案价格为11687.5元/㎡；2、宜兴住房报告，显示2014年第3季度城东普通住宅的均价为7180元/㎡。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，融创公司与严西签订的商品房买卖合同及补充协议依法成立且有效，因严西未能按约偿还银行贷款，致使融创公司向招行无锡分行履行了保证责任，双方约定的一方解除合同的条件已经成就，故融创公司有权要求解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。严西已经支付的购房款中，扣除融创公司为其代偿的招商银行无锡分行的款项，及严西应承担的违约金后，应由融创公司向其返还；同时，严西应当配合融创公司办理合同备案注销手续。对于融创公司代偿的款项，招商银行无锡分行向本院书面确认为1829693元，本院予以认定。对于严西应承担的违约金，融创公司要求按照逾期收房期间每日千分之一的标准计算，该金额已过分高于融创公司实际遭受的损失，本院综合考虑合同签订时的房屋价格及现行市场价格，酌情确定违约金为460000元。综上，融创公司还应向严西返还购房款12701元。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：一、解除融创公司与严西于2011年12月26日签订的商品房买卖合同及补充协议（合同备案号为201112260032）。二、严西于本判决发生法律效力之日起十日内配合融创公司办理本案诉争房屋合同备案注销手续。三、融创公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还严西购房款12701元。四、驳回融创公司的其他诉讼请求。如义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费25219元，公告费600元，合计25819元，由融创公司负担10100元，严西负担15719元。严西应负担的部分已由融创公司垫付，严西于判决发生效力之日起十日内直接将该款支付给融创公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（开户名称：江苏省无锡市中级人民法院，开户行：中国工商银行无锡城中支行，账号：11×××05）。审 判 长 陆长平代理审判员 庄 妍人民陪审员 宗 瑛二〇一五年八月二十日书 记 员 吴国珍 关注微信公众号“”