（2015）黄浦民四（民）初字第119号
裁判日期: 2015-08-20
公开日期: 2016-01-25
案件名称
姜冬生与姜富生房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市黄浦区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
姜冬生,姜富生,解金锋
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第二百二十四条第一款，第二百三十五条
全文
上海市黄浦区人民法院民 事 判 决 书（2015）黄浦民四（民）初字第119号原告姜冬生，男，汉族，1956年12月8日出生。被告姜富生，男，汉族，1954年9月21日出生，户籍所在地为上海市。委托代理人姜宏炳（系被告姜富生之子），男，汉族，1982年10月18日出生。第三人解金锋，男，汉族，1979年10月1日出生。原告姜冬生诉被告姜富生、第三人解金锋房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告姜冬生、被告姜富生、第三人解金锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告姜冬生诉称：2008年6月30日，原、被告签订租约，原告将上海市普育西支路XXX号一楼南间房屋出租予被告使用，租期自2008年7月1日起至系争房屋确定动迁之日止，月租金人民币1，000元，其中人民币500元按月支付，剩余租金在动迁后一次性支付。租赁期间，被告擅自转租。就此，原告现诉请（1）解除原、被告所签租约，且原告收回系争房屋；（2）被告支付原告2008年7月1日至2014年12月31日期间尚未支付之剩余租金人民币39，000元（每月按人民币500元计算）。原告提供以下证据：1、2008年6月30日《租赁协议》，以证明原、被告之间租赁关系，同时证明原、被告就租期、租金支付方式所作约定。2、上海市房地产权证，以证明原告系系争房屋权利人。3、照片，以证明被告未经原告同意即将系争房屋转租予他人开设店铺。4、2014年6月7日、11月1日通知及邮寄凭证，以证明原告曾多次告知被告所签租约自2015年1月1日起予以解除，并告知被告限期搬离。5、录音光盘及文字记录内容，以证明系争房屋现由第三人承租，月租金为人民币2，000元。被告姜富生辩称：系争房屋现由第三人实际使用，但第三人与被告系合作经营关系，被告并非转租，另原、被告租约约定租期至动迁，且一半租金在动迁时再行支付，综上，对原告诉请均不予认可。被告对原告提供证据1-3形式真实性予以确认，并确认系争房屋现由第三人用作店铺；对原告提供证据4称仅收讫其中1份通知；对原告提供证据5确认其中谈话人员为第三人，对其他内容均不认可。被告提供2008年6月30日《租赁协议》（同原告提供证据1），以证明被告享有合法经营权。对此，原告称被告虽享有合法经营权，但被告并无转租权。第三人解金锋述称：系争房屋系由第三人向被告承租并实际使用，第三人按月租金人民币2，000元标准向被告支付租金，如法院判令原、被告之间租约解除，则第三人即迁离系争房屋。第三人对原告提供证据称均与本人无关。第三人未向本院提交相关证据。经审理查明：原告系上海市普育西支路XXX号底层南间房屋权利人。2008年6月30日，原、被告签订《租赁协议》一份，约定（1）原告将系争房屋出租予被告作为经营使用，租期自2008年7月1日起至系争房屋确定动迁之日止；（2）月租金为人民币1，000元，租金每半年支付一次；（3）被告按月租金人民币500元向原告实际付租，其余租金在系争房屋拆迁获得补偿后一次性支付予原告。签约后，原、被告履行各自合同义务。租赁期间，被告将系争房屋转租予第三人。原告发现被告转租后，经交涉未果，遂起诉来院，要求解除原、被告所签《租赁协议》并由原告收回系争房屋，同时要求被告支付2008年7月1日至2014年12月31日期间、原约定延迟支付之租金人民币39，000元。以上事实，由原告提供的《租赁协议》、上海市房地产权证、照片以及当事人陈述笔录等证据证实，本院予以确认。本院认为：原、被告所签《租赁协议》系双方据各自真实意思表示依法签订，具有法律效力，原、被告作为签约方均应恪守协议约定之义务。鉴于原、被告在协议中并未约定被告享有转租权，现被告未经原告同意即将系争房屋转租予第三人，被告该违约行为已构成法律规定之解约事由，原告据此可要求解除合同，故本院对原告解除合同之诉请依法予以支持。由于系争房屋现由第三人实际使用，故在原、被告租赁关系解除后，第三人应予迁离系争房屋。对于原告诉请之租金，原、被告在协议中虽约定该部分租金待动迁获得补偿后再行支付，但鉴于《租赁协议》因被告违约而提前解除，故被告对于该部分费用在合同解除情形下亦应一并清结。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百二十四条第二款、第二百三十五条之规定，判决如下：一、原告姜冬生、被告姜富生于2008年6月30日所签《租赁协议》于本判决生效之日予以解除；二、第三人解金锋于本判决生效之日起十日内迁离上海市普育西支路XXX号底层南间房屋；三、被告姜富生于本判决生效之日起十日内支付原告姜冬生2008年7月1日至2014年12月31日期间租金人民币39，000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币775元（原告姜冬生已预付），由被告姜富生负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长 严 奇审 判 员 李 慧人民陪审员 刘美琳二〇一五年八月二十日书 记 员 薛文辉附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条??当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第二百二十四条??……承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。第二百三十五条??租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。 来自