（2015）抚民三终字第47号
裁判日期: 2015-08-20
公开日期: 2016-07-27
案件名称
易婷与张贵才租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
江西省抚州市中级人民法院
所属地区
江西省抚州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
张贵才,易婷
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条，第一百八十二条，第二百二十六条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
江西省抚州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）抚民三终字第47号上诉人（原审被告）张贵才，个体户。委托代理人何海波，赣东律师事务所律师。代理权限：一般代理。被上诉人（原审原告）易婷，个体户，黎川县美丽王国购物中心业主，注册号为36102260065174。委托代理人胡长明、张明发，黎川县明川法律服务所法律工作者。代理权限：特别授权代理。原审原告易婷诉原审被告张贵才租赁合同纠纷一案，前由黎川县人民法院于2015年1月19日作出（2014）黎民初字第395号民事判决。宣判后，原审被告张贵才不服，向本院提出上诉。本案立案受理后，依法组成合议庭，于2015年6月26日公开开庭进行了审理，上诉人张贵才及其委托代理人何海波，被上诉人易婷的委托代理人张明发到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审判决认定，原告易婷的舅舅徐勇以“黎川县华星购物广场”的名义与“黎川县东方商场”签订《租赁合同》，承租“黎川县东方商场”用于开设“黎川县华星购物广场”，租期为6年，从2011年10月1日起至2017年12月31日止，黎川县华星购物广场为个体工商户，业主为原告易婷。徐勇与原告易婷是合伙关系，后“黎川县华星购物广场”改建成现在的由原告个体经营的“黎川县美丽王国购物中心”（简称美丽王国）。2013年8月13日原告经营的“美丽王国”与被告签订两份《美丽王国购物中心承包协议书》（简称《承包协议书》），协议分别约定被告承包原告经营的“美丽王国”第061号、062号商铺，租期为2年，从2013年9月20日起至2015年9月19日止，每月租金分别为1680元、1120元，承包费为每半年支付一次，须提前一个月支付。被告于2013年9月20日开业，并按约支付从2013年9月21日起至2014年3月20日止061号商铺承包费10080元、062号商铺的半年承包费6720元；公摊装修费两店铺各10000元；履约保证金各2000元；061号商铺从2013年6月22日起至2014年6月21日止物业管理费1500元、空调费1500元，062号商铺从2013年9月20日起至2014年9月19日止物业管理费1500元、空调费1500元。从2014年3月21日起至2014年10月20日被告未缴纳061号、062号商铺承包费11760元、7840元，合计19600元，水电费061、062号商铺2014年4月223.2元、5月222元、6月216元、8月248.4元、9月204元，合计欠交水电费1113.6元。另查明，原告易婷于2013年9月4日取得黎川县美丽王国购物中心个体工商户营业执照，核准经营范围为服装、鞋帽、珠宝首饰、化妆品、床上用品、日用百货等。原审法院认为，原告将美丽王国里商铺租赁给被告经营，且签订《承包协议书》，系双方真实意思表示，合法有效，该《承包协议书》的表述承包关系，其实质是租赁协议，适用租赁合同法律关系调整。被告在正常经营期间，产生合理的水电费1710.8元，依法予以支持。被告自2014年3月21日始未交纳租金及水电费，违反双方签订的《承包协议书》，符合解除合同的要求。原告擅自提高电价向各商铺业主收取电费，对超过部分依法予以剔除。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百八十二条、第二百二十六条的规定，判决如下：（一）被告张贵才在本判决生效后十日内支付原告易婷租金19600元及水电费1710.8元，合计21310.8元。自2014年10月21日始至被告实际腾出商铺日止按合同约定的租金计付租金给原告。（二）解除原告易婷与被告张贵才于2013年8月13日签订的《承包协议书》，并在本判决生效后十日内腾出061、062号商铺。（三）驳回原告易婷其他诉讼请求。本案案件受理费339元，减半收取为169.5元，由原告易婷负担14.5元，被告张贵才负担155元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。原审被告张贵才上诉提出，（1）原审判决认定事实错误，没有证据证明被上诉人易婷是华星购物广场的业主，具有美丽王国购物中心租赁的主体资格；《个体工商户名称预告核准通知书》是美丽王国购物中心的预告登记，而不是华星购物广场的变更登记，被上诉人易婷在其获得《营业执照》之前就开始了营业活动；本案所涉及的是管理费，而不是物业管理费。（2）美丽王国购物中心收取的各项费用是其向东方商场交纳费用的10余倍，美丽王国购物中心有欺诈、管理混乱、商场整体经营不善、违法收费等违约行为，被上诉人易婷违约在先，无权要求被告支付承包费及其他有关费用，原审判决显失公平，应予以撤销。原告易婷答辩提出，（1）其提供的《合伙协议》证明，被上诉人易婷与徐勇合伙经营华星购物广场，后改为美丽王国购物中心，被上诉人易婷是适格的业主。上诉人以被上诉人收取的租金大于交纳上一层次的租金，而拒绝交纳租金无法律依据。（2）原审判决正确应予维持。经审理查明，二审中上诉人张贵才提供了美丽王国购物中心与赵建飞于2014年6月10日签订的《补充协议》及按此协议交纳承包费的收据，以证明美丽王国购物中心的过错。被上诉人易婷对《补充协议》的三性无异议。二审中被上诉人易婷提供了徐勇与易婷于2013年2月2日签订的《合伙协议》一份，以证明易婷具有本案的主体资格。上诉人张贵才对《合伙协议》的三性无异议。结合双方当事人在一审提供的《租赁合同》、《营业执照》、《承包协议书》、《补充协议》、《关于美丽王国经营者欺诈等问题的调查情况反馈》及各项费用收取凭证和双方当事人的陈述等证据，可以确认以下事实。被上诉人（原审原告）易婷的舅舅徐勇以“黎川县华星购物广场”的名义与“黎川县东方商场”签订《租赁合同》，承租“黎川县东方商场”用于开设“黎川县华星购物广场”，租期为6年，从2011年10月1日起至2017年12月31日止。黎川县华星购物广场为个体工商户，业主为徐勇，徐勇与易婷是合伙关系，后“黎川县华星购物广场”改建成现在的由易婷个体经营的“黎川县美丽王国购物中心”，并于2013年9月4日取得黎川县美丽王国购物中心个体工商户营业执照，核准经营范围为服装、鞋帽、珠宝首饰、化妆品、床上用品、日用百货等。2013年8月13日被上诉人易婷以筹建中的“美丽王国”与上诉人张贵才签订两份《美丽王国购物中心承包协议书》，《承包协议书》为格式合同，共计18条13页，协议除分别约定张贵才承包“美丽王国”第061号、062号商铺，租期为2年，从2013年9月20日起至2015年9月19日止，每月租金分别为1680元、1120元，承包费为每半年支付一次，须提前一个月支付外。还有“卖场经营管理”、“甲、乙方的主要权利义务”、“甲、乙方违约责任”等约定，并有《美丽王国购物中心经营管理条例》、《美丽王国购物中心商户经营责任书》等六个附件。“美丽王国”有商铺130余间，于2013年9月20日开业，开业时引进商户108户，其余商铺自营或空置。经营半年后，因美丽王国购物中心未开中央空调，商铺承包户未交纳承包费及电费等原因，引发了出租、承租双方的诸多矛盾，造成美丽王国经营状况不佳，部分商户开始与美丽王国解除合同关系，至2014年7月17日，与美丽王国解除合同关系的有56户。为维护正常经营，美丽王国经营者与商户进行过多次协商，美丽王国同意商铺承租费实行六折，并承诺尽最大努力去招商，尽最大努力全部招满，但签约并交费的商户不多，商户仍在流失。至2014年9月，美丽王国已处于无法正常经营状态。上诉人张贵才按《承包协议书》约定支付了从2013年9月20日起至2014年3月19日止061号商铺承包费10080元、062号商铺的承包费6720元；履约保证金两店铺各2000元；061号商铺从2013年9月20日起至2014年6月19日止综合（物业）管理费1500元、空调费1500元，062号商铺从2013年9月20日起至2014年9月19日止综合（物业）管理费1500元、空调费1500元。此外，张贵才在合同约定之外还交纳了两店铺公摊装修费各10000元。从2014年3月20日起上诉人未再交纳承租费，也未腾出归还商铺，并欠交水电费1710.8元。关于被上诉人易婷的主体资格。经查，徐勇与易婷于2013年2月2日签订的《合伙协议》可以证明，徐勇承租黎川东方商场后，改名华星购物广场，与易婷合伙经营，并更名为美丽王国购物中心，易婷负责美丽王国购物中心的日常管理。美丽王国购物中心的个体工商户《营业执照》登记的经营者也为易婷，易婷也是2013年8月13日签订《美丽王国购物中心承包协议书》的，美丽王国购物中心方的代表人，因此，被上诉人易婷具有本案的主体资格。被上诉人获得《营业执照》的时间为2013年9月4日，而其正式开业时间为2013年9月20日，不存在无照经营的情形。关于双方的过错责任。经查，《美丽王国购物中心承包协议书》有有关美丽王国行使经营管理权的相关约定，如第六条第（一）项规定：“甲方（美丽王国购物中心）拥有完全的管理权力和义务，乙方（商户）须配合甲方的管理，遵守《美丽王国购物中心现场管理规范》”。又如第八条第（一）项规定：“甲方拥有对美丽王国购物中心的整体管理和经营权，并可根据市场发展变化及总体经营战略改变的需要，对经营结构和商品结构进行适宜的调整。”黎川县工商行政管理局于2014年8月7日《关于美丽王国经营者欺诈等问题的调查情况反馈》记载：“…因种种原因，绝大部分商户从2014年3月20日后，未再交纳商铺承包费及电费等费用，由此引发了出租、承租双方的诸多矛盾，部分商户甚至与购物中心解除合同关系。…购物中心在开业时一次性收取了进场商户一年的空调使用费1500元，但目前未开空调，造成商场内太热，留不住客。”目前，美丽王国除临街店面外只有两家商铺仍在营业，且是借助其在美丽王国购物中心的进出口之便，美丽王国购物中心内部已无商铺在营业。美丽王国购物中心与赵建飞（另一承租的案外人）于2014年6月10日签订的《补充协议》记载：“…关于空铺事宜，甲方（美丽王国购物中心）将会尽最大努力去招商，初步确保增加部分门店自营开业，招商条件由甲方制定，尽最大努力全部招满。…甲方同意按乙方（赵建飞）原承包费基础上优惠六折。”本院认为，被上诉人易婷经营的美丽王国购物中心，是一家以出租、管理商铺为经营方式的个体工商户。商户虽以商铺为单位自主经营、自负盈亏，但美丽王国整体环境的好与坏，商铺总体开业的多与少，对各商铺的经营效果具有较大的影响，特别是内部商铺，如没有整体环境支撑更是难于经营。上述证据表明，被上诉人易婷对美丽王国购物中心具有整体管理和经营权，而造成已招入商户不断流失，而又未再招入新的商户，导致其他商铺难于正常经营具有不可推卸的管理、经营责任。被上诉人易婷对美丽王国购物中心未能行使好整体管理和经营权，提供正常的整体经营环境，存在违约，有过错，其再要求各商铺全额交纳承租费没有理由。上诉人张贵才不按时交纳承包费用，承包商铺又不经营，不服从管理，存在违约，其既不继续经营也不提前终止合同，腾出商铺退回，也有过错，其要求不交纳承租费也没有理由。本院认为，被上诉人易婷是美丽王国购物中心个体工商户业主其将美丽王国中的商铺租赁给上诉人张贵才经营，且签订《承包协议书》，该《承包协议书》系双方真实意思表示，合法有效，应全面履行。依据该《承包协议书》，被上诉人易婷不仅要向上诉人张贵才提供商铺，而且还要为张贵才自主经营提供相应的经营条件，承担相应的管理责任。上诉人张贵才不仅要承担租赁费用，而且还要服从管理，正常经营。因此《承包协议书》的内容不仅仅只有租赁店铺的内容，还有相关公共服务的约定，不能只适用简单的店铺租赁合同的法律规定，还应适用其他相关法律规定。美丽王国商户在开业半年后，不断流失，被上诉人易婷对美丽王国购物中心未能行使好整体管理和经营权，提供正常的整体经营环境，存在违约，也有过错。上诉人张贵才不按时交纳承包费用，承包商铺又不经营，不服从管理，存在违约，也有过错。在双方均存在违约的情况下，原审判决解除《承包协议书》符合《承包协议书》的约定。但在双方都存在违约，都有过错的情况下，判决上诉人张贵才承担全部承包费明显不当，但上诉人张贵才欠交水电费应按协议约定全额给付。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百八十二条、第二百二十六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、维持黎川县人民法院（2014）黎民初字第395号民事判决中的第（二）、（三）项，即，解除原告易婷与被告张贵才于2013年8月13日签订的《承包协议书》，并在本判决生效后十日内腾出061、062号商铺；驳回原告易婷其他诉讼请求。二、撤销黎川县人民法院（2014）黎民初字第395号民事判决中的第（一）项，即，被告张贵才在本判决生效后十日内支付原告易婷租金19600元及水电费1710.8元，合计21310.8元。自2014年10月21日始至被告实际腾出商铺日止按合同约定的租金计付租金给原告。三、上诉人张贵才在本判决生效后十日内支付被上诉人易婷2014年3月21日至2014年9月20日租金16800元的50%，计8400元，水电费1710.8元，合计人民币10110.8元。一审案件受理费169.5元，二审案件受理费339元，合计人民币508.5元，由上诉人张贵才负担239元，被上诉人易婷负担269.5元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本判决为终审判决。审判长 葛 明审判员 万燕飞审判员 黄 皓二〇一五年八月二十日书记员 黄 璐 来源：百度搜索“”