（2015）金牛民初字第3852号
裁判日期: 2015-08-20
公开日期: 2016-09-02
案件名称
余明星与陈泽望房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
成都市金牛区人民法院
所属地区
成都市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
余明星,陈泽望
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五条，第九十四条，第一百零七条，第一百一十四条第一款
全文
成都市金牛区人民法院民 事 判 决 书（2015）金牛民初字第3852号原告余明星，男，汉族，1953年1月21日出生，住四川省万源市。委托代理人钟光毅，四川舟达律师事务所律师。被告陈泽望，男，汉族，1988年2月22日出生，住四川省简阳市。原告余明星诉被告陈泽望房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告余明星及其委托代理人钟光毅，被告陈泽望到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告余明星诉称，原、被告于2014年1月10日签订《房屋租赁合同》，约定：原告将其自有的位于成都市金牛区北站东一路*号*幢*楼*号商铺出租给被告使用，租赁期限为2014年3月8日至2017年3月7日；每年租金应在上一年租赁期限届满之前两个月内提前预付；被告拖欠房屋租金15日，原告有权单方终止合同，收回房屋，剩余租金及租赁保证金不退还，且赔偿原告违约金10万元。合同签订后，原告如期将房屋交付被告使用，但被告在第一年租期届满后，拒绝支付第二年房租。经原告多处催收，被告明确表示不继续履行合同。为维护原告合法权益，特起诉至法院，请求判令：被告向原告支付因违反《房屋租赁合同》所产生的违约金10万元；本案诉讼费由被告承担。被告陈泽望辨称，原、被告签订《房屋租赁合同》时，被告向原告支付了6000元保证金。被告在2015年2月3日与原告通电话时告知原告，生意亏损，无法经营了，不打算续租；2015年2月4日又以短信方式再次告知原告；2015年2月26日又电话告知原告不再续租。在第一年租赁合同到期的当天，被告就把商铺租给了新的租客，没有造成房屋空置，被告没有给原告造成租金损失，请求驳回原告的诉讼请求。经审理查明，本案诉争房屋位于成都市金牛区东一路*号*幢*楼*号（金牛区东一路18号成都金荷花国际时装城A座*层*号），建筑面积为33.51平方米，该房屋登记在原告名下。2014年1月10日，原告（甲方）与被告（乙方）签订了《房屋租赁合同》，约定主要内容：甲方将成都市金牛区东一路18号成都金荷花国际时装城A座*层*号商铺出租给乙方使用，该房屋仅限于经营服装类商品及物业管理公司统一规划的商品；租期为36个月，从2014年3月8日至2017年3月7日；第一年租金为22万元，2014年1月10日收取；第二年租金为24.6万元，第三年租金为28万元，每年房租必须在期满前两个月付清；租赁保证金为2000元，乙方在合同签订的当天支付给甲方，在租赁期满或本合同正常终止后15日内，若乙方无拖欠房租及其他费用时，甲方将租赁保证金全额（不计利息）退还给乙方；因乙方违约而发生甲方解除本合同收回房屋时，乙方所交租金、保证金甲方不予退还，且乙方需赔偿甲方违约金10万元等内容。签订上述合同后，当天，被告向原告支付了押金2000元及租金22万元（第一年租期，即2014年3月8日至2015年3月7日），被告收到该款后向原告出具了收条。此后，被告未再支付租金。2014年2月初，被告多次致电原告，明确表示“因生意亏损不再继续租赁，并拒付下一年租金，要求第一年租期届满后解除租赁合同”，原告口头表示拒绝解除合同。因被告拒付下一年租金，2014年3月7日，原告与何利伟签订了《房屋租赁合同》，原告将诉争房屋出租给何利伟使用，租期为2年，从2015年3月8日至2017年3月7日。另查明，被告从2014年3月8日使用诉争房屋至2015年3月7日，该期间的水电费已由被告结清。现原告未向被告退还押金。上述事实有房屋产权信息、《房屋租赁合同》、收条、庭审笔录等在案佐证。本院认为，原、被告之间签订的《房屋租赁合同》系签订各方真实意思的表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。本案，在第一年租赁期限届满的当天，原告便将诉争房屋另外出租给他人（何利伟），原告以其行为表明同意解除原、被告之间签订的《房屋租赁合同》，结合原告与何利伟签订的《房屋租赁合同》其租赁起始时间，本院确认原、被告之间签订的《房屋租赁合同》（以下简称“合同”）于2015年3月8日解除。本案，合同解除前被告未按合同约定向原告支付下一年租赁期限的房租，被告该违约行为，迫使原告将诉争房屋另租他人（解除合同），按合同约定，被告应承担违约责任。对于违约金，虽符合合同之约定，但违约金主要是为了平衡损失，考虑到原告及时将诉争房屋另租他人，诉争房屋不存在闲置状态，未造成租金损失，尽管另租他人后其租金有所减少，但租金要受市场因素及签约双方意思影响，本着合情合理、公平的原则，其租金差价不宜视为损失，结合本案其他情况，本院对其约定的违约金作调整，酌定被告承担1.5万元违约金为宜。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告陈泽望于本判决生效之日起十日内向原告余明星支付违约金1.5万元。二、驳回原告余明星的其他诉讼请求。案件受理费2300元，减半收取1150元，由原告余明星承担970元，被告陈泽望承担180元。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。代理审判员 文春燕二〇一五年八月二十日书 记 员 李亚兰 更多数据：搜索“”来源：