（2015）东二法岭民一初字第47号
裁判日期: 2015-08-20
公开日期: 2015-11-10
案件名称
02彭守狄与东莞市江业实业投资有限公司、蔡锦江、陈淑君租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
东莞市第二人民法院
所属地区
东莞市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
彭守狄,东莞市江业实业投资有限公司,蔡锦江,陈淑君
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国公司法（2005年）》：第六十三条；《中华人民共和国合同法》：第五十八条；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第二条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款，第一百四十四条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
广东省东莞市第二人民法院民 事 判 决 书（2015）东二法岭民一初字第47号原告：彭守狄，男，汉族，1965年7月16日出生，住广东省东莞市。委托代理人：冯刚，广东尚融律师事务所律师。委托代理人：唐小琼，广东尚融律师事务所律师。被告：东莞市江业实业投资有限公司。住所地：广东省东莞市。法定代表人：蔡锦江。被告：蔡锦江，男，汉族，1962年10月10日出生，住广东省揭西县。被告：陈淑君，女，汉族，1971年12月26日出生，住广东省揭西县。原告彭守狄诉被告东莞市江业实业投资有限公司（以下简称“江业公司”）、蔡锦江、陈淑君租赁合同纠纷一案，本院于2014年12月22日受理后，依法由审判员欧泽林担任审判长，与人民陪审员刘展鹏、罗秋霞组成合议庭，于2015年6月1日公开开庭进行了审理。原告彭守狄及其委托代理人唐小琼到庭参加诉讼。被告江业公司、蔡锦江、陈淑君经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告彭守狄诉称：2012年1月9日，被告江业公司将其位于东莞市塘厦镇塘龙路与东兴大道北交汇处的江业时代广场二层XXX号物业的经营权转让给原告，双方签订了《江业时代广场物业经营权转让合同》，约定原告以分期付款的方式将转让总价款213727元支付给被告江业公司，其中，合同签订当日支付首期转让款106864元，余款分24期付清，每期4453元于每月10日前支付，被告江业公司应当于2012年5月1日将上述物业交付给原告使用，否则原告有权解除合同，并要求被告江业公司承担违约责任。合同签订后，原告已支付了首期转让款，并依约分期付款到2012年6月12日，已支付5期，每期4453元。但时至今日，被告江业公司一直拒绝将上述物业交付给原告使用。又因江业公司为一人公司，被告蔡锦江是江业公司的经营者，两者财产混同，故被告蔡锦江对江业公司的债务承担连带清偿责任。被告蔡锦江与被告陈淑君是夫妻关系，涉案债务发生在该两被告夫妻关系存续期间，故陈淑君对涉案债务亦应承担连带清偿责任。原告为维护自身的合法权益，特向法院提起诉讼，请求法院判令：1.解除原、被告双方签订的《江业时代广场物业经营权转让合同》；2.三被告返还原告合同转让款129129元及利息（按中国人民银行同期同类贷款利率计算，从2012年1月9日起算至实际付清之日止，暂计至起诉之日为129129元×6.15%÷360天×1050天=23163元）；3.三被告支付原告违约金：129129元×1%=1291.29元；4.诉讼费由三被告承担。庭审中，原告明确其利息请求为从交付最后一期款的次日起算。被告江业公司没有提出答辩及质证意见，在举证期限内亦未提交证据，被告蔡锦江、陈淑君提出答辩意见，但没有提出质证意见，在举证期内亦未提供证据。被告蔡锦江、陈淑君共同辩称：蔡锦江、陈淑君不是本案适格的被告，原告与江业公司签订《江业时代广场物业经营权转让合同》，合同的相对人是江业公司，收取原告转让款的亦是江业公司，请法院驳回原告对蔡锦江、陈淑君的诉讼请求。本院经审理查明：2012年1月9日，原告与江业公司签订一份《江业时代广场物业经营权转让合同》，约定江业公司将位于东莞市塘厦镇塘龙路与东兴大道北交汇处暂定名为江业时代广场二层XXX号物业的经营权转让给原告，总金额为213727元，采用分期付款方式，首期支付总价款的50%即106864元，于签订该合同当日支付；余款分24期免息供付，自该合同签订后的次月起，每期4453元，于每月10日供付；江业公司应在2012年5月1日前将该物业交付原告使用，除受不可抗力的因素外，江业公司超过约定期限一个月的，每天赔偿已支付转让款的万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过6个月的，原告有权要求解除合同，江业公司应在解除合同30天内退回原告全部已付款，并按原告累计已付款的1%向原告支付违约金；原告没有要求解除合同的，合同应继续履行。2012年1月8日，原告向江业公司支付了首期款106864元。此后，原告分别于2012年2月8日、同年3月8日、同年4月6日、同年5月11日及同年6月12日支付了5期的转让款，每期转让款的金额均为4453元。后涉案物业被东莞市第一人民法院查封，原告向东莞市第一人民法院提起异议，东莞市第一人民法院受理并立案号为（2013）东一法执外异字第38、39号。东莞市第一人民法院于2014年11月3日作出（2013）东一法执外异字第38、39号之二执行裁定书，裁定驳回原告的异议。另查明，至一审法庭辩论终结，涉案物业未取得房地产权证，亦未经主管部门批准建设，未取得《建设用地规划许可证》及《建设工程规划计可证》。原告陈述，如涉案《江业时代广场物业经营权转让合同》被认定无效，其放弃违约金的主张而主张利息。江业公司为自然人独资的有限责任公司，投资者为蔡锦江。原告未提供证据证明蔡锦江与陈淑君为夫妻关系。以上事实，有原告提供的《江业时代广场物业经营权转让合同》、收据、塘厦镇人民政府办公室关于诸佛岭旧厂改造的复函、塘厦镇建设工程施工前期审批手续办理意见表及当事人的陈述附卷为据。本院认为：本案是租赁合同纠纷。被告江业公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃抗辩及质证的权利。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”的规定，涉案租赁物在一审法庭辩论终结前尚未取得建设工程规划许可证或主管部门批准建设的相关证明，江业公司将上述租赁物出租给原告使用，故涉案的《江业时代广场物业经营权转让合同》无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条：“合同无效后或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，被告江业公司应向原告返还已收取的转让款及利息。被告江业公司已收取原告转让款129129元，事实清楚、证据充分。江业公司最后收取原告款项的时间为2012年6月12日，原告主张从2012年6月13日起算利息，符合法律规定，故本院对原告关于主张判令被告江业公司返还转让款129129元及利息（以未返还的转让款为本金，从2012年6月13日起，按中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率，计算至转让款实际返还之日止）的请求，予以支持。因涉案《江业时代广场物业经营权转让合同》无效，故原告根据上述合同主张违约金没有依据，本院不予支持。根据蔡锦江、陈淑君的答辩意见，本案的争议焦点是：蔡锦江、陈淑君对涉案债务应否承担责任。本院分析如下：一、江业公司是一人有限公司，蔡锦江是江业公司的股东，蔡锦江不能证明江业公司的财产独立于其自己的财产，根据《中华人民共和国公司法》第六十三条的规定，蔡锦江应对江业公司的债务承担连带责任，故本院对原告相应请求予以支持。二、原告主张蔡锦江与陈淑君为夫妻关系，涉案债务为夫妻关系存续期间的共同债务，陈淑君应与蔡锦江承担共同清偿责任。原告对其上述主张负有举证和证明责任，原告不能证明蔡锦江与陈淑君为夫妻关系，原告应承担举证不能的不利后果，故本院对原告的上述主张不予采信，对原告关于主张判令陈淑君承担共同清偿责任的请求，不予支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《中华人民共和国公司法》第六十三条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、限被告东莞市江业实业投资有限公司于本判决生效之日起三日内向原告彭守狄返还转让款129129元及利息（以未返还的转让款为本金，从2012年6月13日起，按中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率，计算至转让款实际返还之日止）；二、被告蔡锦江对本判决第一判项确定的债务承担连带责任；三、驳回原告彭守狄的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3372元，由原告彭守狄负担489元，由被告东莞市江业实业投资有限公司、蔡锦江负担2883元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审 判 长 欧泽林人民陪审员 罗秋霞人民陪审员 刘展鹏二〇一五年八月二十日书 记 员 李婉琪黄淑珍第6页共6页