（2015）穗中法民五终字第3897号

裁判日期: 2015-08-20

公开日期: 2015-09-01

案件名称

黄志清与杨承开房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

法院

广东省广州市中级人民法院

所属地区

广东省广州市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

杨承开,黄志清,杨洺

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国婚姻法（2001年）》：第十七条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款，第一百七十条第一款；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款；《中华人民共和国物权法》：第九十七条；最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见（试行）：第八十九条

全文

广东省广州市中级人民法院民事判决书(2015)穗中法民五终字第3897号上诉人（原审被告）：杨承开，住广东省化州市。委托代理人：张贻林，广东简思域律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：黄志清，住广东省吴川市。委托代理人：郭志杰，广东正大方略律师事务所律师。委托代理人：邓洁，广东正大方略律师事务所实习律师。原审被告：杨洺，住广东省化州市。上诉人杨承开因与被上诉人黄志清、原审被告杨洺房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市天河区人民法院（2014）穗天法民四初字第1747号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。2014年6月3日，黄志清向广州市天河区人民法院起诉称，1985年12月11日黄志清与杨洺结婚，1995年购买位于广州市天河区石牌东路某号某房并登记在杨洺名下。2004年10月5日，黄志清与杨洺因感情不和，协议离婚。《离婚协议书》第二条约定“广州市石牌东路某号某房的房产证用的虽然是杨洺的名字，但未约其子女（杨某甲、杨某乙、杨某丙）同意签字，不得转让或出租这套房子，亦不能作抵押、贷款。”后杨洺在未得到黄志清及其子女（杨某甲、杨某乙、杨某丙）同意签字下，将上述房产一半产权过户至杨承开名下。黄志清认为，广州市天河区石牌东路某号某房产是在黄志清与杨洺婚姻关系存续期间购买，并且黄志清与杨洺离婚时未对该房产进行分割，故该房产至今应为黄志清与杨洺的共有财产。现杨洺违反《离婚协议书》的约定，在未得到黄志清及杨某甲、杨某乙、杨某丙同意的情况下，将广州市天河区石牌东路某号某房一半产权转让给杨承开，严重损害黄志清的合法权益。特向法院提起诉讼，请求法院判令：1.杨洺将天河区石牌东路某号某房一半产权转让给杨承开行为无效；2.杨承开将天河区石牌东路某号某房一半产权返还杨洺，并办理房产变更登记手续；3.本案诉讼费由杨洺、杨承开承担。杨洺辩称，不同意黄志清的诉讼请求。1.2008年我的父亲因病在广州住院期间，其将涉案房屋分给我和杨承开，我们都尊重父亲的意愿，各方都签名同意。但在分割房产时，忽略了让孩子在分家协议上签名。2.虽然当时黄志清与我离婚，但黄志清也曾到医院探望我父亲，应知道上述分家协议。3.当时我与黄志清在协商离婚时，由于我父亲对分家还没有表态，所以当时我与黄志清说，要么不分房产离婚，要么待涉案房产处理后再离婚，当时黄志清选择了不分房产离婚。到民政局办理离婚手续时，黄志清打印的离婚协议（就是本案提交的这一份），增加了我们三个孩子签名才能出售涉案房屋的条款。4.希望法院处理除了以法律依据外，还以情理为依据。杨承开辩称，1.杨洺依据2008年9月15日《房屋产权分割契约》的约定，将登记在其名下房屋50%的产权以买卖形式出售给我合法有效。黄志清第一项诉讼请求无事实及法律依据，依法应予以驳回。2.杨洺转让给我方涉案房屋50%产权的行为合法有效，依据该事实理由，黄志清第二、三诉请失去事实及法律依据，依法应予以驳回。3.黄志清非本案适格主体，法院依法应当驳回其起诉。黄志清非涉案房屋共有权人，也非其他利害关系人，从黄志清提供的离婚协议书中可知黄志清已经放弃对涉案房屋的产权要求。黄志清与杨洺婚生的三子女均已成年，是独立的民事诉讼主体，黄志清并非其子女的法定代理人。若杨洺转让涉案房屋产权的行为侵害了杨某甲、杨某乙、杨某丙的权益，应由杨某甲、杨某乙、杨某丙在知道或应知道其权利被损害后一年内行使撤销权，黄志清对涉案房屋无任何利害关系。综上，杨洺并非本案的适格诉讼主体，依法应驳回其起诉。原审法院经审理查明，1985年12月11日黄志清与杨洺（原名杨某丁）登记结婚，婚后生育子女杨某甲（1986年5月18日出生）、杨某乙（1991年9月15日出生）、杨某丙（1993年12月10日出生），2004年10月5日双方协议离婚。广州市天河区石牌东路某号某房（居住用房，建筑面积69.2285平方米，简称涉案房屋）系杨洺于1995年向省信托房产公司购买，涉案房屋产权于1995年7月8日登记至杨洺名下。2004年10月5日，黄志清与杨洺签订《离婚协议书》，约定：1.离婚后，涉案房屋继续由杨洺及黄志清的婚生子女杨某甲、杨某乙、杨某丙居住；杨洺再婚后的配偶及子女可以一同居住，但再婚后的配偶及子女无房产权；黄志清自身可以探视子女，陪同子女居住，但再婚后黄志清的配偶及子女无权居住。2.涉案房屋虽然用的是杨洺的名字，但未经其子女杨某甲、杨某乙、杨某丙同意签字，不得转让或出租，亦不得用作抵押、贷款。等等。2008年9月24日，杨洺、杨承开双方签订《房地产买卖合同》，约定双方各占涉案房屋50%产权份额，交易价格15万元等。2008年10月10日，涉案房屋产权人变更为杨洺、杨承开共有，双方各占50%产权份额。本案中杨承开对此辩称提供如下证据证实：1.落款时间2008年9月15日的《房屋产权分割契约》一份。载明：父母杨某庚、李某结合三个儿子长子杨洺、次子杨承开、三子杨某戊的工作及家庭生活实际情况，现将涉案房屋及化州市下郭区荔波路某号房屋产权分割给三个儿子。其中涉案房屋分给杨洺及杨承开共用，双方各占50%产权，住房分隔以原东西两房间及客厅与饭厅中间承重梁为界分隔，隔墙南北走向，与东墙平行，各自独立厨房卫生间，独立大门出入，杨洺住西半套，杨承开住东半套。等等。2.户口簿一本。载明：化州市杨梅镇那新新村83号户主原为杨某庚，后变更为杨洺（杨某庚长子），杨某甲、杨某乙、杨某丙分别为杨某庚的孙女、孙女、孙某。3.杨某己证人证言（杨某己出庭作证）。主要内容：我是杨洺、杨承开、杨某戊的妹妹。涉案房屋主要是我们全家用做文具、玩具、礼品的批发生意赚的钱购买的（当时黄志清在吴川当教师，杨承开在广州做工程，杨某戊在读书；店里的生意由杨洺、我、父母一起打理），杨承开的出资占小部分；买房用的是杨洺的名字，杨承开出资装修；原本买房是杨洺、杨承开一起买的，但当天杨承开没带身份证，母亲还说要把杨承开的名字写上去，杨承开还说大家是兄弟，一家人相信不会怎样等等。4.杨某戊证人证言（杨某戊出庭作证）。主要内容：我是杨洺、杨承开的弟弟。涉案房屋的出资我听杨承开说是杨承开先出10000元定金及20000多元装修，其余购房款杨洺用在化州做生意赚的钱出的；购房后按照三兄弟一人一间房的原则重新间隔装修，杨洺、杨承开的房间大些，我的房间较小；由于涉案房屋是我们家庭共有财产的一部分，所以我们父亲杨某庚有权理直气壮主持房产分配，这也是黄志清当时不敢反对的原因；父亲分房时，根据杨洺的特殊情况，化州的楼房就多分了两个房给杨洺，而鉴于我在化州工作，加上我多次提出放弃涉案房屋产权，所以父母就多分配化州房屋一楼的铺位给我，作为我主动放弃涉案房屋产权的补偿。5.涉案房屋分割平面图。上述证据经质证，黄志清认为：证据1真实性、合法性、关联性均有异议，该协议损害了黄志清利益，应属无效协议；证据2真实性无异议，但证明内容有异议；关于证据3、4，因证人与杨洺、杨承开系兄妹，双方有利害关系，故其证言不应被法院采纳；关于证据5，因黄志清不在涉案房屋居住，故不清楚房屋的情况。原审法院认为，根据查明的事实，首先，涉案房屋系黄志清与杨洺婚姻关系存续期间以杨洺名义购买，产权登记在杨洺名下。在黄志清未与杨洺或杨洺、杨承开的父母、其他兄弟姐妹等家庭成员之间存在特别约定的情况下，根据我国《婚姻法》第十七条的规定，涉案房屋依法属于黄志清、杨洺的夫妻共同财产。杨承开根据其家庭内部的分家析产协议及其弟弟杨某戊、妹妹杨某己的证人证言，辩称涉案房屋属其杨家的家庭财产，与黄志清无关，于法无据。其次，黄志清与杨洺在2004年10月5日协议离婚时并未约定涉案房屋权属归杨洺。杨洺明知上述约定，仍与杨承开签订房屋买卖合同，将涉案房屋产权进行变更登记，显然损害了黄志清作为房产共有人的合法权益。作为杨承开而言，其作为杨洺的弟弟，在明知涉案房屋属黄志清与杨洺夫妻共有财产，房屋权属变更登记涉及黄志清合法权益的处分，仍办理涉案房屋的产权变更登记，杨承开并非善意受让人。在此情况下，杨洺将涉案房屋一半产权转让给杨承开的行为因损害了黄志清的合法权益而依法无效。上述转让行为无效后涉案房屋产权依法应恢复至原状即杨洺名下。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国婚姻法》第十七条、第十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、杨洺将广州市天河区石牌东路某号某房一半产权转让给杨承开的行为无效。二、自本判决发生法律效力之日起10日内，杨承开到广州市房管部门协助杨洺将上述房屋产权恢复至杨洺一人名下。案件受理费100元，由杨洺、杨承开负担。杨承开不服原审判决，向本院提起上诉称，一、原审认定涉案房产系黄志清与杨洺的夫妻共同财产，与事实不符。黄志清与杨洺婚后与父母及弟妹共同生活，期间购买涉案房屋的大部分支出为家庭做生意所得，房产是1991年购买，委托杨洺以个人名义登记，虽登记杨洺的名下，却不是黄志清与杨洺的夫妻共同财产，而是包括全部家庭成员在内的家庭共同财产。上述事实有《房屋产权分割契约》及杨某戊、杨某己的证言予以证实。原审以涉案房屋登记在杨洺名下，便认定是夫妻共同财产错误。二、黄志清非本案的适格原告，依法应驳回其诉讼请求。依据杨洺与黄志清离婚协议书约定，黄志清已于离婚协议书生效之日放弃了家庭共同财产，包括涉案房屋的分配权。杨洺在原审中对离婚过程的陈述也印证了只有黄志清放弃对家庭共有财产的分配权双方才能协商离婚的事实。黄志清在原审中主张涉案房屋是未分割的夫妻共同财产，与事实不符。三、本案有严重的程序违法事实存在。本案2015年6月15日上午的质证由书记员一人主持，结束后10分钟不到，即将判决书送达给当事人，本案先判后审，程序违法。故请求依法撤销（2014）穗天法民四初字第1747号民事判决，发回重审。本案一、二审受理费由黄志清负担。黄志清辩称，不同意杨承开的上诉请求，一审判决事实查明清楚，认定正确，应依法维持。杨洺述称，同意杨承开的上诉请求。经审理，对于原审法院查明的事实，杨承开与杨洺除对原审认定的涉案房屋系杨洺于1995年向省信托房产公司购买的事实有异议，各方当事人对其余事实均无异议，本院予以确认。另查明，2015年6月15日，原审法院就黄志清提交的杨洺、杨承开双方签订的《房地产买卖合同》及由杨某甲、杨某乙、杨某丙书写的三份说明函，组织双方当事人进行了质证，质证笔录记载由经办法官主持，书记员记录。案件于当日进行宣判。本院认为，本案争议焦点为：一、涉案房屋是否属黄志清、杨洺的夫妻共同财产。二、涉案房屋产权转让行为是否有效。一、关于涉案房屋是否属黄志清、杨洺的夫妻共同财产问题。依据《中华人民共和国婚姻法》第十七条规定，夫妻在婚姻关系存续期间所得的财产，归夫妻共同所有。黄志清、杨洺1985年12月11日登记结婚，2004年10月5日协议离婚，涉案房屋于1995年购得，虽登记在杨洺一人名下，但依法应属黄志清、杨洺的夫妻共同财产。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，当事人对自己主张的事实应当全面、积极、准确地完成举证义务。杨承开主张涉案房屋为杨家家庭财产，且黄志清与杨洺离婚时已在《离婚协议书》中约定放弃涉案房屋产权，并提交《房屋产权分割契约》、杨某戊、杨某己的证言加以证明。但《离婚协议书》仅就涉案房屋的使用作出约定，且杨洺在本案一审答辩称，其与黄志清是“不分房产离婚”，证明离婚时黄志清与杨洺并未对涉案房屋权属作出处分。《房屋产权分割契约》为杨姓家庭内部的分家析产协议，并无黄志清的签名确认，亦无任何证据证明黄志清知晓并认可上述协议，无法证明涉案房屋的产权归属，亦无法证明黄志清放弃涉案房屋产权。证人杨某戊、杨某己为杨承开的弟弟、妹妹，与杨承开存在利害关系，且两人证人证言的内容并无其他证据予以佐证，对该证人证言不予采信。综合分析本案查明事实、证据及当事人陈述，杨承开主张涉案房屋为家庭财产，且黄志清已放弃涉案房屋产权，缺乏事实和法律依据，原审认定涉案房产为黄志清、杨洺夫妻共同财产并无不当，应予维持。二、关于涉案房屋产权转让行为是否有效问题。《中华人民共和国物权法》第九十七条规定：“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。”《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见(试行)》第89条规定：“共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益；对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿”。本案中，杨承开明知涉案房产购买于杨洺、黄志清夫妻关系存续期间，属杨洺、黄志清的夫妻共同财产，在未经黄志清同意的情况下，办理涉案房屋的产权变更登记手续，并非善意第三人。杨洺未经黄志清同意，擅自处分共有财产，损害了黄志清的合法权益，依法无效。原审法院判决将涉案房屋产权依法恢复至杨洺名下并无不当。另外，原审宣判当日确有组织双方对涉案证据进行质证，杨承开亦确认是质证后才进行宣判，但其未提供证据证实原审存在未对证据进行审查而直接判决的情况，故杨承开主张原审先判后审依据不足，本院不予采纳。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。杨承开的上诉请求缺乏依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审诉讼费用100元，由杨承开负担。本判决为终审判决。审判长　　陈冬梅审判员　　张一扬审判员　　兰永军二〇一五年八月二十日书记员　　余立颖微信公众号“”