（2015）金民二初字第54号
裁判日期: 2015-08-20
公开日期: 2015-10-22
案件名称
何长莲、赵鹏与曹水荣房屋买卖合同纠纷一案一审民事判决书
法院
金溪县人民法院
所属地区
金溪县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
何长莲,赵鹏,曹水荣
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十八条，第五十二条；《中华人民共和国土地管理法（2004年）》：第四十四条第一款
全文
江西省金溪县人民法院民 事 判 决 书（2015）金民二初字第54号原告何长莲。原告赵鹏，系原告何长莲之夫。以上两原告委托代理人何中平，江西皆诚律师事务所律师。被告曹水荣。原告何长莲、赵鹏与被告曹水荣房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年3月24日立案受理后，于5月21日依法由审判员王欢适用简易程序公开开庭进行了审理。由于被告曹水荣提供新证据，本院于7月8日组成合议庭公开开庭进行了审理。原告何长莲、赵鹏委托代理人何中平、被告曹水荣均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2014年6月28日，原、被告签订了一份购房合同。该合同约定被告将其于2011年所建座落在江家林场村委会将军庙村小组三层房屋一栋（含车库、厨房）作价计人民币66万元整出卖给原告。房款支付方式为在写契（即签订合约时）付定金10万元整，在年边写契（即正式签订购房协议之时）付40万元整，余款16万元在2015年年底付清。买卖房屋的相关证件即房屋产权证、土地证等手续由被告负责办理。原告在合约签订的当天给付了被告购房定金10万元整。2014年阴历年前一天（即2015年2月17日），原告夫妇等人来到被告家商定正式写契及支付第二笔购房款事宜，并提出应确定被告办理买卖房屋的具体办证时间，然而被告拒绝承诺具体办证时间，并讲一百年再给之类的话。由此双方发生争议，虽经金溪县公安局110协调，但仍然无法达成一致。原告认为，根据相关法律规定，对于农村宅基地房屋买卖行为，买卖双方应为同一集体经济组织成员，且应向相关部门办理审批手续。被告所出卖的房屋属于其在农村的老宅基地上所改建，属于农民的住宅，而原告为城市居民。故被告将其所有的农村住宅向原告出售违反了相关法律及政策之规定，原、被告双方签订的购房协议属无效协议。对于无效协议，因该协议取得的财产，应当予以返还。故被告对原告已给付的10万元购房定金应全额予以返还。故原告诉至法院请求判决确认原告、被告于2014年6月28日签订的购房协议无效；被告返还原告预付的购房定金计人民币10万元整；本案诉讼费及其它费用全部由被告负担。被告曹水荣辩称，我没有强迫原告买房子，是他自己自愿买的；原告是因为房价下降才要退房款不买房；我一直守约，我没有违约。经审理查明，原告何长莲、赵鹏是夫妻关系，均是金溪县秀谷镇城镇居民。被告曹水荣是金溪县秀谷镇江家林场村委会将军庙村小组的村民，其在本案涉及的房屋为报经政府批准规划为在老宅基地改建的自住房。2014年6月28日，原、被告签订了一份购房《合约》。该《合约》约定被告将其座落在江家林场村委会将军庙村小组一栋三层毛坯房屋（含车库、厨房）约290㎡作价计人民币66万元整出卖给原告；在写契（即签订合约时）付定金10万元整，余下房款在年边写契之时付40万元整，余款16万元在明年年底付清；买卖房屋的相关证件即房屋产权证、土地证等手续由甲方（被告）负责办理，过户费由乙方（原告）负担，以后不要定金没有还。原告在合约签订的当天给付了被告购房定金10万元整，最终原、被告未达成买房交易。另查明，被告曹水荣在金溪县家家乐房屋中介对上述房屋挂牌出卖。2015年5月17日，经中介介绍被告与案外人丁文柏（城镇居民）达成房屋买卖合意，并签订了一份《中介房屋买卖合同》。该合同约定房屋成交价款为59.8万元，乙方（丁文柏）支付给甲方（被告）定金1万元。被告与案外人丁文柏口头约定支付房款方式为官司打完支付40万元，2016年12月30日支付剩余款项。至今，被告收取了案外人丁文柏买房定金1万元；截至庭审结束时，被告曹水荣对上述房屋所占土地已办理了土地证，土地证号为金集用（2015）第1-**号，房产证正在办理中。上述事实，有原告提供的身份证3份、收条1份、购房《合约》1份、光盘录音资料1张；被告提供农民建自住房审批表1份、证人丁文柏证人证言，《中介房屋买卖合同》、土地证1份、收条1份及庭审笔录内容等证据证实，足以确认。本院认为，本案争议焦点为原、被告之间购买农村宅基地自建房合约效力问题，以及被告是否要返还买房定金问题。一、原、被告之间购买农村宅基地自住房合同效力问题。根据《中华人民共和国土地管理法》有关规定：“农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设……；建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。”2004年12月，国务院《关于深化改革严格土地管理的决定》规定：“加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购置宅基地。”由于农村宅基地由集体经济组织的特定成员使用，具有福利和保障性质，只能由本村的村民使用。农民在自有宅基地建房并将其自住房出卖，一般是将自建房和农村宅基地一并出卖，那也只能出卖给本村村民。在本案中，被告向政府申请在自有宅基地上建造自住房，那意味着该栋房屋只能给被告自用的。然而被告将自有的宅基地和自住房一并出卖给城镇户籍的原告并签订了购房《合约》，这显然是违反了国家强制性法律法规的规定，应属无效合同。既然购房《合约》无效，被告是否返还买房定金问题。在庭审中，被告主张自己与原告起订的购房《合约》中约定了以后不要定金没有还的条款；而且自己将上述房屋进行转卖价格便宜了6万元，原告应承担该部分损失。虽然原、被告签订的购房《合约》中约定以后不要定金没有还的条款，但既然原、被告之间的买卖房屋的行为是违法的，随之被告收取原告的买房定金10万元也是违法的，被告理应退回原告交付的买房定金。由于被告与案外人丁文柏达成了买房合意，并签订了一份《中介房屋买卖合同》，但丁文柏只付了定金并没有付完全部房款，双方对该份合同并没有实际履行完毕，故无法得知最后买房交易是否成功。被告不能将未实际履行完毕的合同来确定自己的损失，故对被告的上述主张，本院不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还……。”由于原、被告之间的购买农村宅基地自建房合约无效，对于原告支付的买房定金10万元，被告应予以返还；对于购买的农村宅基地及自住房，原告也应归还给被告。并且，农村宅基地及住房不能卖给城镇居民是一个众所周知的事实，两原告对合同无效也应承担责任，即如因该份购房《合约》无效产生了损失，两原告也应对损失承担一定的责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项、第五十八条、《中华人民共和国土地管理法》第四十四条之规定，判决如下：一、原告何长莲、赵鹏与被告曹水荣签订的购房《合约》无效；二、被告曹水荣应于本判决生效之日起十日内返还原告何长莲、赵鹏购房定金10万元。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2300元，由两原告何长莲、赵鹏负担1150元，被告曹水荣负担1150元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省抚州市中级人民法院。审 判 长 王 欢人民陪审员 邓衍娇人民陪审员 李 昕二〇一五年八月二十日书 记 员 彭芳芳 来自