（2015）静民一（民）初字第800号
裁判日期: 2015-08-20
公开日期: 2015-11-27
案件名称
博平置业(上海)有限公司与郑丽华房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市静安区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
案由
法律依据
全文
上海市静安区人民法院民 事 判 决 书（2015）静民一（民）初字第800号原告博平置业（上海）有限公司，住所地上海市。法定代表人林启康，董事长。委托代理人傅光炎，上海市振兴律师事务所律师。被告郑丽华，女，1958年11月4日出生，汉族，住上海市。原告博平置业（上海）有限公司诉被告郑丽华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年3月3日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年7月16日公开开庭进行了审理。原告博平置业（上海）有限公司的委托代理人傅光炎到庭参加诉讼，被告郑丽华经本院合法传唤未到庭应诉。本案现已审理终结。原告诉称，原告系上海市镇宁路XXX号27E室房屋（以下简称“系争房屋”）的所有权人。2014年5月15日，原、被告签订《上海市居住房屋租赁合同》，约定：由原告将系争房屋出租给被告，租期自2014年5月15日至2016年5月14日；每月租金人民币（以下币种均为人民币）14，000元，每月支付一次，应于当月10日前全额付清；若被告逾期不支付租金累计超过十五日的，原告可书面通知被告解除合同，被告应向原告按月租金的二倍支付违约金。因被告经常拖欠租金，至2015年1月26日已欠付二个月租金，虽经原告多次催讨，被告仍未支付，为此，原告正式通知被告双方租赁合同于2015年1月31日提前终止，被告应在该期限前付清租金、停车费及公共事业费，并搬离系争房屋将之交还给原告。但此后被告既未支付欠款，也未搬离系争房屋。原告认为，被告的行为已构成违约，原告有权解除租赁合同，故诉至法院，要求判令：1、确认原、被告签订的《上海市居住房屋租赁合同》于2015年1月31日解除；2、被告搬离系争房屋；3、被告支付原告欠付的租金（按照每月14，000元的标准，自2014年12月15日起计算至被告搬离系争房屋之日止）；4、被告支付原告欠付的停车费（按照每月850元的标准，自2015年1月1日起计算至被告搬离系争房屋之日止）；5、被告支付原告欠付的公共事业费3，058.40元；6、被告支付原告违约金28，000元。被告未答辩。经审理查明，系争房屋的所有权人为原告，建筑面积为190.46平方米。2014年5月15日，原、被告签订《上海市居住房屋租赁合同》，约定：原告将系争房屋出租给被告，租期自2014年5月15日至2016年5月14日；每月租金14，000元，每月支付一次，应于当月10日前全额付清，逾期支付的，每逾期一日，被告应按日租金的0.5%支付违约金；交付房屋时，被告应支付原告租赁保证金28，000元，租赁关系终止后，在被告结清所有应付费用，并经原告验收房屋合格后，原告应在一个月内将保证金无息归还被告；租赁期间，使用该房屋发生的水费、电费、煤气费等费用由被告承担；若被告逾期不支付租金累计超过十五日的，原告可书面通知被告解除本合同，被告应向原告按月租金的二倍支付违约金。合同签订后，原告将系争房屋交付给被告，被告向原告支付了租赁保证金28，000元，双方开始履行合同。起先，被告按约履行支付租金、公共事业费的义务，但自2014年12月15日起，被告未再向原告支付租金。2015年1月26日，原告发《律师函》通知被告，由于被告已拖欠二个月租金，虽经多次催讨均未支付，原告决定租赁合同于2015年1月31日提前终止，被告应在该期限前付清租金、停车费及水电煤等公用事业费，并搬离系争房屋，将房屋交还给原告，被告已支付的保证金将作为违约金不予返还。该函于2015年1月27日送达。之后，由于被告未向原告支付相关欠费并交还系争房屋，原告无法联系到被告，遂诉至法院，要求判如所请。另查明，系争房屋有下列公用事业费已由原告支付：2015年1-6月的电费共计2，057.80元，2014年11月-2015年1月的水费共计203.50元，2014年9月-2015年5月的燃气费共计797.10元。再查，原告主张停车费的相关车位为该房屋地下3层55号车位，该车位由原告与上海微克诗化妆品销售有限公司签订《地下车库车位租赁协议书》，租期自2014年7月1日至2015年6月30日，每月租金850元。审理中，原告主张用其已收取的租赁保证金抵扣被告未付的租金等费用，并向本院申请撤回要求被告支付停车费的诉讼请求。上述事实，有原告提供的上海市房地产权证及上海市房地产登记薄房屋状况及产权人信息、《上海市居住房屋租赁合同》、租金发票、律师函及其寄送凭证、公用事业费发票、《地下车库车位租赁协议书》，以及当事人的陈述为证，经庭审质证属实，本院予以确认。本院认为，原、被告签订的《上海市居住房屋租赁合同》系当事人真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。原告作为出租人已按约将系争房屋交给被告使用，被告却未按约履行支付租金、公用事业费等费用的义务，其行为其已构成根本违约，根据合同约定，被告逾期不支付租金累计超过十五日的，原告可书面通知被告解除本合同，在本案中原告有权根据约定行使合同解除权并要求被告承担相应违约责任，故本院确认双方就系争房屋签订的《上海市居住房屋租赁合同》已于2015年1月31日解除。合同解除后，被告应腾空迁出系争房屋，并将房屋交还给原告。被告应支付原告自2014年12月15日至2015年1月31日期间的未付租金，鉴于被告至今仍未将系争房屋交还原告，故被告还应按照原合同租金标准支付原告自合同解除后直至其将系争房屋交还原告之日为止的房屋占用费。被告使用系争房屋期间发生的公用事业费，根据合同约定应由被告承担，故原告已代被告支付的电费2，057.80元、水费203.50元、燃气费共797.10元，均应由被告支付给原告。本案系因被告违约导致租赁合同提前解除，原告主张被告支付解除合同的违约金28，000元，有事实和法律的依据，本院予以支持。对于原告要求用已收租赁保证金28，000元抵扣欠付租金的合理主张，本院予以准许。原告申请撤回要求被告支付停车费的诉讼请求，系其正当行使民事诉讼权利，本院予以准许。被告经合法传唤未到庭应诉，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告博平置业（上海）有限公司和被告郑丽华就上海市镇宁路XXX号27E室房屋签订的《上海市居住房屋租赁合同》于2015年1月31日解除；二、被告郑丽华应于本判决生效之日起十日内腾空迁出上海市镇宁路XXX号27E室房屋，并将上述房屋交还给原告博平置业（上海）有限公司；三、被告郑丽华应支付原告博平置业（上海）有限公司自2014年12月15日至原告实际收回系争房屋之日期间的租金及房屋占用费（租金及房屋占用费均按照每月14，000元的标准计算，该费用扣除原告已收取的租赁保证金28，000元后，余款应于本判决生效之日起十日内支付）；四、被告郑丽华应于本判决生效之日起十日内支付原告博平置业（上海）有限公司电费2，057.80元、水费203.50元、燃气费共797.10元；五、被告郑丽华应于本判决生效之日起十日内支付原告博平置业（上海）有限公司违约金28，000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1，464.50元，由被告郑丽华承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长 姚 青代理审判员 巫建强人民陪审员 成立云二〇一五年八月二十日书 记 员 王 梓附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》九十三条……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 更多数据：