（2015）盱民初字第01413号

裁判日期: 2015-08-20

公开日期: 2015-09-18

案件名称

周正芳与盱眙海通置业有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书

法院

盱眙县人民法院

所属地区

盱眙县

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

周正芳,盱眙海通置业有限公司

案由

商品房预售合同纠纷

法律依据

最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第二十八条；《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款，第一百三十八条，第一百二十条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百四十四条

全文

江苏省盱眙县人民法院民 事 判 决 书（2015）盱民初字第01413号原告周正芳，会计。被告盱眙海通置业有限公司。住所地：盱眙县盱城镇海通时代广场。法定代表人王有文，执行董事。委托代理人刘珂，浙江六和律师事务所律师。原告周正芳诉被告盱眙海通置业有限公司（以下至判决主文前简称“盱眙海通公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年6月3日立案受理后，依法由代理审判员王云云适用简易程序，于2015年6月30日公开开庭进行了审理。原告周正芳到庭参加诉讼，被告盱眙海通公司经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周正芳诉称，2010年10月27日，原被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的海通时代广场D区18号楼120A号房，房价款为276000元。合同签订后，原告依约交纳了房款及税金，根据合同约定，被告应当在2012年12月31日前将具备商品房交付使用批准文件的房屋交付原告使用，但被告因故延迟至今，且仍不具备交付条件。并且原告最近得知被告已按合同约定对一部分购房人支付了违约金，基于上述事实，原告认为，原被告间签订的商品房买卖合同系真实意思表示，应属合法有效，被告未按合同的约定交付房屋已属违约，根据合同约定，被告未按合同约定的期限将房产交付原告，超过60日，自合同规定的最后交付期限的第二日起应按日向原告支付违约金，违约金按已付房款的日万分之三计算至实际可以交付之日（按万分之三计算的理由：海通A、B、C三个区的商品房延期交付，经县法院判决均执行房款万分之三的赔偿，另由于被告的延期交付，给原告带来巨大的租金损失，与D区一路之隔的C区，与原告房屋面积相当，年租金达到三万多）。为维护原告的合法权益，请求法院判令被告按合同约定支付原告2012年12月31日至2014年12月31日期间的逾期交房违约金60444元（逾期交房违约金计算到案件审理结束之日止，剩余违约金计算至被告提供合法交房手续止），并继续履行合同；被告支付原告逾期办证违约金2760元，本案诉讼费由被告承担。被告盱眙海通公司提交书面代理词辩称，第一，原告同意按合同约定承担逾期交房违约金18381元，涉案房屋已于2014年10月29日交付给原告使用，逾期交房违约金按房价款日万分之一暂计算至2014年10月29日，即276000*万分之一*666=18381元；第二，被告同意按合同约定支付逾期办证违约金2760元。经审理查明，2011年1月27日，原、被告签订《商品房买卖合同》，由原告购买被告公司开发的海通时代广场C区18号楼120号商业用房，房屋建筑面积为31.92平米，总价款276000元。合同第八条约定出卖人应在2012年12月31日前向买受人交付取得商品房交付使用批准文件的房屋；第九条约定逾期交房60日后，合同继续履行的，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金；第十一条约定商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。合同第十五条约定出卖人应在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。合同签订后，原告于同年1月28日一次性付清全部房款。2014年10月29日，原告在物业处领取房屋钥匙，并在《海通时代广场交房通知书》上签字确认。2015年4月21日，原告交纳物业费及装修保证金后即装修使用。另涉案房屋截至诉讼时止仍未取得交付使用批准文件。另查明，2015年4月21日，原告将房屋租赁给案外人王国舒、周家平，年租金为26000元。庭审中，原告变更诉讼请求主张被告赔付2012年12月31日至2015年4月21日期间的逾期交房违约金。上述事实，有原告的当庭陈述、原告提供的《商品房买卖合同》、销售不动产统一发票、物业收据、《租房协议》、被告提交的《海通时代广场交房通知书》等证据予以证实，经庭审质证，本院予以认定。本院认为，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。现原告主张被告赔付逾期办证违约金2760元，被告对此无异议，本院予以确认。原告主张被告支付2012年12月31日至2015年4月21日期间的逾期交房违约金，被告抗辩仅同意支付到实际交房之日，即截止到2014年10月29日期间的违约金，因涉案房屋实际交房时尚未取得商品房交付使用批准文件，故被告仍需支付2014年10月30日至2015年4月21日期间的违约金，对被告的抗辩理由本院不予采信。但原告在2014年10月29日领取房屋时并未对所购房屋基本情况进行审查，在被告未按约定出示相关证明文件的情况下，原告亦未拒绝拿房或提出异议，其自身未尽到审慎的审查义务，存在一定过错，本院酌情认定被告对2014年10月30日至2015年4月21日期间的违约金承担80%的赔偿责任。至于原告主张将违约金计算标准调整日万分之三，对此本院认为，根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十八条的规定，当事人请求法院增加违约金的，增加后的金额以不超过实际损失为限。本案中，参照原告提供的2015年租金标准26000元，如按合同约定的已付款日万分之一标准计算，被告每年需支付原告违约金10074元，确不足以弥补原告的损失；如按原告主张的日万分之三计算，被告每年需支付原告违约金30222元，超出原告的损失；如按日万分之二计算，被告每年需支付违约金20148元，与原告损失相当，结合被告的违约程度，本院酌情认定违约金按日万分之二标准计算给付。综上，被告需支付原告2013年1月1日至2015年4月21日期间的逾期交房违约金44502.24元（276000×0.0002×667天+276000×0.0002×174天×80%）及逾期交房违约金2760元，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款、第一百三十八条、第一百二十条、《中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：被告盱眙海通置业有限公司于本判决生效后三十日内支付原告周正芳2013年1月1日至2015年4月21日期间的逾期交房违约金44502.24元及逾期办证违约金2760元，合计47262.24元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1610元，减半收取805元，由原告周正芳负担279元，被告盱眙海通置业有限公司负担526元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（收款人：淮安市财政局；开户行：淮安市农业银行城中支行；帐号：34×××54）。代理审判员　　王云云二〇一五年八月二十日书　记　员　　卓　蕾附法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。第一百二十条当事人都违反合同，应当各自承担相应的责任。第一百三十八条出卖人应当按照约定的期限交付标的物。约定交付期间的，出卖人可以在该交付期间内的任何时间交付。《中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十八条当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 来源：百度搜索“”