（2016）桂1226民初595号
裁判日期: 2015-08-20
公开日期: 2017-01-16
案件名称
何如皇与何建巩、韦凤花房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
环江毛南族自治县人民法院
所属地区
环江毛南族自治县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
何如皇,何建巩,韦凤花
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款，第一百五十九条，第一百六十一条，第二十九条
全文
广西壮族自治区环江毛南族自治县人民法院民 事 判 决 书（2016）桂1226民初595号原告何如皇，男，居民，住广西环江毛南族自治县。特别授权委托代理人莫玲玲，广西天任律师事务所律师。被告何建巩，男，居民，住广西环江毛南族自治县。被告韦凤花，女，居民，住广西环江毛南族自治县，系被告何建巩之妻。两被告共同委托代理人覃孟山，广西河城律师事务所律师。原告何如皇与被告何建巩、韦凤花房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年6月22日受理后，依法组成由审判员蒙继秋担任审判长，与审判员欧力锐和人民陪审员覃懂组成合议庭，于2016年7月29日公开开庭进行了审理。书记员蔡诚诚担任法庭记录。原告何如皇及其特别授权委托代理人莫玲玲，被告何建巩、韦凤花及其共同委托代理人覃孟山到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告何如皇诉称，被告何建巩、韦凤花系夫妻关系。原告与二被告于2013年11月30日达成合伙建房协议。协议签订后，原告按协议对该楼主体工程进行施工，被告亦按协议支付了前3期工程款。主体工程竣工验收合格后，原告为二被告办理国有土地使用证及房产证。经双方结算，二被告还需要向原告支付88934元工程款。2014年11月24日，原告将国有土地使用证、房产证等相关证件交付给二被告，对于88934元工程款，经双方协商，原告同意二被告于2014年12月31日前支付完毕，双方同时约定二被告逾期支付该笔工程款，违约金每日按工程款的千分之三计算，最高限额为20万元。之后，原告多次与二被告协商支付该笔工程款，但二被告至今尚未支付。为此，特起诉请求：1、判令二被告支付原告工程款88934元；2、判令二被告支付原告工程款违约金142472.27元（自2015年1月1日起暂计算至2016年6月17日，共534天），以上两项合计：231406．27元；3、本案诉讼费由二被告承担。原告对其陈述事实在举证期限内提供的证据有：1、原告身份证复印件，证明原告诉讼主体资格；2、二被告身份证复印件，证明二被告诉讼主体资格；3、协议书，证明原告与二被告合伙建房，协议约定由原告负责施工、办理国有土地使用证及房产证，被告负有支付工程款等义务；4、欠条，证明二被告于2014年11月24日出具欠条确认欠原告工程款88934元的事实；5、二被告房屋费用明细，证明二被告的房屋总价为218934元，已经支付13万元，尚欠原告工程款88934元的事实；6、设计图两张，证明原告是按照双方签订的协议书要求建房的事实。7、环江县建设工程竣工规划验收合格单，证明涉案房屋经环江县城乡建设局验收合格。8、证人廖某现的证言，证明我本人与被告系表兄弟关系，也是涉案楼房主体的施工者，2015年1月初，我在涉案楼房帮其他住户安装水电时，原告何如皇前来与我协商事宜：何如皇原本计划向我支付尚欠工程款9万元，但因被告何建巩急于向原告何如皇借4万元用于偿还贷款以便再用房子抵押贷款，于是跟我商量问我能否再缓两、三个星期再支付，考虑到拖延时间不长，我便同意其请求。随后我看见原告何如皇下楼，不久看见何如皇又上楼并把4打钱给了被告何建巩，然后又看见原告何如皇在笔记本上写字，再把本子拿给何建巩签字，随后看见何建巩把条子从笔记本上撕下来给何如皇。被告何建巩、韦凤花共同辩称，1、本案案由应当定性为建设工程施工合同纠纷，而不是合伙协议纠纷，因双方签订的《协议书》明确约定原告是承包建设房屋的一方，由被告支付建房工程款给原告，约定被告仅是监督施工权，双方并不存在共同建房的行为，故不是合伙协议纠纷。2、原告诉称尚欠其工程款88934元不属实，被告于2015年1月31日已支付原告工程款40000元，实际尚欠工程款48934元未付。3、假设被告存在未按期支付尚欠工程款48934元，原告诉请违约金就高达142472.27元，明显过高，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利息等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第二款规定的“过分高于造成的损失”。人民法院应当按照实际损失作为调整违约金高低的依据，而本案原告的实际损失应以中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算为宜，违约金应按国家规定的同期银行贷款利率的1.3倍之内计算。4、原告建设房屋存在严重质量问题，工程质量不符合约定。具体存在几个方面严重问题：（1）、主体工程竣工没有经过被告验收；（2）、工程质量不符合约定，被告取得的楼层板面出现严重开裂；（3）、底层楼高不符合约定的4米高度、后半部分仅有2米高，且分成两层，每层2米高，严重影响被告一家人的生活起居。上述工程质量问题，作为承包人的原告拒绝修理、返工或者改建，故被告拒付余款48934元，理由正当且有法律依据，根据《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条规定“因承包人的过错造成建设工程质量不符合约定，承包人拒绝修理、返工或者改建，发包人请求减少支付工程款的，应予支持”。故被告拒付工程余款，并不构成违约。综合以上答辩理由，请求人民法院驳回原告的诉讼请求。被告为其抗辩向法庭提供的证据有：1、汇款收据，证明被告已于2015年1月31日向原告支付工程款40000元的事实；2、协议书，证明原告不按《协议书》要求建设，具体是没有按照协议书中“前后面挑出1.2米，楼层高度：底层4.0米、标准层3.1米”，该份协议书应定性为建设工程施工合同，因为被告没有参与建房事实，故不存在合伙建房的事实；3、底层建设照片（图片两张），证明原告不按《协议书》条款要求建设；4、6层板面断裂（图片两张），证明6层楼房板面质量出现问题；5、7层板面断裂（图片一张），证明7层楼房板面质量也出现问题，且6月份刚维修；6、7层维修垃圾未处理（图片一张），证明垃圾未处理的事实；7、房产证复印件，证明涉案房屋一楼前面部分有4米高，后面没有4米高，二是证明原告把一楼分为两层，把其中一层另卖给他人。经开庭质证，被告对原告提供的证据1、2、5的三性及证据3、4的真实性均无异议，但对原告证据3即《协议书》的证明内容有异议，不能证明法律上合伙建房行为，本案房屋实际上是原告承包建设，被告没有参与建设；对原告证据6、7、8均有异议，认为证据6即设计图纸没有经过被告确认，图纸一层平面图也没有标识高度，高度不是原告所说的2.2米，而是2.08米，与房产证不相符；对证据7的真实性没有异议，但对其证明内容有异议，该证据仅能证明涉案楼房的规划合格，而不能证明楼房质量验收合格。认为证据8即证人廖某因与原告何如皇系表兄弟关系，其证言不能作为认定本案事实的根据。原告对被告的证据1、4的证明内容有异议，认为被告的证据1即汇款凭证上的4万元汇款实际上是被告偿还原告于2016年1月3日的借款，而不是支付原告的工程款；认为被告的证据4即6层板面断裂图片不能证明房子质量有问题，因为涉案房子已经建设局质检部门验收合格后才发放房产证及土地证，同时被告在与原告交接房子时查看无质量问题后才收房及出具欠条，实际上板面断裂系被告装修不当造成的；对被告的证据5、6的关联性有异议，认为该两份证据与本案无关；对被告的证据2、3、7的真实性没有异议，该三份证据恰恰证明原告是按照协议书进行建房，且正好与原告提供的设计图纸相互印证，但对其证明内容有异议。本院认为，对原告的证据1-7及被告的证据1、2、3、7均来源合法，内容客观真实，与本案有关联性，可作为认定本案事实的依据，对原告的证据8，因证人廖某现与原告何如皇系表兄弟关系，其证言因无其他证据予以佐证，故本院不予采纳。对被告的证据4、5、6因不注明拍摄地点，本庭无法核实其真实与否，故对该三份证据不予采信。经审理查明：2013年11月30日，以原告何如皇为甲方与以被告何建巩、韦凤花为乙方签订《协议书》，协议约定：甲方将环江县思恩镇一块70平方米的宅基地（位于城北农贸市场证号：环江思恩国用（2007）317号）转让给乙方合伙建房；协议关于合伙建房管理方式：1、由甲方负责按规范和设计要求对该楼主体工程的施工、安全、质量管理，乙方有权监督施工队伍是否按设计和规范要求进行施工，如有不解之处，及时向甲方反映情况，乙方不得指挥或干涉施工队伍；2、主体工程包括：室内抹灰，外墙涂料；安装铝合金玻璃窗，楼梯间墙面刮双飞粉，安装楼梯扶手，水泥过面台阶，水电按水电部门要求统一安装到表；安装防盗大门（1000元／扇），排水主管道接到化粪池等。3、甲方负责为乙方办理建设用地规划许可证、国有土地使用证、设计图、建设工程规划许可证和房产证，办理所产生的各种费用由甲方支付。协议关于付款方式：采用分期付款方式。第一次付款5万元，用于办理除房产证之外的各种手续及基础工程，第二期工程款5万元，用于第一层及第七层建设；第三期工程款3万元，用于主体竣工验收及办理土地、房产相关手续，待土地和房产证件办理齐全后便交完余下的工程款。关于楼房价格：第一层（门面）4300元／平方米，第二层2300元／平方米，三至六层为2400元／平方米，第七层1950元／平方米，每户约有5平方米的摩托车位，按自愿购买的住户平均计算（包括公摊面积）价格为3500元／平方米，按建筑面积大小计算。同时，原告何如皇还就涉案楼房的其他楼层的套房及杂房出卖给案外人何美算、廖成敏、何美栖、覃海报、覃海椰、何成实。协议签订后，原告便开始进行涉案楼房的报建、设计以及主体工程的施工。之后，两被告也陆陆续续地向原告预付工程款共计13万元。2014年10月23日，竣工后的涉案楼房经环江县住房和城乡建设局验收合格。同年11月24日，原、被告就涉案房屋的工程价款进行结算并形成韦凤花房子费用单：房屋总工程款为218934元，其中：套房价款：83.81平方米×2400元=201144元，2、杂房价款：4.54平方米×3500元=15890元，工程余款=总工程价款218934元-130000元（已交预付款）=88934元。同日，被告何建巩、韦凤花向原告何如皇出具《欠条》，载明：根据何如皇与韦凤花、何建巩所签协议书，韦凤花、何建巩房子位于第六层，需交房子工程款为218934元，韦凤花、何建巩已交房子工程款130000元，尚欠房子工程款为88934元，所欠房子工程款须在2014年12月31日前交完给何如皇，若逾期未交完给何如皇，则韦凤花、何建巩违约，韦凤花、何建巩应承担的违约责任为：每延误支付一天，按所欠房子工程款千分之三的违约赔偿费，其限额为二十万元。同日原告何如皇将涉案房屋的房产证（环房权证思恩字第××号）及土地使用权证（环江国用2014第00731号）交付被告韦凤花。2015年1月31日，被告何建巩向原告何如皇转账支付工程款40000元。之后，两被告以涉案房子存在质量问题为由而拒付工程余款。为此，原告遂向本院起诉并提出上述诉求。本案争议焦点：1、本案的案由如何确定？2、原、被告于2013年11月30日签订的《协议书》及被告于2014年11月24日出具给原告的《欠条》是否合法有效？3、原告在履行本案协议书中是否存在违约行为？4、被告实际尚欠原告的工程余款数额及被告的违约责任如何承担？本院认为，一、本案的案由如何确定？本案原、被告双方于2013年11月30日签订的《协议书》内容虽然字面上表述为合伙建房，但实际上是原告在自己的宅基地建设房屋并对外出售，协议双方约定被告随工程施工进度预付房屋工程款，同时约定由原告负责为被告办理涉案房屋的房产证和土地使用权证，因此原、被告之间的法律关系符合房屋买卖的构成要件，现双方因所交易房屋的价款及质量问题而发生争议，故本案的案由应为房屋买卖合同纠纷。二、关于涉案的《协议书》及《欠条》的效力问题。本案中，原、被告于2013年11月30日签订的《协议书》及被告于2014年11月24日出具的《欠条》均系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，亦不损害社会公共利益及第三人合法权益，该《协议书》及《欠条》均具有法律约束力，各方均应按照约定全面履行自己的义务。三、原告在履行本案协议书中是否存在违约行为？本案中，原告何如皇按照协议书约定完成涉案楼房的主体工程建设，且该楼房建设工程已于2014年10月23日经环江县建设局验收合格，尔后原告又依约为两被告办理涉案房屋的房产证及土地使用权证，并于2014年11月24日将上述证件交予被告韦凤花，同时将涉案房屋交付两被告装修使用，随后两被告装修该房并入住至今，故原告在履行涉案协议书中并未违约。反之，两被告在接受房屋时并未提出质量异议，且其自愿在涉案《欠条》中承诺尚欠房子工程款88934元须在2014年12月31日前支付完毕，2015年1月31日其仅向原告支付该房工程款40000元，现两被告却以房屋质量存在问题为由而拒付原告工程余款48934元，其行为已构成违约。四、被告实际尚欠原告的工程余款数额及被告的违约责任如何承担？2014年11月24日，两被告向原告出具《欠条》中确认尚欠房子工程款为88934元，同时双方还约定尚欠房子工程款88934元须在2014年12月31日前支付完毕，若逾期支付一天则按所欠房子工程款千分之三的违约金予以赔偿，其限额为二十万元。2015年1月31日，被告何建巩仅向原告何如皇转账支付了40000元工程款，故被告实际尚欠原告的房子工程款应为48934元（88934元-40000元），因此，两被告应向原告支付房子工程余款48934元及相应的逾期付款违约金，但因双方约定的违约金过高，对此两被告也请求本院对违约金予以适当减少，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，违约金是否过高应当以因违约所遭受的实际损失为基础进行考量，而原告何如皇未向本院提供证据证明其实际损失，结合本案的实际情况，本院依法酌情将欠条约定的每延误一日按所欠房子工程款千分之三支付违约金调整为参照按中国人民银行同期同类贷款利率的四倍计算违约金较为适宜，因被告于2015年1月31日已支付工程款40000元，故被告的违约金应分为两个时间段计付，第一时间段以88934元为基数，自2015年1月1日起至2015年1月30日止按中国人民银行同期同类贷款基准利率的四倍计付，第二时间段以48934元为基数，自2015年1月31日起至本判决生效之日止按中国人民银行同期同类贷款基准利率的四倍计付。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百五十九条、第一百六十一条；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条第二款之规定，判决如下：一、被告何建巩、韦凤花应于本判决生效之日起十日内支付尚欠原告何如皇房子工程款48934元及相应的逾期付款违约金（计算方式：以88934元为基数，自2015年1月1日至2015年1月30日止按中国人民银行同期同类贷款基准利率的四倍计付，以48934元为基数，自2015年1月31日起至本判决生效之日止按中国人民银行同期同类贷款基准利率的四倍计付）；二、驳回原告何如皇的其他诉讼请求。案件受理费4771元，由原告何如皇负担2385.50元，由被告何建巩、韦凤花共同负担2385.50元。上述债务，义务人应于本案判决规定的履行期限内履行完毕，逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河池市中级人民法院。审 判 长 蒙继秋审 判 员 欧力锐人民陪审员 覃 懂二〇一五年八月二十日书 记 员 蔡诚诚本判决所适用法律：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百五十九条买受人应当按照约定的数额支付价款。对价款没有约定或者约定不明确的，适用本法第六十一条、第六十二条第二项的规定。第一百六十一条买受人应当按照约定的时间支付价款。对支付时间没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，买受人应当在收到标的物或者提取标的物单证的同时支付。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。appoint 微信公众号“”