（2015）三中民终字第09239号
裁判日期: 2015-08-20
公开日期: 2015-09-28
案件名称
杨文辉与北京市通州区马驹桥镇郭村村民委员会土地租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
北京市第三中级人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
杨文辉,北京市通州区马驹桥镇郭村村民委员会
案由
土地租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十七条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2015）三中民终字第09239号上诉人（原审被告）杨文辉，男，1969年5月3日出生。委托代理人钟杰，北京市坤宇律师事务所律师。被上诉人（原审原告）北京市通州区马驹桥镇郭村村民委员会，住所地北京市通州区马驹桥镇郭村。法定代表人杨宝成，主任。委托代理人王月，北京市诚汇律师事务所律师。上诉人杨文辉因与被上诉人北京市通州区马驹桥镇郭村村民委员会（以下简称郭村村委会）土地租赁合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2014）通民初字第07784号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。2014年4月，郭村村委会起诉至原审法院称：2003年7月18日我方与杨文辉签订了租赁合同，约定将位于北京市通州区马驹桥镇郭村土地16.8亩出租给杨文辉使用。现因该地块在国家征收范围之内，我方与杨文辉的租赁合同无法继续履行，故我方诉至法院，请求法院依法解除我们双方签订的租赁合同，判令杨文辉腾退其租赁的土地并将土地交还给我方，本案诉讼费用由杨文辉承担。杨文辉在原审法院辩称：我不同意郭村村委会的诉讼请求。一、郭村村委会诉讼主体有误，法院不应受理。2003年7月18日，郭村村委会与我和皮伯仁签署了《边角地土地租赁合同》，郭村村委会为出租方，我和皮伯仁为共同承租方。现郭村村委会将皮伯仁排除在外，属于主体错误；二、本案中涉诉的租赁土地还是集体土地，还没有被国家征收。郭村村委会没有提交征地补偿安置协议也没有提交北京市政府的征地批复，不能证明租赁土地已经被北京市政府批准征收为国有土地；三、没有任何土地征收单位或者授权开发单位拒绝我继续使用土地，郭村村委会要求解除合同并要求我腾退、返还土地违背了双方的合同约定；四、我严格履行合同，缴纳租金，我利用土地设立了公司依法经营，照章纳税，解决了当地居民的就业，对地方有贡献，而且我投资巨大，郭村村委会不能在同等地段为我提供经营场所将给我造成巨大的经济损失。原审法院经审理查明：2003年7月18日，郭村村委会的前身北京市通州区马驹桥镇郭村经济合作社（以下用郭村村委会指代，甲方）与杨文辉及案外人皮伯仁（乙方）签订了一份《边角地土地租赁合同》，约定甲方将村民杨广发原承租的边角地即南至柴务边沟分支，东至史村边沟，北至史村边沟，西至鱼池合计50.4亩土地转租给乙方，其中皮伯仁租用33.6亩，杨文辉租用16.8亩。租赁期为30年，自2003年7月1日至2033年7月1日止，租赁期前15年，租金每年每亩1050元，每年租金当年上交。双方约定在租赁期限内，乙方享有该土地的建筑开发权、转让权、使用权，在租赁期满后在同等的条件下乙方享有优先租用权。甲乙双方除遇不可抗力终止协议外，单方无权终止协议，如单方违约终止协议，应承担给对方造成的一切损失。如遇国家征用土地，租赁土地内的地上物补偿款、企业停产停业损失、搬迁损失等归乙方所有。此外，该协议还约定了其他内容。上述合同签订后，双方均如约履行了各自的合同义务。从合同的附件图中可以看出，杨文辉所租赁的土地与皮伯仁所租赁的土地相邻，但属于各自独立的状态。杨文辉在承租的土地上建造了厂房，并设立了北京海泰龙电器有限公司，其租金一直缴纳至2014年6月30日。庭审中，郭村村委会要求解除双方之间的租赁合同，其理由为涉诉土地现因涉及到土地开发征用，该地块的土地性质已经发生变化，故双方之间的合同无法继续履行。为此，郭村村委会提供了北京市规划委员会建设项目规划条件、北京市通州区人民政府、北京市国土资源局通州分局、北京市通州区发展和改革委员会的相关文件，证明由北京金桥科技产业基地开发有限公司负责北京金桥科技产业基地75-01-（23、24、25）地块工业用地前期开发工作。经询问，双方均认可涉诉土地及房屋在上述工业用地地块范围之内。杨文辉认为涉诉土地尚未被实际征收，郭村村委会无权要求解除合同，且并未有相关单位与其协商过土地征收及补偿事宜。对于杨文辉投资建造的厂房的补偿问题，双方无法达成一致意见。双方各执己见、调解无效。上述事实，有《边角地土地租赁合同》、政府文件及双方当事人陈述等在案佐证。原审法院经审理认为：依法成立的合同对双方具有法律拘束力。因不可抗力致使合同目的无法实现的，当事人一方可以要求解除合同。本案中，郭村村委会与杨文辉签订的租赁合同，系双方的真实意思表示，在法定的最长租赁期限内的部分应属合法有效。对于本案的诉讼主体问题，虽然杨文辉与案外人皮伯仁共同与郭村村委会签订了租赁协议，但二人所租赁土地属各自独立状态，二人也独立经营，郭村村委会与其二人之间的租赁合同关系可以各自独立存在，现郭村村委会就其与杨文辉之间的租赁合同关系单独起诉，并无不妥之处，故对于杨文辉主张的诉讼主体有误的问题，法院不予采纳。本案中，涉诉土地因涉及到工业用地前期开发，导致该合同目的无法实现，郭村村委会要求解除与杨文辉之间的租赁合同，理由正当，证据充分，法院予以支持。但杨文辉在该处土地上出资建造了相应的地上物，理应获得相应的补偿，对于地上物的补偿，双方应本着公平公正、互利共赢的方针协商解决，本案不宜一并处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条，第九十四条之规定，原审法院于2015年5月判决：解除北京市通州区马驹桥镇郭村村民委员会与杨文辉之间的《边角地土地租赁合同》；二、驳回北京市通州区马驹桥镇郭村村民委员会的其他诉讼请求。原审法院判决后，杨文辉不服，仍持原诉讼主张向本院提起上诉，请求撤销原审法院判决主文第一项，发回重审或依法改判驳回郭村村委会的全部诉讼请求。郭村村委会同意原判。本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实无异。本院认为：综合双方诉辩主张，本案二审的争议焦点归纳为：一、原审法院不予追加皮伯仁参加本案诉讼是否正确；二、原审法院以合同无法继续履行、合同目的无法实现为由判决解除合同是否正确。现分述如下：关于诉讼主体问题。《边角地土地租赁合同》虽然系杨文辉、皮伯仁与郭村村委会共同签订，但合同附件图清晰显示皮伯仁承租的33.6亩土地与杨文辉承租的16.8亩土地在范围上可以区分，由此可以推定杨文辉与郭村村委会形成的租赁合同标的物与皮伯仁与郭村村委会形成的租赁合同标的物是可以区分的。结合杨文辉自认其租赁土地没有皮伯仁投资的事实，本院认为，郭村村委会与杨文辉之间形成的租赁合同关系与郭村村委会与皮伯仁形成的租赁合同关系虽属同类，但并非同一，故不符合必要共同诉讼中诉讼标的同一的构成要件，原审法院不予追加皮伯仁参加本案诉讼正确，本院予以确认。关于合同解除问题。郭村村委会主张其与杨文辉签订的《边角地土地租赁合同》因规划调整无法继续履行，为此，其提供了北京市规划委员会建设项目规划条件、北京市通州区人民政府、北京市国土资源局通州分局、北京市通州区发展和改革委员会的相关文件予以证明。杨文辉虽认可《边角地土地租赁合同》所涉地块在上述文件所述地块范围之内，但以郭村村委会未提交征地补偿安置协议及北京市人民政府批准的征地批复为由主张租赁土地尚未被国家征收。本院认为，郭村村委会提交的证据能够证明《边角地土地租赁合同》所涉地块已纳入工业用地前期开发范围，至于郭村村委会与开发商如何协商解决补偿安置问题及《边角地土地租赁合同》所涉土地性质变更手续何时完成，并不影响认定郭村村委会与杨文辉之间的《边角地土地租赁合同》无法继续履行的事实。《边角地土地租赁合同》第六条虽就国家征用土地情形的损失处理做出约定，即“如遇国家征用土地，租赁土地内的地上物补偿款，企业停产停业损失，搬迁损失等归乙方所有”，但并未明确损失赔偿系解除合同的前提条件，故原审法院以《边角地土地租赁合同》的合同目的无法实现为由判决解除合同正确，本院予以维持。至于合同解除后的损失赔偿问题，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，双方可于《边角地土地租赁合同》解除后另行解决。综上，杨文辉的上诉请求和理由没有事实及法律依据，本院不予支持，原判并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费70元，由郭村村委会负担（已交纳）；二审案件受理费70元，由杨文辉负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 王 忠代理审判员 林存义代理审判员 杨 夏二〇一五年八月二十日书 记 员 刘艳辉 来源：百度“”