（2015）穗南法民三初字第741号
裁判日期: 2015-08-20
公开日期: 2015-11-04
案件名称
杨胜强与陈荣、广州市富南置业有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
广州市南沙区人民法院
所属地区
广州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
杨胜强,陈荣,广州市富南置业有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十一条第一款；《中华人民共和国合同法》：第八条第一款
全文
广州市南沙区人民法院民 事 判 决 书（2015）穗南法民三初字第741号原告：杨胜强，住广州市黄埔区。原告：陈荣，住湖北省武汉市汉阳区。两原告共同委托代理人：朱伟科，广东踔厉律师事务所律师。两原告共同委托代理人：郑滨锐，广东踔厉律师事务所律师。被告：广州市富南置业有限公司，住所地广州市南沙区。法定代表人：陈光明，职务执行董事。委托代理人：何火日，广东诚挚（广州）律师事务所律师。委托代理人：吕雪梅，广东诚挚（广州）律师事务所律师。原告杨胜强、陈荣诉被告广州市富南置业有限公司（以下简称富南公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员何彤文独任审判，公开开庭进行了审理。原告杨胜强及原告杨胜强、陈荣的共同委托代理人郑滨锐，被告广州市富南置业有限公司委托代理人何火日、吕雪梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨胜强、陈荣诉称：2011年8月20日，原告杨胜强、陈荣与被告富南公司签订《商品房买卖合同》，合同约定由原告杨胜强、陈荣向被告富南公司购买广州市南沙区优山美寓自编某房，总房价款为713793元。合同签订后，原告杨胜强、陈荣已依约付清房款及其他费用，但被告富南公司却未依约在2013年8月31日前向原告提供符合交付标准的楼房，已构成违约。原告为维护自身合法权益，故起诉要求判令：1.被告富南公司向原告杨胜强、陈荣支付逾期交楼违约金38901.72元（以总房价款713793元为基数，按中国人民银行同期贷款基准利率标准自2013年9月1日计至实际收楼日2014年7月25日止）；2.本案诉讼费用由被告承担。被告富南公司辩称：涉案房屋符合交付标准，原告杨胜强、陈荣已于2013年8月30日收楼，涉案房屋带装修，原告已经入住使用，并缴纳物业管理费，且涉案房屋持续产生水电费用，故其要求被告富南公司支付延期交房违约金没有事实及法律依据。请求驳回原告的诉讼请求。经审理查明：被告富南公司是广州市南沙区九王庙村（港前大道北以西、京珠高速公路以北地段）优山美寓的开发商，于2011年7月8日领取了上述项目的《商品房预售许可证》。2011年8月20日，原告杨胜强、陈荣与富南公司签订编号为201108158619的《广州市商品房买卖合同（预售）》，约定由杨胜强、陈荣（乙方）向富南公司（甲方）购买位于南沙区优山美寓自编某房，房价款总金额为713793元，以按揭贷款方式付款。该合同第十二条约定的交房条件为：该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。合同第十三条约定，甲方应当在2013年8月31日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。合同第十四条约定，甲方如未能按本合同规定的期限交房的，逾期不超过120日的，甲方应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05%的标准向乙方支付违约金，本合同继续履行；逾期超过120日的，乙方有权单方面解除合同，乙方要求继续履行的，合同继续履行，甲方应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05％的标准向乙方支付违约金。合同第十六条约定，乙方应在接到收楼通知书之日起5日内对该商品房进行验收，如有异议，应当在验收期限届满之日起15日内以书面形式提出，逾期不提出，视为同意接收该商品房。乙方认为该商品房不符合交付标准或条件的，应一次性提出异议。甲方在接到乙方异议后，应在15日内对异议部分做出书面答复和处理意见。逾期不予答复及处理的，视为乙方异议事实成立，该商品房视为未交付。附件七《本合同补充协议》第六条商品房交付的第1点约定，房屋交付的标志是符合买卖合同第十二条约定的交楼条件后甲方向乙方移交钥匙的当天或是买卖合同第十三条约定的最后的交付时间，以日期较前者为准。第3点约定，甲乙双方同意删除买卖合同第十六条，并重新约定如下：乙方应在收楼通知书确定的时间对该商品房进行验收，无论什么原因导致乙方未能收到甲方发出的通知，乙方最迟应在买卖合同第十三条约定的交付之日对该房屋进行验收。否则，视为乙方已接收该房屋。第六条第4点约定，该商品房交付乙方使用之日前如有应由甲方交付的政府征收的一切税费概由甲方负责；该商品房交付乙方使用后之日起如有应由乙方交付的政府征收的一切税费、按规定的管理费用（按物业管理协议规定）等概由乙方负责。补充协议第十三条第1点约定买卖合同第十条、第十四条、第二十二条约定的违约金金额不超过房款总额的1%。合同签订后，原告杨胜强、陈荣已向被告富南公司付清全部购房款。被告于2013年8月25日向原告发出收楼通知，原告在收到通知后于2013年8月30日前往涉案房屋办理验房和收楼手续。原告杨胜强在办理收楼过程中签订了《消防安全责任书》，并与佛山市三水广场物业经营管理有限公司广州分公司签订了《前期物业管理服务协议》，其在之后亦缴纳了涉案房屋自2013年9月起的物业管理费及水费、水电公摊费。庭审中，原、被告双方一致确认涉案房屋于2013年9月3日取得《建设工程消防验收合格意见书》；2013年9月13日取得《人防验收备案意见书》；2014年1月21日接通永久供水；2014年8月19日取得《竣工验收备案表》。被告富南公司提出，原告杨胜强、陈荣实际上已于2013年8月30日签署了涉案房屋的房屋交接记录单，并领取了房屋钥匙，但其后原告通过不恰当方式取回该记录单，并于2014年7月25日重新签署了新的房屋交接记录单。原告确认其在2013年8月30日签署了房屋交接记录单的事实，但其表示，当时按照被告的收楼流程，业主只有签署了房屋交接记录单后才能验房，其当时虽然签署了房屋交接记录单，但未有领取涉案房屋钥匙。原告在验房后发现涉案房屋不符合收楼条件，便连同其他业主一起发函给被告要求其作出整改，因被告没有回应，故其才到物业管理处将上述已签署的房屋交接记录单取回，直至被告基本完成整改后，其才于2014年7月25日重新签署房屋交接记录单，领取涉案房屋的钥匙和门禁卡收楼入住。以上事实，有《商品房买卖合同》《竣工验收备案表》《消防安全责任书》《前期物业管理服务协议》、购房发票、房屋交接记录单、收费收据、发票及双方当事人陈述等证据证实。本院认为：原告杨胜强、陈荣与被告富南公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定全面履行自己的义务。根据合同约定，涉案房屋交付使用的时间为2013年8月31日，而被告于2014年8月19日才取得涉案楼宇的《竣工验收备案表》，由于备案登记合格并取得《竣工验收备案表》是商品房验收合格的标准，也是交付的先决条件，故涉案房屋在合同约定的交付之日尚不具备交付条件。原告在2013年8月30日办理涉案房屋验房收楼手续时，虽然涉案房屋尚不具备交付条件，但其已签署了确认领取涉案房屋钥匙的房屋交接记录单，并与物业管理公司签订了物业服务协议，接受物业公司的服务及缴纳了相应的物业管理费，且涉案房屋在之后亦持续产生水电费用，上述情形足可认定原、被告双方已完成了对涉案房屋的转移占有。原告关于其在签署房屋交接记录单后未领取涉案房屋钥匙的说法，缺乏证据证实，且不符合常理，本院不予采信。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款规定：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。”因此，对于涉案房屋应视为被告已于2013年8月30日交付原告使用。由于被告的交付行为发生在合同约定的交付房屋之日前，其已履行了合同约定的交房义务，故原告要求被告支付延期交房违约金的诉请依据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款的规定，判决如下：驳回原告杨胜强、陈荣的诉讼请求。本案受理费386元，由原告杨胜强、陈荣负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员 何彤文二〇一五年八月××日书记员 万 策 来自