（2015）开民一初字第02363号
裁判日期: 2015-08-20
公开日期: 2015-10-16
案件名称
鄢灵与湖南康帅房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
长沙市开福区人民法院
所属地区
长沙市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
鄢灵,湖南康帅房地产开发有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百二十一条，第一百零七条，第一百一十四条第一款；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十八条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百四十八条第一款
全文
湖南省长沙市开福区人民法院民 事 判 决 书（2015）开民一初字第02363号原告鄢灵。被告湖南康帅房地产开发有限公司，住所地湖南省长沙市开福区教育街8号少帅府105号门面。法定代表人韩念东，董事长。委托代理人李金荣，系该公司员工。委托代理人胡小林，系该公司员工。原告鄢灵诉被告湖南康帅房地产开发有限公司（以下简称康帅公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年5月29日立案受理后，依法由代理审判员喻瑶适用简易程序，于2015年7月13日公开开庭进行了审理，代理书记员宋敏担任庭审记录，原告鄢灵，被告康帅公司的委托代理人李金荣、胡小林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告鄢灵诉称：原、被告于2012年9月8日签订《商品房买卖合同》一份，合同约定被告向原告出售xxx小区N单元xx层2××2号商品房一套，房屋面积89.77平方米，总房价款849404元。房屋价款已经交付完毕，但至今被告未能完成该栋商品房的初始登记，导致无法办理房屋的所有权证，侵害了原告的合法利益。依据合同约定，如因买受人的责任，致使买受人未能在约定期限内办理上述登记或手续，买受人按日向出卖人支付已交付房款万分之二的违约金。被告未办理初始登记已经构成违约，因此原告诉至法院，请求判令：1、被告及时办理xxx小区2××2号房屋所有权证，同时支付逾期违约金73218.62元（以已付房款849404元为基数，从2014年3月26日起，按每日万分之二计算，暂计至2015年5月31日共431天），以后按每月向原告支付违约金（按849404×2÷10000×实际天数计算）至该栋商品房初始登记并将2××2号房屋权属证书交付给原告之日止；2、本案一切诉讼费用由被告承担。被告康帅公司辩称：一、被告未依约办理初始登记属实。xxx小区商住楼项目的征地拆迁自2003年3月启动，历时2年没有完成拆迁，后纳入蔡锷北路拓改工程，拆迁部分房屋。2007年3月，被告委托远博城市房屋拆迁有限公司承包剩余拆迁工程，直至2009年9月完成拆迁。拆迁历时6年，前后变换了三个拆迁单位，工作交接不规范，部分拆迁档案资料遗失，致使原地上房屋注销手续无法办理，不能办理新建房屋的产权手续。二、被告已经向长沙市住建委请示，职能部门已就拆迁资料遗失问题提出了解决办法，目前被告正依法完善备案资料，抓紧解决历史遗留问题，尽早办好房产证，希望原告谅解。三、办理房屋所有权证期限未届满，原告的诉讼请求没有依据，原告诉讼不当，请求驳回原告的诉讼请求。合同第十八条约定，从出卖人交房后两个365个工作日之后才是办理产权证的期限届满，计1060个自然日，根据原告的证据，交房时间是2012年11月1日，办理产权证的期限届满时间应该是2015年9月25日。原告以办理初始登记的时间作为违约金的起算时间，而初始登记时将整幢房屋的产权登记在开发商名下，是办理分户权证的前置程序，虽与分户权证有牵连，但是与原告并无直接关系，逾期未完成不构成康帅公司的单独违约责任。因此计算办理产权证的违约金起算时间应该是2015年9月17日，故期限未满，请求法院驳回原告的诉讼请求。经审理查明：原、被告于2012年9月8日签订《长沙市商品房买卖合同》一份，约定原告以849404元的总价购买被告开发的位于长沙市开福区xx街xxx小区N单元22层2××2号商品房一套；被告应在2012年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合合同约定条件的房屋交付原告使用；被告保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷及任何权利限制。因被告原因，造成该商品房不能按约定办理合同备案、预告登记或其他登记，或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任。被告应在房屋交付使用后365个工作日内完成初始登记，初始登记后365个工作日内办妥原告的房屋所有权证；因被告原因，致使原告未能在约定期限内办理上述登记或手续，原告不解除合同，被告应自本合同规定期限的第二天起至实际办妥登记之日止，按日向原告支付已付房款（包括买受人的自付款、贷款银行和公积金中心的按揭款）万分之二的违约金。合同签订后，原告向被告缴纳了全部购房款、税费及物业维修基金。被告于2012年10月21日向原告交付了房屋。被告庭审中自认截至开庭时止，未办理涉案房屋的初始登记。被告提交了拆迁安置承包合同书、长沙市开福区人民人民政府办公室关于金三角商住楼项目拆迁工作的会议纪要、拆迁委托合同，拟证明迟延办证系第三方原因造成，被告没有过错。原告对被告的上述材料的关联性及证明目的有异议。上述事实，有当事人陈述、商品房买卖合同、销售不动产统一发票、房屋交付程序表、庭审笔录等证据材料在卷佐证。本院认为：合同是平等主体之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照合同约定享有权利、履行义务。任何一方在没有法定抗辩事由的前提下，不履行合同义务或履行合同义务不符合合同约定的，均应承担相应的民事违约责任。本案中，原、被告双方达成房屋买卖合意并签订了《长沙市商品房买卖合同》，该合同系双方当事人真实意思的表示且未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原、被告双方均应按照合同约定各自享有权利，承担义务。《长沙市商品房买卖合同》第十八条明确约定，被告应在房屋交付使用后365个工作日内完成初始登记，因被告原因，致使原告未能在约定期限内办理上述登记或手续，原告不解除合同，被告应自本合同规定期限的第二天起至实际办妥登记之日止，按日向原告支付已付房款（包括买受人的自付款、贷款银行和公积金中心的按揭款）万分之二的违约金。被告于2012年10月21日向原告交付了房屋，因此被告应至迟于365个工作日即2014年3月14日办妥房屋初始登记，截止开庭之日2015年7月13日，被告尚未办妥房屋初始登记，已经逾期，构成违约。被告应当继续为原告办妥房屋初始登记并继续办理后续的手续。被告称初始登记与原告无直接关联，本院认为初始登记为房屋所有权证的前置登记程序，且双方在合同中明确约定了未按期办理初始登记的违约责任，因此对被告的该项抗辩，本院不予采信。但考虑到本案办理房屋所有权证尚未逾期，被告逾期办理房屋初始登记给原告造成的损失较小，本院对于该违约金标准予以核减，以已付房款的每日万分之一计算为宜，自原告主张的2014年3月26日起算，计算至2015年5月31日止为36609元（后续违约金自2015年6月1日起按已付房款849404元每日万分之一计算至实际办妥房屋初始登记之日止）。对于原告请求被告办妥房屋所有权证，应办理房屋所有权证的日期尚未届满，对于原告的该项请求，本院不予支持。关于被告所称的迟延办证系第三方拆迁工作的原因造成的抗辩理由，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条之规定，被告应当向原告承担违约责任，因此对其抗辩意见本院不予采信。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条之规定，判决如下：一、被告湖南康帅房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内支付原告鄢灵违约金36609元（后续违约金自2015年6月1日起按已付房款849404元的每日万分之一计算至实际办妥房屋初始登记之日止）；二、驳回原告鄢灵的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1630元，因适用简易程序减半收取815元，由被告湖南康帅房地产开发有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。代理审判员 喻瑶二〇一五年八月二十日代理书记员 宋敏 搜索“”