（2015）沪二中民二（民）终字第578号

裁判日期: 2015-08-20

公开日期: 2015-09-23

案件名称

金宝龙与青浦区白鹤镇杜村村民委员会农业承包合同纠纷二审民事判决书

法院

上海市第二中级人民法院

所属地区

上海市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

案由

租赁合同纠纷

法律依据

全文

上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2015）沪二中民二(民)终字第578号上诉人(原审被告)金宝龙。委托代理人王晓华，江苏21世纪众仁律师事务所律师。被上诉人(原审原告)青浦区白鹤镇杜村村民委员会。法定代表人宋军。委托代理人潘震联。上诉人金宝龙因租赁合同纠纷一案，不服上海市青浦区人民法院(2014)青民一(民)初字第3046号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审法院经审理查明：2012年2月24日，青浦区白鹤镇杜村村民委员会(以下简称“杜村村民委员会”)与金宝龙签订鱼塘租赁协议，主要约定：杜村村民委员会将该村所有的鱼塘租赁给金宝龙进行渔业养殖(地址杜村村附图所示)；面积46.32亩(以实量为准)；价格每年每亩人民币(以下币种均为人民币)1,200元，合计55,584元；付款方式为先付后用，签订协议时先付第一年的租金，以后每年前付清当年的租金；租赁期限为五年(2012年1月1日至2016年12月31日)。2013年12月3日，金宝龙支付杜村村民委员会租金共计28,000元。同年12月15日，金宝龙又支付杜村村民委员会租金8,000元。之后，金宝龙再次支付杜村村民委员会租金5,000元。2014年至今的租金均未支付。原审中，杜村村民委员会诉称，金宝龙欠付租金的行为已经构成根本性违约，按照合同法的规定，杜村村民委员会有权解除合同。因双方无法达成一致意见，故杜村村民委员会诉至法院要求：1、解除双方于2012年2月24日签订的鱼塘租赁协议；2、判令金宝龙从位于杜村村胥沟6组、7组的鱼塘上腾退；3、判决金宝龙支付租金139,336元。原审审理中，杜村村民委员会变更第三项诉讼请求，要求金宝龙支付租金125,752元。原审中，金宝龙辩称：不同意杜村村民委员会的全部诉请。一、双方签订的鱼塘租赁协议中虽约定了违约责任，但并未约定金宝龙不交租金，杜村村民委员会可以解除合同。二、合同约定，租期至2016年12月31日止，现尚未到期，金宝龙不同意腾退。三、金宝龙截止至2013年年底拖欠杜村村民委员会租金为28,168元，2014年拖欠租金55,584元，故截止到2014年年底金宝龙共拖欠杜村村民委员会租金83,725元。但金宝龙不同意支付杜村村民委员会所欠租金，也无钱支付。四、金宝龙实际测量后鱼塘面积应为41.2亩(已扣除鱼塘内架设的三座铁塔的面积)，应以该面积为准计算租金。原审审理中，双方一致确认鱼塘面积为43亩，以每亩1,200元计算年租金。目前系争鱼塘内仍有一定数量的鲜活水产品未处理。杜村村民委员会主张自2015年1月15日起解除双方之间的鱼塘租赁合同，并要求金宝龙支付合同解除之前所拖欠的租金。原审法院认为：民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。本案双方当事人之间签订的鱼塘租赁协议是双方当事人的真实意思表示，内容并不违反国家有关法律法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应严格履行各自的义务。本案中，按照每亩鱼塘年租金1,200元计算43亩，金宝龙每年应支付杜村村民委员会租金51,600元，然根据双方的陈述及在案证据金宝龙自2012年承包之日起仅支付杜村村民委员会租金41,000元，故杜村村民委员会有权要求金宝龙支付租赁期间剩余的租金。杜村村民委员会起诉要求金宝龙支付租金，仍遭到金宝龙拒绝，杜村村民委员会有权解除合同。杜村村民委员会要求自2015年1月15日起解除双方之间的鱼塘租赁合同并要求金宝龙支付合同解除之前的租金，于法无悖，予以支持。合同解除后，金宝龙应及时将鱼塘的使用权返还给杜村村民委员会，但鉴于养殖业的特殊性，亦应给予金宝龙合理的期限予以腾退。据此，原审法院作出如下判决：一、杜村村民委员会与金宝龙于2012年2月24日签订的鱼塘租赁协议于2015年1月15日解除；二、金宝龙应于判决生效之日起30日内腾退其租赁的位于青浦区白鹤镇杜村村胥沟6组、7组的鱼塘，并将该鱼塘的使用权返还给杜村村民委员会；三、金宝龙应于判决生效之日起30日内支付杜村村民委员会鱼塘租金115,950元。原审法院判决后，上诉人金宝龙不服原审判决，向本院上诉称：第一，原审法院认定事实错误。关于已付租金，2012年租金55,584元已经付清，2013年12月3日金宝龙支付租金14,416元，2013年12月15日支付8,000元，之后又支付5,000元，至此，金宝龙共支付杜村村民委员会租金83,000元，尚欠租金为23,000元。第二，双方合同约定的租赁期限至2016年12月31日，现尚未到期，故原审法院不应判决合同解除。第三，金宝龙之所以拖欠租金是有正当理由的。自2014年3月17日起，杜村村民委员会就私自拉电闸，对鱼塘进行停水停电；且自2011年起，鱼塘农业整改就没有完善，鱼塘存在进水困难、安全设施不完备等众多问题，严重影响金宝龙的养殖，且至今没有解决问题，因此是杜村村民委员会违约在先，有合同解除权的是金宝龙。故请求二审法院撤销原审判决，依法改判或发回重审。被上诉人杜村村民委员会辩称：不同意金宝龙的上诉请求。第一，原审法院曾询问金宝龙是否愿意支付租金，金宝龙明确表示其不支付租金，故杜村村民委员会有权解除合同。第二，原审法院已经查明，金宝龙在三年内仅支付租金41,000元。请求二审法院驳回上诉，维持原判。本院经审理查明：原审法院查明的事实无误，本院予以确认。二审中，金宝龙提供2012年10月16日其支付杜村村民委员会租金15,000元的收据一张，其中款项内容为“2012年鱼塘租金”；2013年2月5日其支付杜村村民委员会租金5,000元的收据一张，其中款项内容为“2012年鱼塘租金、至13年2月为止欠12年13,584元”，欲证明金宝龙在2012年至2013年间共支付给杜村村民委员会的租金金额为83,000元。对此，杜村村民委员会表示金宝龙在原审中未提供过2012年10月16日和2013年2月5日的收据，但其对于上述收据的真实性未予否定。二审中，就金宝龙提出的停水停电的问题，杜村村民委员会确认因金宝龙长期无理由拒不支付租金，经杜村村民委员会研究决定，从2014年7月30日起对鱼塘实施停电。本院另查明，金宝龙在原审中曾提供其于2013年12月3日向杜村村民委员会支付28,000元租金的收据一张，该收据中的款项内容为“2012年度鱼塘租金13,584元、2013年度鱼塘租金14,416元”。本院认为：第一，因金宝龙自认其自2013年起拖欠租金，且在杜村村民委员会诉至法院后仍表示不同意支付所欠租金，已构成根本违约，故杜村村民委员会有权解除合同，现杜村村民委员会主张自2015年1月15日起解除双方间的鱼塘租赁合同，并要求金宝龙支付合同解除前的拖欠租金，可予支持。金宝龙称自2011年起，鱼塘农业整改就没有完善，鱼塘存在进水困难、安全设施不完备等众多问题，严重影响金宝龙的养殖，是杜村村民委员会违约在先，因金宝龙未提供相应证据证明其上述主张，故本院无法采纳。第二，关于金宝龙已支付租金的金额，结合金宝龙提供的2013年2月5日和2013年12月3日两张租金收据中关于款项内容的记载，可以认定金宝龙已经付清2012年度的租金55,584元；加之金宝龙之后支付的2013年度租金14,416元、8,000元、5,000元，金宝龙已支付租金金额应为83,000元。关于金宝龙应支付租金的金额，首先，因双方在原审审理中已确认鱼塘面积为43亩，以每亩1,200元计算年租金，故年租金应为51,600元；其次，杜村村民委员会确认自2014年7月30日起对金宝龙承租的鱼塘实施停电，因该情况对于金宝龙实际使用鱼塘确实会产生一定的影响，故对于此后的租金标准应酌情予以降低。金宝龙称杜村村民委员会自2014年3月17日起停水停电，缺乏依据，本院无法采信。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款之规定，判决如下：一、维持上海市青浦区人民法院(2014)青民一(民)初字第3046号民事判决第一、二项；二、变更上海市青浦区人民法院(2014)青民一(民)初字第3046号民事判决第三项为：金宝龙应于本判决生效之日起三十日内支付青浦区白鹤镇杜村村民委员会鱼塘租金66,855元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费1,309.50元，由金宝龙负担700元，由青浦区白鹤镇杜村村民委员会负担609.50元；二审案件受理费2,619元，由金宝龙负担1,571元，由青浦区白鹤镇杜村村民委员会负担1,048元。本判决为终审判决。审判长　　卢薇薇审判员　　余　艺审判员　　邬海蓉二〇一五年八月二十日书记员　　陈　洁附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 来源：百度“”