（2015）黔高民申字第770号

裁判日期: 2015-08-20

公开日期: 2015-09-18

案件名称

贵州建工集团第五建筑工程有限责任公司与贵阳鸿通运输开发有限公司商品房预售合同纠纷一案民事裁定书

法院

贵州省高级人民法院

所属地区

贵州省

案件类型

民事案件

审理程序

再审审查与审判监督

当事人

贵州建工集团第五建筑工程有限责任公司,贵阳鸿通运输开发有限公司

案由

商品房预售合同纠纷

法律依据

最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第十条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第二百条，第二百零四条第一款

全文

贵州省高级人民法院民事裁定书(2015)黔高民申字第770号再审申请人（一审原告、二审上诉人）：贵州建工集团第五建筑工程有限责任公司。住所地：贵州省贵阳市南明区青山路***号。法定代表人：叶春，该公司董事长。委托代理人：王亚军，贵州科达律师事务所律师。委托代理人：戴瑛，贵州科达律师事务所律师。被申请人（一审被告、二审被上诉人）：贵阳鸿通运输开发有限公司。住所地：贵州省贵阳市南明区解放路***号。法定代表人：黄河，该公司经理。委托代理人：周嗣平，该公司员工。再审申请人贵州建工集团第五建筑工程有限责任公司（以下简称建工集团五公司）因与被申请人贵阳鸿通运输开发有限公司（以下简称鸿通公司）商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市中级人民法院（2014）筑民一终字第1621号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。建工集团五公司申请再审称：（一）双方于2011年7月19日签订的《商品房买卖合同》明确约定交房时间为2011年12月31日前，实际交房时间为2013年12月，二审判决虽然认为逾期交房的责任不在鸿通公司，但也不能否认逾期交房这一违约事实的客观存在，因为从法律意义上而言，违约免责并不等于违约事实不存在。（二）二审判决认定政府行为造成的停建、缓建不承担违约责任没有事实依据，违反法律规定。鸿通公司在2011年4月20日就已经知道诉争工程不能如期验收交付，鸿通公司非但没有告知建工集团五公司其已不能在2011年12月31日按期交房这一事实，反而在《商品房买卖合同》中仍将交房时间约定为2011年12月31日，且没有将停建、缓建的情况如实告知建工集团五公司，已对建工集团五公司构成了欺诈。鸿通公司提供的证据不足以证明其所称的“政府行为”与鸿通公司的停建、缓建存在必然的因果关系，原审判决认定鸿通公司2013年12月交房的行为没有违约不符合客观事实。政府行为属于“不可抗力”范围，必须是订约后发生的事件，且是当事人在订约时不能预见、不能避免、不能克服的事件，本案中贵阳市政府2010年6月21日就相关问题就进行了议定，在双方签订合同时所谓的政府行为已经发生了一年有余，鸿通公司在合同签订时故意将“因政府行为造成停建缓建”作为免责条款，该条款违反法律规定，应属无效条款。根据《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）的相关规定，《商品房买卖合同》为鸿通公司提供的格式合同，在合同签订时鸿通公司并未向建工集团五公司明确解释说明何种情形属于其所称的“政府行为造成的停建、缓建”，更未将该房屋已经出现停建、缓建的情况如实告知建工集团五公司，因此这一免责条款违反法律规定，应属于无效条款。（三）原审判决认定鸿通公司“已经按照合同约定在《黔中早报》上刊登交房公告，尽到了告知义务，并未违约”没有事实依据。双方在合同中约定“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当以书面媒体的形式通知买受人办理交付手续”，但是并未明确是何种“书面媒体”的形式，《商品房买卖合同》是鸿通公司提供的格式合同，根据合同法第四十一条的规定，对格式条款理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上争议的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。鸿通公司未选择发行量大、覆盖面积大、订购者众多的报纸刊登交房公告，而是选择了受众面小的报纸进行刊登，建工集团五公司未看到鸿通公司刊登的交房公告，且双方对是否尽到合同约定的通知义务发生争议，二审判决根据鸿通公司提供的格式条款认定其履行了通知义务，违反了法律规定。（四）二审判决违反法定程序。因鸿通公司的违约行为造成建工集团五公司的租金损失客观存在，二审判决鸿通公司不承担责任，对于建工集团五公司的损失应当由谁来承担，二审判决应当告知建工集团五公司另案起诉，二审判决未依法向建工集团五公司予以告知违反了民事诉讼法的程序性规定。建工集团五公司依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第六项之规定申请再审。鸿通公司提交答辩意见称：双方签订的《商品房买卖合同》中约定因政府行为导致停建、缓建可据实延期交房，逾期交房是由于政府行为造成,原判认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回建工集团五公司的再审申请。本院认为:（一）关于鸿通公司是否应当承担违约责任的问题。建工集团五公司与鸿通公司签订的《商品房买卖合同》是当事人双方的真实意思表示，且未违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应全面履行合同义务。从一审查明的事实来看，建工集团五公司所购房屋于2011年4月12日已取得主体结构分部（分段）工程质量验收报告，证明主体工程已经完工。但该工程因原规划需与相邻达高桥搭接形成消防环道，涉及当地政府对达高桥经营户的搬迁问题，以致消防工程不能按期验收，鸿通公司未能按约定时间交付房屋，其原因系政府行为导致。根据《商品房买卖合同》第八条第二款的约定，如遇政府行为造成的停建、缓建，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可以据实予以延期交房。故二审判决据此认定鸿通公司不承担违约责任并无不当。（二）关于合同约定“政府行为导致的停建、缓建”条款是否有效的问题。建工集团五公司与鸿通公司在《商品房买卖合同》中约定的“政府行为造成的停建、缓建”条款系在合同中空白横线上进行填写，并用黑体字加以标明。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十条：“提供格式条款的一方当事人违反合同法第三十九条第一款的规定，并具有合同法第四十条规定的情形之一的，人民法院应当认定该格式条款无效。”之规定，并无证据证明该争议条款具备前述情形，对建工集团五公司主张争议条款为格式条款，应属无效的申请再审理由，本院不予支持。（三）关于鸿通公司是否履行了合同约定的通知义务的问题。按照建工集团五公司与鸿通公司签订的《商品房买卖合同》第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当以书面媒体的形式通知买受人办理交付手续。2012年12月6日争议房屋建筑工程竣工验收合格后，鸿通公司于2012年12月9日在《黔中早报》上刊登交房公告，鸿通公司履行告知义务的方式符合双方合同约定。故对建工集团五公司的此项申请再审理由，本院不予采纳。（四）关于原审判决程序违法的问题。本案中建工集团五公司诉讼请求为“判令鸿通公司支付迟延交付房屋的违约金”，一、二审判决根据查明的事实认定鸿通公司的行为不构成违约，从而驳回其诉讼请求符合法律规定。建工集团五公司该项申请再审理由亦不能成立。综上，建工集团五公司的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第六项规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款之规定，裁定如下：驳回贵州建工集团第五建筑工程有限责任公司的再审申请。审　判　长　　李　静代理审判员　　黄雪莲代理审判员　　张　玮二〇一五年八月二十日书　记　员　　刘　晟关注微信公众号“”