（2015）港民初字第697号
裁判日期: 2015-08-20
公开日期: 2016-08-18
案件名称
尹幼忠与防城港市新东方房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
防城港市港口区人民法院
所属地区
防城港市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
尹幼忠,防城港市新东方房地产开发有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第四条；《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第二条，第五条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条
全文
广西壮族自治区防城港市港口区人民法院民 事 判 决 书（2015）港民初字第697号原告尹幼忠。委托代理人李昆林，广西精一律师事务所律师。委托代理人赖法全，广西精一律师事务所律师。被告防城港市新东方房地产开发有限公司，住所地防城港市港口区桃花湾紫荆小区A21号。法定代表人韦民东，总经理。原告尹幼忠诉被告防城港市新东方房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年5月18日立案受理。依法由审判员李明娟适用简易程序进行了审理。原告及其委托代理人赖法全到庭参加诉讼，被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2015年1月1日，原告随“看房一日游”购房团来到被告开发的“阳光国际”售楼部。在了解房子的过程中，被告的销售人员声称被告相关销售手续齐全、合法，所开发的“阳光国际”楼盘采用的是五星级酒店的装修标准，聘用的是五星级酒店的物业管理，并承诺合同签订后立即与业主签订长期的租赁协议，打造成五星级酒店，保证购房者的长期投资利益。原告于当日向被告支付2万元定金。在合同签订时，原告发现被告提供的是非正规的《商品房买卖合同》，但被告坚称防城港市房地产开发商签订的售楼合同均是如此，并称若不签合同则之前所交的2万元定金不予退还，无奈原告只有与被告签订《商品房认购书》并于2015年1月10日又向被告支付先期购房款8万元，总计向被告付款10万元。2015年3月初，原告要求与被告签订《租赁协议》时，被告提供的《租赁协议》上并没有约定将其所购买的商品房用于五星级酒店经营，原告对此提出异议，但被告不同意修改合同内容，原告唯有拒签。4月初，原告发现被告的售楼部停止营业。经原告向房管部门咨询，被告在未取得《商品房预售许可证》的情况下就将房屋销售给原告并收取购房款是违法的，根据相关规定双方签订的合同应是无效合同。此外，被告所开发的商品房在装修及物业管理均没有达到五星级酒店标准，其在销售过程中所作的广告属于虚假宣传，是欺骗消费者的行为。为此，原告多次与被告交涉，要求解除与被告签订的合同并返还原告已付的购房款，但被告均以种种理由拒绝。为维护原告的合法权益，请求法院判令：一、原告与被告签订的《商品房认购书》无效；二、被告返还原告所支付的购房款10万元及利息2166元（利息按同期贷款利率计算，自2015年1月10日始暂计算至2015年5月10日，余下利息计算至清偿之日止），以上本金及利息共计102166元；三、被告承担本案的诉讼费用。原告为其陈述在举证期限内提交的证据有：1、原告身份证，以证明原告身份信息及诉讼主体资格；2、电子查询单，以证明被告具有诉讼主体资格；3、《商品房认购书》，以证明被告违规销售房屋的事实；4、收据及银行转账凭证，以证明原告交付先期房款10万元的事实；5、被告宣传广告图片及楼盘现场图，以证明被告虚假宣传且楼盘已关闭的事实。被告未作书面答辩，也未出庭参加诉讼。根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃答辩和质证的权利。本院对原告所提供证据1-4的真实性、合法性和关联性予以确认，作为本案定案依据。对原告提供的证据5中广告宣传图，由于该证据与本案有关联，本案予以采纳，作为定案的参考依据；对证据5中的其他图片，其证明内容的真实性无法确定，本院不予认定。经审理查明，2015年1月1日，以原告为认购人与被告为出卖人签订《商品房认购书》，约定：原告认购被告开发位于防城港市北部湾大道的“阳光国际”项目中四单元14层07号房，建筑面积42.05平方米（最终以正式签署的《商品房买卖合同》中约定的面积为准），单价8531元／平方米，总价款为358729元，用途为商业。认购书第三条约定：认购人应当在本认购书签订当日向出卖人支付认购定金2万元，出卖人在收取定金后应当向认购人开具收款凭证并注明收款时间，该定金于正式签订《商品房买卖合同》时计入买房房款中；认购人同意于签订本认购书后七天内携带本认购书原件及身份证及出卖人要求的其它材料到出卖人指定地点“阳光国际”销售中心签署《商品房买卖合同》并交付购房款全款或所选择付款方式的应付首付款。认购书第四条第（一）项约定违约责任“认购人未在第三条第（二）款约定的期限内与出卖人签订《商品房买卖合同》或拒绝按商定的《商品房买卖合同》文本签订的，视为认购人违约，出卖人有权解除本认购书；出卖人解除本认购书的，认购人已支付的定金不予退还，出卖人有权将该商品房另行出卖给第三人。”第六条特别约定：“（一）双方拟正式签署的《商品房买卖合同》文本已提前公示，对所有条款，认购方已完全理解，出卖人也作出了充分说明，双方不存在歧义，认购人对所有合同条款亦无异议。认购人承诺不以《商品房买卖合同》相关条款无法协商一致为由不与出卖人签订《商品房买卖合同》，否则，将视为认购人违约，出卖人有权解除本认购书，没收认购人已支付的定金并有权将商品房另行出卖给第三方。（二）认购人在签订本认购书对该商品坐落位置、结构和周边环境等有明确的了解，认购人承诺不以对该商品房坐落位置、结构和周边环境等理解有误为由不与出卖人签订《商品房买卖合同》，否则，将视为认购人违约，出卖人有权解除本认购书，没收认购人已支付的定金并有权将该商品房另行出卖给第三人。……”。第七条约定“本认购书经双方签字或盖章及认购人支付约定认购定金后生效，在双方签订《商品房买卖合同》生效后，本认购书自行解除”。《商品房认购书》签订后，原告于同日通过银行转账方式向被告转款2万元，被告向原告出具收据，表示收到原告支付的2万元购房款。2015年1月10日，原告通过银行转账方式向被告转款8万元，被告向原告出具收据，表示收到原告支付的购房款8万元。被告在其开发的“阳光国际”住宅区外围墙上作内容为“70年商业，长期返租，豪装交付”宣传广告。另查明，被告开发的“阳光国际”住宅区在2013年10月取得《商品房预售许可证》（证号：防房预售字A2013048号）。原告在与被告签订《商品房买卖合同》时，因双方对其中合同内容存在争议而未继续签订合同。后经原、被告协商无法达成一致意见，原告遂向本院提起诉讼。本院认为，关于原、被告签订的《商品房认购书》是否具有法律效力的问题。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收取购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”的规定，本案中原、被告签订的《商品房认购书》具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同应具备的主要内容，应为商品房预售合同。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”本案中，原、被告在签订《商品房认购书》时已取得《商品房预售许可证》，故该认购书应属有效。因此，对原告要求确认其与被告签订的《商品房认购书》无效的诉讼请求，本院不予支持。对原告要求被告返还其已支付的购房款10万元并赔偿利息损失的问题。原告主张被告未将销售过程中承诺的按五星级标准装修及物业管理纳入《商品房买卖合同》内容中亦未提供相应的《租赁合同》，故其拒绝与被告签订合同。原告对此仅提供被告开发的阳光国际住宅区外围墙广告宣传画面予以证明，而未提供其他证据佐证被告存在采用欺骗性手段诱导原告签订合同的情形。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”的规定，结合双方在《商品房认购书》具体约定的内容，对原告的该主张，本院不予支持。综上，对原告要求被告返还其已支付的10万元购房款并赔偿利息损失的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：驳回原告尹幼忠的诉讼请求。案件受理费2344元，减半收取1172元，由原告尹幼忠负担。如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内，向本院或防城港市中级人民法院递交上诉状正本一份，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于防城港市中级人民法院。并于上诉期间届满之日起七日内预交上诉费2344元（收款单位：广西壮族自治区防城港市中级人民法院，开户行：中国农业银行防城港分行营业部，帐号：20×××13）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。审判员 李明娟二〇一五年八月二十日书记员 杨芳芳相关法律条文：一、《中华人民共和国民法通则》第四条民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。二、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。三、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收取购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。四、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。五、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 更多数据：