（2015）中中法民一终字第860号
裁判日期: 2015-08-20
公开日期: 2015-11-23
案件名称
余廷鹤与高宏、柳俊霞房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省中山市中级人民法院
所属地区
广东省中山市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
案由
法律依据
全文
广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）中中法民一终字第860号上诉人（原审原告）：余廷鹤，男，1972年12月24日出生，汉族，住湖北省大悟县。委托代理人：张仲平，广东桂顺律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：高宏，女，1968年4月19日出生，汉族，住宁夏回族自治区银川市。被上诉人（原审被告）：柳俊霞，女，1978年10月16日出生，汉族，住黑龙江省北安市。原审第三人：中山市鸿大房地产中介有限公司。住所地：广东省中山市坦洲镇。法定代表人：陈绍铭，该公司经理。原审第三人：中山市鸿大房地产中介有限公司景湖居分公司。住所地：广东省中山市坦洲镇。代表人：陈绍铭，该公司经理。上列两原审第三人共同委托代理人：陈绍天，该公司员工。上诉人余廷鹤因与被上诉人高宏、柳俊霞及原审第三人中山市鸿大房地产中介有限公司（以下简称鸿大公司）、中山市鸿大房地产中介有限公司景湖居分公司（以下简称鸿大公司景湖居分公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2014）中一法坦民一初字第752号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院查明：2013年5月7日，鸿大公司景湖居分公司作为甲方，余廷鹤作为乙方，双方签订认购书一份，约定：乙方认购位于中山市坦洲镇房屋，总价为610000元，甲方同意为乙方认购该物业，联系业主洽谈房价事宜，认购书还约定了其他权利义务。2013年5月8日，高宏、柳俊霞、葛桂兰作为卖方，余廷鹤作为买方，鸿大公司景湖居分公司作为经纪方，三方签订了一份合同编号为0000188的房地产买卖合同，约定：卖方同意向买方出售涉案房屋，转让成交价为610000元；付款方式为：定金30000元作为第一部分楼款，第二部分楼款中买方申请银行按揭贷款330000元（具体贷款金额以银行承诺书为准）支付给卖方，办理按揭所需费用由卖方（应为买方）自理，否则视为买方违约，买方须于2013年5月21日（应为31日）前申请按揭，卖方须无条件配合买方提交申请按揭所需法律文书，双方均不得借故拖延，否则视为违约；买方须在房产过户当天付清首期款（除已付之定金和预收款外）220000元（应为250000元）（根据实际贷款多退少补，贷款总额由按揭银行一次性支付到卖方提供的收款账号，放款时间以按揭银行规定的工作日为准）；如买方未能履行本合同之条款以致本合同不能顺利完成，则已付之定金将由卖方没收，而卖方有权再将该房地产转让予任何人，唯卖方不可再为此向买方进一步追究责任或要求赔偿；如卖方在收取本合同之条款（应为如卖方在收取定金后不依合同条款）将该房地产售予买方，则卖方须返还买方双倍定金予买方以弥补买方之损失，唯买方不可要求进一步赔偿或逼使卖方履行此合同；葛桂兰与柳俊霞持有该房产权人在公证处办理的公证委托书，代为高宏签署本合同，受托人葛桂兰、柳俊霞需承担连带责任；合同还约定了其他权利义务。同日，余廷鹤向柳俊霞支付定金30000元，柳俊霞出具一份收据给余廷鹤。余廷鹤称因高宏、柳俊霞将涉案房产出售给第三方并已过户导致其蒙受巨大损失，故其于2014年9月5日诉至原审法院，请求判令：1.解除其与高宏、柳俊霞、鸿大公司三方签订的房地产买卖合同中关于房地产买卖的合同条款；2.高宏、柳俊霞连带返还双倍定金60000元；3.高宏、柳俊霞承担诉讼费用。原审法院另查明：原审法院依照余廷鹤的申请，向浦发银行中山分行调取余廷鹤申请银行按揭贷款的记录，该分行于2014年12月5日函复原审法院。余廷鹤、鸿大公司及鸿大公司景湖居分公司对该复函进行了质证。2014年12月8日，原审法院依法调取了中山市土地房产产权档案馆档案资料证明表及高宏与案外人冯志辉签订的房地产买卖合同，余廷鹤、鸿大公司及鸿大公司景湖居分公司对该证明表及房地产买卖合同进行了质证。该证明表载明：涉案房屋的权利人为冯志辉，房产证发证日期为2014年1月15日；2013年12月9日，高宏委托柳俊霞将涉案房屋出售给冯志辉，双方签订房地产买卖合同一份。原审法院认为：余廷鹤与高宏、柳俊霞、葛桂兰、鸿大公司及鸿大公司景湖居分公司三方签订的房地产买卖合同，系各方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，真实、合法、有效，合同各方应全面履行各自的合同义务。余廷鹤已于2013年5月21日向浦发银行中山分行提交按揭贷款申请，履行了合同约定的义务，高宏亦已公证全权委托柳俊霞代为办理包括签订合同、收取房款、配合余廷鹤申请按揭贷款等在内的相关事宜，而浦发银行中山分行要求高宏本人亲自办理相关手续导致按揭贷款申请未被受理。故在房地产买卖合同的履行过程中，余廷鹤、高宏均依合同约定履行了各自义务，双方均无违约行为。由于银行原因未能发放贷款，双方又未对购房款的支付达成一致意见，且涉案房屋已出售给第三方并办理了过户手续，房地产买卖合同目的已无法实现，因此余廷鹤主张解除房地产买卖合同中关于买卖房地产的合同条款符合法律规定，原审法院予以支持。因不可归责于双方的原因导致合同无法履行且最终解除，双方应返还因履行合同中取得的利益，即高宏应当向余廷鹤返还定金30000元，合同约定柳俊霞承担连带责任，故高宏、柳俊霞应连带返还收取的定金30000元。至于余廷鹤要求高宏、柳俊霞连带返还定金60000元的诉求，因高宏不存在违约行为，所以其诉求理据不充分，不予支持。高宏、柳俊霞不到庭应诉，视为放弃其答辩、举证、质证、辩论等诉讼权利，应承担相应的诉讼风险。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条之规定，缺席判决：一、解除余廷鹤、高宏、中山市鸿大房地产中介有限公司景湖居分公司签订的合同编号为0000188的房地产买卖合同中关于余廷鹤、高宏房地产买卖的合同条款；二、高宏、柳俊霞于判决生效之日起七日内连带向余廷鹤返还定金30000元；三、驳回余廷鹤的其他诉讼请求。案件受理费1300元，由余廷鹤负担650元，高宏、柳俊霞负担650元。上诉人余廷鹤不服原审判决，向本院提起上诉称：原审判决认定事实不清，适用法律错误。第三人根本没有向余廷鹤提过有关去广发银行办理按揭贷款的事项，更别说不接受上浮后的贷款利率，且第三人与本案存在利害关系，其也没有证据证明上述事实，故原审基于第三人的片面之言而予全部认定，有失偏颇。另外，根据三方签订的房地产买卖合同，高宏应无条件配合余廷鹤申请按揭所需法律文书，而按揭办不下来的关键原因是浦发银行中山分行要求高宏本人前往该行开立一张收取房款的银行卡而高宏没有去，且没有告知余廷鹤就擅自将房屋转卖他人并过户，其已构成根本违约。此外，余廷鹤已经按照合同履行义务，由于高宏、柳俊霞不到庭应诉，其没有提供证据证明其已履行合同的相关义务，而现有证据足以证明其违约，故高宏、柳俊霞应连带返还双倍定金。为此，请求维持原审判决第一项，撤销原审判决第二、三项，改判高宏、柳俊霞连带返还双倍定金共60000元。被上诉人高宏、柳俊霞二审期间未到庭接受调查询问，亦未提交书面答辩意见。原审第三人鸿大公司、鸿大公司景湖居分公司述称：原审认定事实清楚，适用法律正确。在签订本案合同过程中，鸿大公司曾两次带余廷鹤到相关银行办理银行按揭，在第二次办理按揭的时候余廷鹤不接受广发银行的利率上浮20%，导致按揭手续没有顺利办理。鸿大公司也向余廷鹤说明按揭所需材料，而余廷鹤在原审期间没有提出辩解。另外，余廷鹤与高宏、柳俊霞在买卖过程中均有过错。双方当事人二审期间均没有提交新证据。本院经审理查明：原审法院查明的事实有部分笔误（本院已以括号注明的方式更正），除此以外，原审法院查明的其他事实清楚，本院予以确认。本院另查明：浦发银行中山分行向原审法院的复函载明，该行从2013年1月1日至今没有余延（廷）鹤同志申请个人购房按揭贷款的相关记录。余廷鹤对此解释称，因其贷款不成功，故银行没有储存相关资料。诉讼中，鸿大公司及鸿大公司景湖居分公司称，因高宏身体不适故委托柳俊霞办理银行按揭手续，当时柳俊霞已经到浦发银行开了银行卡，银行的工作人员称也需要高宏本人到银行现场办理相关手续，而柳俊霞也现场打电话给高宏告知上述情况，但浦发银行中山分行没有受理余廷鹤的按揭申请，后鸿大公司联系到广发银行，因余廷鹤不接受该银行的上浮利率，故按揭手续没有办理成功。余廷鹤不确认鸿大公司有向其提及去广发银行办理按揭贷款的事项，至于其为何不到其他银行申请按揭，余廷鹤认为这是鸿大公司及鸿大公司景湖居分公司的责任，其只是配合。本院认为：本案为房屋买卖合同纠纷。本案的焦点问题为高宏、柳俊霞应否向余廷鹤双倍返还定金。余廷鹤称因高宏本人未根据浦发银行中山分行的要求前往该行开立收取房款的银行卡而导致按揭贷款申请未被受理，但对此除了余廷鹤及鸿大公司的陈述外，余廷鹤并没有提供其他证据予以证明，且浦发银行中山分行向原审法院的复函亦载明该行没有余廷鹤申请个人购房按揭贷款的相关记录。即使按余廷鹤及鸿大公司的陈述，浦发银行中山分行确曾要求高宏本人前往该行开立收取房款的银行卡，但购房按揭贷款是购房人（申请人）与银行之间的贷款关系，在按揭申请中，银行主要审查的是申请人的信用情况、还款能力及抵押物的状况等相关资料，而要求房屋出卖人本人必须亲自前往按揭银行开立收取房款的银行卡应属个别银行的要求，且高宏住在外省（宁夏银川市），其已委托柳俊霞代为办理房屋买卖的相关事宜，第三人鸿大公司亦陈述因高宏身体不适故委托柳俊霞办理银行按揭手续，因此，在此情况下，余廷鹤作为购房人应积极向其他银行申请按揭贷款。鸿大公司称其后来联系到广发银行，因余廷鹤不接受该银行的上浮利率，故按揭手续没有办理成功，虽然余廷鹤对此不予确认，但根据房地产买卖合同的约定，申请按揭贷款是余廷鹤的合同义务，故余廷鹤怠于履行向其他银行申请按揭贷款的义务也是导致合同无法履行并最终解除的原因之一。而高宏在未与余廷鹤就按揭问题进一步协商的情况下擅自将涉案房产出售给案外人，高宏对此亦存在过错，因此，导致涉案合同的房地产买卖条款无法履行并最终解除，高宏及余廷鹤均有责任，故原审判决对余廷鹤要求高宏、柳俊霞双倍返还定金的诉求不予支持，并认定高宏、柳俊霞应连带向余廷鹤返还定金30000元，并无不当。综上，上诉人余廷鹤的上诉理由不成立，本院不予支持。原审判决处理结果无误，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费550元（上诉人余廷鹤已预交1300元），由上诉人余廷鹤负担。本判决为终审判决。审 判 长 黄岳文审 判 员 官 琳代理审判员 陈爱玲二〇一五年八月二十日书 记 员 钱绮丽第8页，共8页 更多数据：搜索“”来源：