（2015）二中民终字第08740号
裁判日期: 2015-08-20
公开日期: 2015-08-26
案件名称
扈美玲与北京维京宏强投资管理有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
北京市第二中级人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
扈美玲,北京维京宏强投资管理有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2015）二中民终字第08740号上诉人（原审原告）扈美玲，女，1963年5月8日出生。委托代理人汤建中，男，1961年1月17日出生。被上诉人（原审被告）北京维京宏强投资管理有限公司，住所地北京市大兴区亦庄镇新城工业园150号。法定代表人马光平，总经理。委托代理人刘碧天，北京市中凯律师事务所律师。委托代理人王洁宏，北京市中凯律师事务所律师。上诉人扈美玲因房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院（2015）大民初字第03949号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人扈美玲之委托代理人汤建中、被上诉人北京维京宏强投资管理有限公司（以下简称维京宏强公司）之委托代理人刘碧天到庭参加诉讼。本案现已审理终结。2015年，扈美玲诉至原审法院称：2011年5月5日，我与维京宏强公司签订《房屋转让合同》，合同约定我购买维京宏强公司位于北京经济技术开发区路×××09号房屋（以下简称涉案房屋），总价款663250元。合同还约定了维京宏强公司应为我办理房屋产权证书的相关内容。合同签订后，我缴纳了全部购房款，但维京宏强公司未按照合同约定为我办理房屋产权证书，维京宏强公司的行为构成违约。故起诉请求：1、判令维京宏强公司支付我自2012年9月5日起至2015年3月2日延迟办理房屋产权证书的违约金120000元；2、判令维京宏强公司支付我自2015年3月2日起至实际办理完毕房屋产权证书之日止的违约金（以已付款为基数，按日万分之二的标准计算）；3、本案诉讼费用由维京宏强公司承担。维京宏强公司辩称：扈美玲的部分诉讼请求已超过诉讼时效。扈美玲未向我公司提交任何办理房屋权属证明的资料，合同义务尚未发生。扈美玲未提交任何办理产权登记的资料，我公司曾于2011年和2013年两次将办理涉案房屋产权证的资料及分割报告报送政府主管部门，由于政府部门的原因，我公司未能办理完毕相关手续，我公司依约不应承担违约责任。扈美玲主张的违约金数额计算有误。综上，我公司的按时办理房屋产权证明的义务尚未发生，亦无法履行，造成房屋产权证明至今未能办理完毕的原因不可归责于我公司，我公司不应承担违约责任。原审法院经审理认为：维京宏强公司与扈美玲签订《房屋转让合同》，向扈美玲出售涉案房屋，房屋的出售必然涉及土地使用权的转让，而涉案房屋所在土地的规划用途为工业用地，根据相关规定工业用地的使用权转让需经政府行政主管部门审批。现涉案房屋所在项目的相关事宜正由政府行政主管部门进行研究，尚未有相应处理意见作出。故对扈美玲主张的延迟办证违约金问题，法院暂时不宜支持。扈美玲可待政府行政主管部门的处理意见作出后，再行一并处理为宜。据此，原审法院于2015年6月判决：驳回扈美玲的诉讼请求。判决后，扈美玲不服，以原审判决缺乏事实依据、理由不成立、概念错误等为由，上诉至本院，请求撤销原判，发回重审或改判支持其原审诉讼请求。维京宏强公司同意原判。经审理查明：2011年5月5日，扈美玲（受让方）与维京宏强公司（转让方）签订《房屋转让合同》。其中第一条项目建设依据约定：转让方以出让方式取得座落于开发区×××街区、编号为A9M1的地块的国有土地使用权；该地块国有土地使用证号为：开有限国有（2007）第41号；该土地使用面积为41706.2平方米，规划用途为工业用地；转让方经批准，在上述地块上建设创意产业园项目，暂定名×××；建设工程规划许可证号为2009规（开）建字0075，施工许可证为（2009）施［经］建字0101号。第二条基本情况约定：该房屋为第一条规定项目中的×××909号，该房屋用途为办公（创意工作室），房屋建筑面积暂定为62.96平方米（以最终测绘为准）。第四条计价方式与价款约定：该房屋转让方与受让方约定，按照建筑面积计算该房屋价款，该房屋总价款为662150元。第五条付款方式及期限约定：一次性付款。第十条房屋交付日期及条件约定：转让方应当在受让方付清全部房款的情况下，于2011年5月5日前向受让方交付该房屋。第十八条产权登记约定：（一）受让方同意委托转让方向权属登记机关办理权属登记，代办手续费每单套600元；（二）转让方承诺在房屋交付使用、且受让方向转让方提交全部办理权属证明的相关资料后360工作日内，为受让方办理房屋权属证明；1、如因转让方的责任，受让方未能在房屋交付使用后360个工作日内取得房屋所有权证书，受让方有权退房，若受让方不退房，自约定受让方应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，转让方按受让方已付款的日万分之二计算承担违约金，并于受让方实际取得房屋所有权证书之日起30日内支付；2、如因受让方的责任，受让方未能在房屋交付使用之日后360工作日内取得房屋所有权证书，由受让方承担责任。该合同还约定了其他内容。合同签订后，扈美玲向维京宏强公司支付了全部购房款、契税、产权代办费及公共维修基金。维京宏强公司向扈美玲交付了涉案房屋。涉案房屋的所有权证书至今尚未取得。另查：涉案房屋所在土地系维京宏强公司通过与北京经济技术开发区土地主管部门签订土地使用权出让合同所取得，规划用途为工业用地。该项目于2006年7月28日取得建设用地规划许可证，于2007年8月17日取得土地使用权证书，于2009年10月9日取得建设工程规划许可证，于2011年1月20日取得建筑工程施工许可证，于2011年3月28日取得建设工程规划核验（验收）意见（合格告知书）。维京宏强公司向扈美玲转让房屋并未办理房屋销售许可。涉案房屋所在楼栋至今尚未取得房屋所有权证书。2010年10月8日，北京市国土资源局发布《关于进一步加强研发、工业项目监管有关问题的通知》；2010年11月18日，北京市住房和城乡建设委员会发布《关于加强已建成非住宅项目房屋分割登记管理有关问题的通知》。两份文件均对已建成工业项目的转让和出售及已建成非住宅项目的分割登记做出了明确的限制规定，明确研发、工业项目不得擅自改变土地用途，未经批准，国有建设用地使用权不得转让，并明确2010年10月1日之前已办理立项、规划、土地或建设手续的研发、工业项目，需要申报预售许可或现房销售确认的，由市住房城乡建设委会同市发展改革、经济信息、规划、国土等部门审核通过后，报市政府审批。原审庭审中，维京宏强公司提交了北京经济技术开发区管委会向北京市人民政府请示的文件即《北京经济技术开发区管理委员会关于北京经济技术开发区源创中心等四个历史工业研发项目办理分割转让有关问题的请示》（京技管文（2012）10号），该文件载明北京经济技术开发区管委会曾就包括涉案房屋所在项目在内的四个项目进行分割销售房屋问题向北京市人民政府请示。维京宏强公司用以证明其曾就涉案房屋分割销售问题向相关政府部门申请办理产权证，未能办理下来是政府原因。上述事实，有双方当事人陈述、《房屋转让合同》、契税、产权代办费及公共维修基金收据、购房款票据、建设用地规划许可证、土地使用权证书、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、建设工程规划核验（验收）意见（合格告知书）、京技管文（2012）10号等证据材料在案佐证。本院认为：根据在案证据，可以认定涉案房屋所在土地的规划用途为工业用地，其使用权转让根据相关规定需经政府行政主管部门审批。目前，政府行政主管部门正在对本项目所涉事宜进行研究。在相关处理意见作出之前，对于本案所涉延迟办证违约金问题，人民法院暂时不宜支持。可待政府行政主管部门的处理意见作出后，再行一并处理为宜。故原审判决并无不当，本院应予维持。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费1350元，由扈美玲负担675元（已交纳），由北京维京宏强投资管理有限公司负担675元（于本判决生效后7日内交纳）；二审案件受理费2700元，由扈美玲负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 于阳春代理审判员 王艳芳代理审判员 王 佳二〇一五年八月二十日书 记 员 张邵青 微信公众号“”