（2015）东民初字第01736号

裁判日期: 2015-08-20

公开日期: 2016-01-14

案件名称

刘海燕与北京新华阳光资产管理有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

北京市东城区人民法院

所属地区

北京市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

刘海燕,北京新华阳光资产管理有限公司

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第九十三条第一款，第一百一十一条

全文

北京市东城区人民法院民 事 判 决 书（2015）东民初字第01736号原告刘海燕，女，1969年6月26日出生。委托代理人李雄伟，北京德恒律师事务所律师。委托代理人杨军。被告北京新华阳光资产管理有限公司，住所地北京市东城区交道口南大街15号，组织机构代码。法定代表人莫晓东，经理。委托代理人王浩，北京市海润律师事务所律师。委托代理人黄小伟，男，1986年3月21日出生。原告刘海燕与被告北京新华阳光资产管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年1月19日立案受理。依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘海燕及其委托代理人李雄伟、杨军，被告北京新华阳光资产管理有限公司的委托代理人王浩、黄小伟均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告刘海燕诉称，2014年12月5日，原、被告订立房屋租赁合同，约定原告向被告承租位于北京市×街×号的房屋（以下简称涉案房屋），期限10年，前两年每月租金103417元，免租期为2014年12月5日至2015年1月24日。订立合同后，原告向被告支付了保证金310250元、房租310250元、物业管理费21250元。2014年12月16日，原告又向被告支付了施工质量保证金21250元、管理费4250元。被告没有向原告交付涉案房屋，仅仅是派工作人员带领原告及原告聘请的装修人员看了房子。原告认为涉案房屋包括自建面积存在安全隐患，房屋面积严重低于合同约定的面积，没有提供消防验收手续，涉案房屋内没有供电也没有配电箱，被告没有向原告出示过产权证。基于以上几点，原告于2014年12月24日向被告提出解除合同，但双方未能协商一致。2015年1月7日，原告再次书面提出解除合同，仍然未果。因此，原告诉至法院，要求解除双方的合同，要求被告退还保证金310250元、房租310250元、物业管理费21250元、施工质量保证金21250元、管理费4250元。被告北京新华阳光资产管理有限公司辩称，双方订立合同的时间及内容均属实。被告对涉案房屋享有出租的权利。原告在订立合同之前曾多次实地查验涉案房屋，并且原、被告在合同中约定的是按现状交接涉案房屋。被告已经向原告交付了涉案房屋，原告已经实际入住，并且着手装修。涉案房屋内消防支管、消防水栓、电路接口齐全，且原告同意按现状接收房屋。被告同意解除合同，但不同意退还保证金、房租、物业管理费，同意退还施工质量保证金，管理费为审查装修方案的成本，已经实际支出，所以不同意退还。经审理查明，位于北京市×街×号的房屋（亦即新华文化大厦）登记在北京北方服务（集团）公司名下，2013年12月26日该单位名称变更为北京新北方旅游产业发展有限责任公司。被告出示了北京天安华峰旅游投资有限责任公司的证明、北京天安华峰旅游投资有限责任公司与被告订立的房屋租赁合同，以证明北京新北方旅游产业发展有限责任公司将该栋房屋出售予北京天安华峰旅游投资有限责任公司，正在办理房产证过户手续；北京天安华峰旅游投资有限责任公司又将该栋房屋出租予被告，被告享有转租的权利。2014年11月19日，原告向被告出具租赁意向书，就租赁新华文化大厦一层事宜委托北京恒信房地产经纪有限公司予以商洽。2014年12月5日，原、被告订立房屋租赁合同，约定原告向被告承租涉案房屋，合同期限为2014年12月5日至2024年12月4日，其中2014年12月5日至2015年1月24日为免租期，前两年房屋租金每月103417元，之后每两年递增8%。合同载明涉案房屋的建筑面积约为425平方米，乙方（即原告）愿意在该房屋的现状情况下承租该房屋；甲方（即被告）应使办公楼配套之电力线路、机械设备、水管、通讯线路、废水排放系统和其他公共设施处于适用状态，但由于紧急维修或在预先通知乙方的情况下或发生不可抗力的意外事故，造成办公楼内任何设施无法正常运行或中断水、空调等的正常供应时；由于乙方原因提前终止合同，（如乙方单方提前终止合同），则视为乙方违约，甲方将没收乙方租赁保证金并追缴一切乙方应缴纳的费用。原、被告的房屋租赁合同的附件六装饰装修手册载明，被告提供基本设备设施包括供电系统：双路供电815KVA供电容量。后原告向被告交纳了保证金310250元、房租310250元、物业管理费21250元。2014年12月9日，原告委托案外人刘×办理收房，并签署房屋交验单（交房），该交验单中强、弱电（包括照明、照明开关、电源插座、电视插座、电话插座、数据插座、配电箱、弱电箱、安全出口灯）被划掉，交接钥匙0把。涉案房屋并未锁门。2014年12月16日，原告委托北京东大装饰设计有限公司代为向被告交纳装修押金21250元及管理费4250元。2014年12月31日，原告聘请的装修工人办理了新华文化大厦进出人员登记，事由为拉工具。之后双方发生争议，原告主张涉案房屋不适租，故而要求解除合同，被告则认为涉案房屋没有问题，是原告合伙人内部出现分歧导致原告单方解约。2015年1月7日，原告向被告书面申请解除合同，被告表示不同意。2015年4月22日及2015年5月6日，被告将涉案房屋分割出租给案外人倪烨琳、北京国宏金桥电子商务有限公司，面积分别显示为215平方米和210平方米。新华文化大厦的房产证载明，该地址包括8幢房屋，其中1、6号房为平房，2、3、4、5、7、8号房为楼房；1号房为临建房屋，位于新华文化大厦东侧；1号房面积84.2平方米，2号房978.5平方米，3号房面积534.6平方米，8号房面积1425.0平方米。新华文化大厦目前为西向楼宇，主楼东侧有二层建筑，与主楼紧邻。新华文化大厦的国有土地使用证载明，该户宗地的权利人为北京天安华峰旅游投资有限责任公司，宗地总面积1123.483平方米，宗地总建筑面积4261.800平方米。关于涉案房屋对应房产证的房号问题，原告认为涉案房屋为房地平面图上的1、2、8号房的部分及自建房，被告认为涉案房屋为房地平面图上的1、3、8号房的部分及2号房的全部。关于消防的问题，被告为新华文化大厦装修改造工程向消防部门办理了工程设计、竣工验收消防备案。关于涉案房屋性质的问题，原告出示了北京市东城区交道口南大街15号的规划档案，以证明新华文化大厦与规划许可明显不符，新华文化大厦的一部分为自建房。经质证，被告认可规划档案的真实性，但认为与本案无关，且不认可原告的证明目的。原告又出示了其向北京市规划委员会申请信息公开的回执和答复告知书，以证明其曾向北京市规划委员会申请获取×街×号新华文化大厦主楼东侧楼体、临街外接出两层金属和玻璃结构建筑物的建设工程规划许可证附图附件，北京市规划委员会答复称该信息不存在。经质证，被告认可证据的真实性，但否认其关联性。原告的证人刘×到庭，证明原告曾委托证人所×的北京东大装饰有限公司对涉案房屋进行设计、装修；证人曾经受原告委托办理过收房手续，并签署了房屋交验单，但是为了方便旁边商户的施工，被告没有给证人或×，涉案房屋也没有锁门；证人将施工工具放进涉案房屋，但最终没有进行装修施工；证人接手涉案房屋期间该房屋没有通电。经质证，原告认可证人证言，被告不认可证人关于涉案房屋没有通电的陈述。关于涉案房屋是否通电的问题，原告认为被告既没有提供配电箱，也没有提供电线接入涉案房屋。原告出示了录像资料，证明涉案房屋没有电。被告认可录像资料的真实性，但认为涉案房屋是通水通电的。被告则称己方虽未提供配电箱，但提供了通电的电线接入涉案房屋，并以照片（即标注房屋消防支管入户、电缆入户的部位）作为证据加以佐证。另，原告出示了署名李娜的书面证言，证明原、被告协商由被告为原告提供房间内的消防、空调、用电基础设施。原告又出示了署名任献鑫的书面证言，证明其没有收到被告交付的涉案房屋钥匙。对于上述两份证据，被告均以证人未到庭为由不认可真实性。诉讼中，本院于2015年5月28日对涉案房屋进行了现场勘验，涉案房屋为西房，位于新华文化大厦一层，房屋内正在装修，勘验时可见房内通水通电、有消防栓。以上事实，有双方当事人的陈述、房产证、国有土地使用证、房档、规划档案、房屋租赁合同、证明、租赁意向书、证人证言、房屋交验单、录像资料、勘验笔录等在案佐证。本院认为，本案争议焦点为：1、涉案房屋是否为合法建筑，面积是否与原、被告的合同一致；2、涉案房屋是否已经交付给原告；3、涉案房屋内是否通电、是否有消防设施。对于第一个争议焦点，原告虽然向北京市规划委员会申请对新华文化大厦主楼东侧楼体临街外接出两层金属和玻璃结构建筑物的建设工程是否存在规划档案进行信息公开，并得到答复称该资料不存在，但该信息公开答复并不能直接证明涉案房屋内包含自建面积。根据房产证可知，临街的1号房为临建房屋，故在原告出示的录像资料中涉案房屋东侧房屋结构与西侧房屋结构存在一定差异，结合国有土地使用证及本院的现场勘验，可知原告所诉称的涉案房屋内包含自建房无事实依据。对于涉案房屋的面积，原告未能出示证据证明涉案房屋面积不足，结合被告与案外人倪烨琳、北京国宏金桥电子商务有限公司订立的房屋租赁合同，原告所诉称的涉案房屋面积不足无事实依据。对于第二个争议焦点，虽然被告未将涉案房屋的钥匙交予原告，但证人刘×受原告委托办理了收房手续，并且曾将施工工具放置在涉案房屋内，以进行装修施工。尽管装修最终未能实施，但上述行为表示原告对涉案房屋实际占有，因此，本院依法认定被告于2014年12月9日将涉案房屋交付原告。对于第三个争议焦点，实质为涉案房屋是否符合交付条件。根据被告出示的证据，涉案房屋所×楼宇已经向相关部门办理了工程设计、竣工验收的消防备案，因此原告所称涉案房屋无消防验收手续的无事实依据。关于涉案房屋内是否通电，原告出示了录像资料和证人证言，但上述证据不足以证明涉案房屋的通电状况。被告出示了照片，但该照片亦不足以证明涉案房屋的通电状况。本院曾前往涉案房屋进行勘验，但勘验日期与双方交房之日相距较远，故仅凭本院勘验的结果，不能认定涉案房屋交付之时的通电状况。鉴于原、被告在房屋租赁合同中约定的是按现状交房，所谓现状，应指双方交接时房屋的状态。原告在交接时对涉案房屋进行了验收查看，因此，原告收房的行为可以表示其对涉案房屋现状的认可，现原告以被告提供的房屋没有通电为由主张被告违约，缺乏依据，本院不予采信。对于原告提出的解除合同，被告在诉讼中曾表示不同意，后又表示同意，并已将涉案房屋另行出租，故对原告的该项诉讼请求，本院不持异议。应当指出，上述过程表明被告是在原告无意继续履行合同的情况下同意解除合同，双方并非协商一致解除合同，而是基于原告单方解除合同。原、被告发生纠纷后，被告将涉案房屋自行收回，并于2015年4月22日、2015年5月6日将涉案房屋分割后出租予案外人，故原告应当向被告支付2014年12月5日至2015年4月21日期间的房屋租金及物业管理费。被告关于原告违约故应取消免租期的意见，双方并未在房屋租赁合同中对免租期的取消进行约定，因此，被告的上述意见无事实依据，本院不予采信。由于原告单方解除合同，根据双方合同约定，被告不予退还租赁保证金，故原告要求被告退还租赁保证金的请求，依据不足，本院不予支持。鉴于原、被告的房屋租赁合同已经解除，原告要求被告退还施工质量保证金的请求，理由正当，本院予以支持。关于被告所称管理费已经实际支出的抗辩意见，因无相关证据加以佐证，故本院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百一十一条之规定，判决如下：一、解除原告刘海燕与被告北京新华阳光资产管理有限公司订立的房屋租赁合同；二、被告北京新华阳光资产管理有限公司于本判决生效后七日内退还原告刘海燕房屋租金一万零三百四十一元七角、施工质量保证金二万一千二百五十元、管理费四千二百五十元。三、驳回原告刘海燕其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费十万七千六百六十八元，由原告刘海燕负担十万一千八百八十五元，由被告北京新华阳光资产管理有限公司负担五千七百八十三元（原告已交纳，被告于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，且交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审　判　长　　王晓峰代理审判员　　杨志彤人民陪审员　　陶　洪二〇一五年八月二十日书　记　员　　康　婧 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