（2015）来民一初字01174号
裁判日期: 2015-08-20
公开日期: 2015-10-08
案件名称
周苗根与来安县腾飞置业有限公司建设用地使用权转让合同纠纷一审民事判决书
法院
来安县人民法院
所属地区
来安县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
周苗根,来安县腾飞置业有限公司
案由
建设用地使用权转让合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第二十五条，第五十二条，第五十八条；《中华人民共和国土地管理法（2004年）》：第二条第一款，第十二条，第五十六条；《中华人民共和国城市房地产管理法（2007年）》：第三十八条，第三十九条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
安徽省来安县人民法院民 事 判 决 书(2015)来民一初字01174号原告：周苗根，经商。委托代理人：田曙春，安徽曙春律师事务所律师。被告：来安县腾飞置业有限公司，住所地安徽省来安县新安镇平洋村马岗组20号。法定代表人：陈水根，该公司总经理。委托代理人：张金文，安徽皖新律师事务所律师。委托代理人：董斌，来安县新安法律服务所法律工作者。原告周苗根诉被告来安县腾飞置业有限公司（以下简称腾飞置业公司）建设用地使用权转让合同纠纷一案，本院于2015年6月5日受理后，依法适用简易程序审理，于2015年7月16日公开开庭进行了审理，原告周苗根委托代理人田曙春、被告腾飞置业公司委托代理人张金文、董斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。周苗根诉称：2011年6月10日，腾飞置业公司在来安县土地储备中心竞拍取得土地一宗，价款2578万元，2011年11月13日，腾飞置业公司将该该宗土地以2800万元（含契税）价格转让给其。其支付价款2800万元后，腾飞置业公司实际只交付来安县土地储备中心2369万元。2013年12月25日，该宗土地未能通过环境评估导致腾飞置业公司与来安县国有土地资源和房产管理局（以下简称国土局）签订的国有建设用地使用权出让合同终止，国土局同意退还其支出的土地出让金2369万元。腾飞置业公司多占用其土地出让金431万元，同时由于腾飞置业公司未能按约定足额履行交付政府2578万元土地的义务，导致其无法以此为由向国土局主张因合同终止的违约责任。其要求腾飞置业公司退款未果，故起诉要求判令腾飞置业公司返还土地出让金431万元及占用该款的利息3466045元。腾飞置业公司在庭审中辩称：其与周苗根系企业内部承包经营管理关系，双方之间的纠纷不属于人民法院受理范围；其与周苗根于2011年12月14日签订的协议书约定了双方应当共同支付相关费用，具体数额没有明确约定，协议约定盈亏自负，故损失由周苗根自负；土地被政府收回，属政府规划的原因，与其无关，且周苗根已经与政府达成退款协议；其虽未足额缴纳土地出让金，但该行为没有影响到周苗根的权益，也没有给周苗根造成实际损失。综上其要求驳回周苗根的诉讼请求。经审理查明：2011年周苗根意向以腾飞置业公司名义通过竞拍取得国有建设用地使用权，2011年6月，腾飞置业公司在来安县土地储备中心通过竞拍，报价2578万元取得编号为LASZ2011-09号宗地的国有建设用地使用权。2011年11月13日，腾飞置业公司股东会决议，将LASZ2011-09号地块面积26903.30平方米，以总金额2800万元(含契税等)转让给周苗根；从2011年6月开始缴纳的土地使用税及出让合同印花税由周苗根承担；LASZ2011-09号地块转让后，营业执照等相关证件无偿供周苗根使用，周苗根前期各项手续由腾飞置业公司无偿协助代为办理，但银行账户、财务工作由周苗根自行管理实施。周苗根先后于2011年4月29日、2011年8月24日、2011年11月10日分别通过银行汇款1500万元、220万元、1080万元至腾飞置业公司，2011年11月10日，腾飞置业公司将1080万元汇款背书转入来安县财政局土地出让款账户，腾飞置业公司实际收到周苗根土地转让款2800万元。就该宗土地，腾飞置业公司实际交付国土局土地出让金2369万元，向来安县地方税务局缴纳2011年10月-2013年10月期间土地使用税269033元。2013年12月25日，国土局作为甲方、腾飞置业公司作为乙方签订了国有建设用地使用权出让合同终止（收回）协议，约定：双方同意解除2011年6月29日签订的关于LASZ2011-09号地块的《国有建设用地使用权出让合同》，甲方收回国有建设用地使用权，乙方交出国有建设用地使用权及《国有建设用地使用权出让合同》原件二份，甲方配合乙方办理退还土地出让金及其他税费有关手续。甲方全额退还乙方缴纳的土地出让金2369万元。2014年8月8日，腾飞置业公司分别向国土局和来安经济开发区管理委员会出具债权转让通知，将退还的土地出让金2369万元债权转让给周苗根，并要求将该款直接退还给周苗根，该债权转让得到周苗根的认可。本院审理过程中，周苗根于2015年7月3日向本院提出财产保全的申请，要求查封被告腾飞置业公司所有的位于来安县经济技术开发区紫荆苑第2幢房号为101、102、103、104、203、204、402、404、501、502以及第19幢房号为105、601、602、603、604、606商品房共计16套，并已提供担保。本院于2015年7月3日作出(2015)来民一初字01174号民事裁定书，裁定：查封腾飞置业公司所有的位于来安县经济技术开发区紫荆苑第2幢房号为101、102、103、104、203、204、402、404、501、502以及第19幢房号为105、601、602、603、604、606商品房共计16套。上述事实，有原、被告陈述及周苗根提供的腾飞置业公司股东会决议，银行汇款单凭据，国有建设用地使用权出让合同终止（收回）协议，债权转让通知，腾飞置业公司提供的税款缴纳证明等证据在卷为证。本院认为：根据原、被告的诉辩主张以及庭审中各方当事人和代理人举证、质证、辩论意见，本案的争议焦点是：一、周苗根与腾飞置业公司存在何种法律关系，效力如何；二、周苗根的诉讼请求应否得到支持。对于争议焦点一，腾飞置业公司将LASZ2011-09号地块转让给周苗根，周苗根付出对价2800万元，双方之间成立建设用地使用权转让合同关系。因腾飞置业公司通过出让方式取得建设用地使用权后并没有按照出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地，而是直接将该宗土地转让给他人使用，违反了法律的强制性规定，同时该宗土地已经被国土局收回，故双方之间签订的建设用地使用权转让合同应属无效合同。腾飞置业公司辩称其与周苗根系企业内部承包经营管理关系没有提供充分有效的证据予以证明，本院不予采信。对争议焦点二，因双方之间签订的建设用地使用权转让合同无效，且该宗土地已经被国土局收回，故腾飞置业公司应当将其收取的土地转让款返还给周苗根。因腾飞置业公司已经将其在国土局的债权（退还的土地出让金）2369万元转让给周苗根所有，且周苗根已经接受该债权转让，故该债权转让款2369万元应当从腾飞置业公司收取的土地转让款中扣除，又因腾飞置业公司已经向来安县地方税务局缴纳该宗土地使用税269033元，该税款是否应当返还涉及税务行政部门税务征收权，不属于人民法院民事案件的调整范围，在该税款没有返还的情况下，周苗根要求腾飞置业公司将缴纳的税款一并返还没有依据，本院不予支持。据此计算，腾飞置业公司应当返还周苗根土地转让款4040967元（2800万元-2369万元-269033元）。周苗根要求腾飞置业公司支付多占用的土地转让款的利息，因双方对利息没有约定且实施的建设用地使用权转让行为违反了法律的强制性规定，双方均存在过错，故本院对该请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二十五条、第五十二条第五项、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第二条第三款、第十二条、第五十六条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第一项、第三十九条第一款第二项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告来安县腾飞置业有限公司于本判决书生效后十日内支付原告周苗根土地转让款4040967元(此款汇至开户行：来安农村商业银行新河支行，账号：20000350242210300000018，收款单位：来安县人民法院）；二、驳回原告周苗根的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费66232元，减半收取33116元，由原告周苗根负担15000元，被告来安县腾飞置业有限公司负担18116元。财产保全费5000元由被告来安县腾飞置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省滁州市中级人民法院。审 判 员 李泽泉二〇一五年八月二十日代理书记员 钱安强附本案适用的主要法律条文：《中华人民共和国合同法》第二十五条承诺生效时合同成立。第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国土地管理法》第二条第三款任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地使用权可以依法转让。第十二条依法改变土地权属和用途的，应当办理土地变更登记手续。第五十六条建设单位使用国有土地的，应当按照土地使用权出让等有偿使用合同的约定或者土地使用权划拨批准文件的规定使用土地，确需改变该幅土地建设用途的，应当经有关人民政府土地行政主管部门同意，报原批准用地的人民政府批准。其中，在城市规划区内改变土地用途的，在报批前，应当先经有关城市规划行政主管部门同意。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第一项下列房地产，不得转让：（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的；第三十九条第一款第二项以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：（二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 微信公众号“”