（2015）青民一终字第1571号
裁判日期: 2015-08-20
公开日期: 2015-11-16
案件名称
青岛经济技术开发区井岗山房地产开发部、青岛市黄岛区长江路街道办事处井冈山路社区居民委员会与冯瑞江房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
山东省青岛市中级人民法院
所属地区
山东省青岛市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
青岛经济技术开发区井岗山房地产开发部,青岛市黄岛区长江路街道办事处井冈山路社区居民委员会,冯瑞江
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第一百三十六条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百六十九条，第一百七十条，第一百七十五条
全文
山东省青岛市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）青民一终字第1571号上诉人（原审原告）青岛经济技术开发区井岗山房地产开发部。法定代表人薛连虎，主任。委托代理人云万林，山东倡通律师事务所律师。委托代理人陈军，山东倡通律师事务所律师。上诉人（原审原告）青岛市黄岛区长江路街道办事处井冈山路社区居民委员会。法定代表人薛学卫，主任。委托代理人云万林，山东倡通律师事务所律师。委托代理人陈军，系山东倡通律师事务所律师。被上诉人（原审被告）冯瑞江。委托代理人陈兆花，冯瑞江配偶。委托代理人管涛，山东润涛律师事务所律师。上诉人青岛经济技术开发区井岗山房地产开发部（以下简称井岗山房地产开发部）、上诉人青岛市黄岛区长江路街道办事处井冈山路社区居民委员会（以下简称井冈山居委会）因与被上诉人冯瑞江房屋租赁合同纠纷一案，不服青岛市黄岛区人民法院（2014）黄民初字第6882号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人井岗山房地产开发部与上诉人井冈山居委会共同委托代理人陈军，被上诉人冯瑞江的委托代理人陈兆花、管涛到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。井岗山房地产开发部与井冈山居委会在一审中诉称，2001年2月7日，其与冯瑞江签订了房屋租赁合同，将其所有的位于青岛经济技术开发区九华山路西侧95-97号楼网点租赁给冯瑞江使用，租赁期限为2001年3月10日至2011年3月10日，年租金前5年每年36万元，后5年年租金以上年度租金为基础每年递增10%。冯瑞江租赁使用房屋至2012年4月1日，累计拖欠租金1849136元，经多次催要，冯瑞江至今未付清租赁费。请求依法判令冯瑞江支付房屋租赁费1849136元及逾期付款违约金211331元，并承担本案诉讼费。冯瑞江在一审中辩称，井岗山房地产开发部与井冈山居委会诉讼请求与事实不符，没有事实和法律依据。双方租赁合同约定的租金共计461.761万元，冯瑞江实际支付金额302.5064万元，冯瑞江实际欠缴119万元。由于井岗山房地产开发部与井冈山居委会的违约行为，给冯瑞江造成经济损失218万元，冯瑞江保留在规定时间内提出反诉或另案起诉主张赔偿的权利。本案涉案房屋的土地使用证显示的土地使用人为井岗山房地产开发部，而井冈山居委会没有土地使用权，其中只能有一个是适格的原告。冯瑞江手中的三份合同内容相同，形成了三个租赁关系，真正履行的只有一个。有证据表明井岗山房地产开发部与井冈山居委会都曾经向案外人青岛都发商城有限公司收缴过租金，哪一方是权利主体，哪一方是义务主体，应当由井岗山房地产开发部与井冈山居委会举证证明并承担举证责任。井岗山房地产开发部与井冈山居委会于2014年7月22日起诉主张租金，超出了法律规定的诉讼时效期间。我国民法通则136条规定，延付或者拒付租金的，诉讼时效期间为一年。双方合同约定租金交付的时间为每半年一次，即每年的二月和十月各付年租金的一半，最后一次支付租金的时间为2010年10月31日。诉讼时效期间应分别从2010年2月28日和当年的10月31日开始计算，井岗山房地产开发部与井冈山居委会应分别自该日起每个一年内向冯瑞江主张权利或起诉才能引起诉讼时效的中断，井岗山房地产开发部与井冈山居委会仅在2014年6月10日以后要求冯瑞江签收催款函主张租金，超过了诉讼时效期间。同时井岗山房地产开发部与井冈山居委会主张，冯瑞江交还租赁房屋钥匙的时间是2012年4月1日，即使按照井岗山房地产开发部与井冈山居委会所称的2011年3月之后的租赁为不定期租赁，也应当在不定期租赁届满之后一年内即2013年4月1日前主张权利，逾期主张权利，不能中断诉讼时效。基于以上的事实和诉讼时效没有中断等，请求驳回井岗山房地产开发部与井冈山居委会的诉讼请求。一审法院查明，位于青岛经济技术开发区九华山路以西地号为F5-13-12对应的网点房屋系井岗山房地产开发部所有。井岗山房地产开发部与井冈山居委会提交的签订时间为2001年2月7日的房屋租赁合同约定，出租方为井岗山房地产开发部、井冈山居委会，承租方为冯瑞江，租赁场所为涉案房屋，租赁期限为10年，自2001年3月10日起至2011年3月10日止。前五年年租金36万元，从第六年起年租金以上年度租金为基础，每年递增10%。每半年付款一次，每年2月和10月各付年租金的一半。逾期交付租金的，另支付违约金每日为年租金的万分之三。井岗山房地产开发部与井冈山居委会负责修缮房屋。租赁期间的水电暖等费用由冯瑞江承担。合同签订后，井岗山房地产开发部与井冈山居委会将涉案房屋交予冯瑞江使用。双方没有交接手续。井岗山房地产开发部与井冈山居委会称房屋租赁结束的标志是2010年4月1日冯瑞江将涉案房屋的钥匙交还。冯瑞江称其于2010年4月1日不再控制涉案房屋。冯瑞江提交租金计算明细一份，称系井岗山房地产开发部与井冈山居委会的会计于2011年7月份给冯瑞江打印的。该明细记载，冯瑞江租赁期间的总租赁费为4217619.6元，冯瑞江已经实际支付3025064元，井岗山房地产开发部与井冈山居委会主张剩余租金184万元没有根据。井岗山房地产开发部与井冈山居委会质证称租金明细计算至2012年4月1日，冯瑞江提交的该明细租金计算至2011年6月，租赁还不到期。冯瑞江提交涉案房屋租赁合同三份，一份合同与井岗山房地产开发部、井冈山居委会提交的合同相同（以下简称相同合同）、一份合同在相同合同上加盖了“青岛都发商城有限公司”的公章，该公司的法定代表人为冯瑞江（以下简称加盖都发公司公章合同）、一份合同为在加盖都发公司公章合同的基础上经过工商行政管理部门鉴证（以下简称鉴证合同）；三份合同的内容相同。井岗山房地产开发部与井冈山居委会对该三份合同的质证意见为，真实性无法确认，需要回去核实。主体尽管不同，内容基本一致，无论是公司还是个人签订的都是和冯瑞江签订的合同，交纳租赁费的也是冯瑞江，合同是冯瑞江履行的，加盖都发公司公章合同是为了冯瑞江注册公司需要而签订的，实际上并没有履行。在实际履行租赁合同过程中，井岗山房地产开发部与井冈山居委会都给冯瑞江开具过缴款收据。井岗山房地产开发部与井冈山居委会提交以井冈山居委会名义于2014年6月10日发给冯瑞江的催款函一份，该记载，“冯瑞江：贵方与我单位签订的房屋租赁合同，合同约定租赁期限为2001年3月10至2012年4月1日，现贵方仍拖欠1849136元的房屋租金没有缴纳，现通知你于2014年6月18日之前将拖欠的房款付清，逾期缴纳我方将按照以下措施主张权利，…”。在该催款函上冯瑞江妻子陈兆花签了字。除该催款函外，井岗山房地产开发部与井冈山居委会未能举证证明其租金请求权存在诉讼时效中止、中断、延长的情况。原审法院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。井岗山房地产开发部与井冈山居委会提交的房屋租赁合同内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，系有效合同，双方均应严格按照合同的约定享有权利，承担义务。井岗山房地产开发部与井冈山居委会将涉案房屋交付冯瑞江租赁使用，冯瑞江也实际使用了涉案房屋，冯瑞江应当按照合同约定的租赁数额和交付期限及时交付房屋租金。双方合同约定的租赁期限为10年，自2001年3月10日起至2011年3月10日止，租金约定每半年付款一次，每年2月和10月各付年租金的一半，逾期交付租金的，另支付违约金每日为年租金的万分之三。一方面，冯瑞江应当按照该约定及时交付租金，另一方面，井岗山房地产开发部与井冈山居委会也应当在法定诉讼时效期间内及时催促冯瑞江交付每期租金。《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条规定，当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。按照双方合同约定，冯瑞江每半年交付当年租金的一半，不能如期交付，每半年的第二天为诉讼时效起算时点。2001年3月10日-2002年3月10日租赁年年租金的两次支付时间分别为2001年的2月28日前和当年的10月31日前，以此类推，合同租赁期间的最后一个租赁年，即，2010年3月10日-2011年3月10日租赁年的两次交付租金时间分别为2010年2月28日前和当年的10月31日前。故无论冯瑞江欠交哪一个租赁年度的租金，井岗山房地产开发部与井冈山居委会都应当分别在当年的2月28日和当年的10月31日的第二天起计算诉讼时效期间。《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条规定，延付或者拒付租金的，诉讼时效期间为一年。井岗山房地产开发部与井冈山居委会称冯瑞江欠交租金，应在分期履行的每笔欠交租金的第二日起主张自己的权利，一直到冯瑞江欠交最后一笔租金的2010年10月31日的第二日起。无论是应该在欠交最后一笔租金的2010年10月31日的第二日起，还是井岗山房地产开发部与井冈山居委会所称的冯瑞江是在2012年4月1日将涉案房屋钥匙交还的第二天起计算，井岗山房地产开发部与井冈山居委会仅提交2014年6月10日的催款函，再未举证证明其在一年的诉讼时效期间内主张过自己的权利，井岗山房地产开发部与井冈山居委会的租金请求权主张超过了法律规定的诉讼时效期间。退一步讲，即使按照井岗山房地产开发部与井冈山居委会所称的冯瑞江是在2012年4月1日将涉案房屋的钥匙交还，则2011年3月10日之后至冯瑞江交还钥匙之间的时间为不定期租赁，则井岗山房地产开发部与井冈山居委会应该在2012年4月1日之后的1年内即2013年4月1日前主张权利才能引起诉讼时效的中断。井岗山房地产开发部与井冈山居委会是时效利益的享有者，应对其主张的租金请求权没有超过法定诉讼时效期间负有举证责任。井岗山房地产开发部与井冈山居委会未能举证证明其租金请求权存在诉讼时效中止、中断、延长的情况，原审法院对井岗山房地产开发部与井冈山居委会的诉讼请求因超过法定诉讼时效期间而不予支持。冯瑞江的已经超过诉讼时效期间的辩解意见于法有据，原审法院予以采纳。尽管井冈山路居委会在合同上盖章，但涉案租赁物的物权所有人为井岗山房地产开发部，井冈山路居委会不是涉案房屋物权人，故井冈山路居委会不是适格的原告，应驳回其对冯瑞江的诉讼请求。冯瑞江提交涉案房屋租赁合同三份，要么为相同合同，要么加盖都发公司公章，而都发公司的法定代表人为冯瑞江，要么为到有关部门鉴证之用，三份合同的内容相同，原审法院认为冯瑞江的该三份合同与井岗山房地产开发部、井冈山居委会提交的合同具有同等法律效力。综上，井岗山房地产开发部与井冈山居委会的诉讼请求因超过法定的诉讼时效期间不予支持。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条、《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条之规定，判决：一、驳回井岗山房地产开发部的诉讼请求；二、驳回井冈山居委会对冯瑞江的诉讼请求；案件受理费23284元，由井岗山房地产开发部与井冈山居委会承担。宣判后，井岗山房地产开发部与井冈山居委会不服一审判决提起上诉，请求二审法院撤销一审判决，改判支持其一审诉讼请求。其上诉的主要理由是：1、井岗山房地产开发部与井冈山居委会每年都主张过权利，且多次主张，只是无书面函件。对于冯瑞江的时效抗辩，在一审中，井岗山房地产开发部与井冈山居委会有证据庭后提交，但一审法院庭审后，没有重新指定举证时间，剥夺了井岗山房地产开发部与井冈山居委会举证的权利。2、井冈山居委会虽然不是所有权人，但所有权人同意井冈山居委会共同处分该物权的部分权益，且井冈山居委会与井岗山房地产开发部共同为合同的甲方，共同出租该房屋，井冈山居委会应当作为房屋的租赁主体。3、井岗山房地产开发部与井冈山居委会于2014年6月10日发出催款函，冯瑞江的妻子陈兆花签字确认，根据最高人民法院的司法解释，应当视为冯瑞江对原债务的重新确认，诉讼时效期间应当重新计算。冯瑞江答辩称，1、井岗山房地产开发部与井冈山居委会在一审中未提出过重新举证的要求。2、井冈山居委会不是涉案房屋的所有权人。3、催款函中的签字不是冯瑞江本人，而且冯瑞江的妻子陈兆花也只是签字表明收到了催款函，并非对原债务的重新确认。冯瑞江请求二审法院维持原判。本院二审查明的事实与原审法院查明事实一致。本院认为，井冈山居委会虽然与井岗山房地产开发部共同在涉案的房屋租赁合同上签字盖章，但并无证据证明房屋的所有权人井岗山房地产开发部将房屋的相关权利转让给了井冈山居委会，而且井岗山房地产开发部在本案中自己作为原告主张权利，也表明其未将涉案房屋的相关权利进行转让，因此，井冈山居委会不能证明其对涉案房屋享有权利，其不是本案适格的原告。《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条规定，延付或者拒付租金的，诉讼时效期间为一年。即使井岗山房地产开发部所称的冯瑞江于2012年4月1日将钥匙交还的事实成立，井岗山房地产开发部也应当于2013年4月1日之前主张权利，井岗山房地产开发部未在2013年4月1日之前主张权利，超过法律规定的一年的诉讼时效期间，井岗山房地产开也未提交充分证据证明其租金请求权存在诉讼时效中止、中断、延长的情形，原审法院认定井岗山房地产开发部的诉讼请求超过法定诉讼时效期间，符合法律规定，本院予以确认。冯瑞江的妻子陈兆花在2014年6月10日的《催款函》上签字，只能表明陈兆花收到了该《催款函》，并不能认定冯瑞江对原债务重新进行了确认，井岗山房地产开发部据此主张应当重新计算诉讼时效期间，无事实及法律依据，本院不予支持。井岗山房地产开发部与井冈山居委会无证据证明其在一审中曾提出过提交新证据，其主张一审法院没有重新指定举证期间，进而剥夺了其举证的权利，无事实依据，本院不予采信。综上，井岗山房地产开发部与井冈山居委会的上诉理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费23284元，由上诉人青岛经济技术开发区井岗山房地产开发部和上诉人青岛市黄岛区长江路街道办事处井冈山路社区居民委员会负担。本判决为终审判决。审 判 长 王化宿代理审判员 徐 明代理审判员 高仁青二〇一五年八月二十日书 记 员 王 繁书 记 员 吴苗苗 关注公众号“”