（2015）沪二中民二（民）终字第1950号
裁判日期: 2015-08-20
公开日期: 2015-09-23
案件名称
上海亚嘉达置业有限公司与上海新聚仁物业咨询有限公司、平伟康等商品房预售合同纠纷二审民事判决书
法院
上海市第二中级人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2015）沪二中民二(民)终字第1950号上诉人(原审被告)上海亚嘉达置业有限公司。法定代表人吴小兵。委托代理人章大卫，上海宏仑宇君律师事务所律师。委托代理人陆舟，上海宏仑宇君律师事务所律师。被上诉人(原审原告)平伟康。委托代理人高黎宏，上海董道律师事务所律师。被上诉人(原审被告)上海新聚仁物业咨询有限公司。法定代表人李学东。委托代理人李国栋，上海邦信阳中建中汇律师事务所律师。被上诉人(原审被告)王振跃。原审第三人上海有富投资管理有限公司。法定代表人孙桂英。上诉人上海亚嘉达置业有限公司(以下简称“亚嘉达公司”)因商品房预售合同纠纷一案，不服上海市嘉定区人民法院(2015)嘉民三(民)初字第82号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，2013年12月26日，平伟康与亚嘉达公司签订《上海市商品房预售合同》，约定亚嘉达公司以总价人民币(以下币种均为人民币)84万元、单价每平方米13,548元将嘉定区宝乐路58弄“马陆阳光台州城”7号1003室出售给平伟康，平伟康应于签约当日支付首付款5万元，并于2014年2月26日前支付房款37万元，于2014年4月26日前支付房款42万元，亚嘉达公司应于2015年4月30日前将房屋交付平伟康。同日，案外人平某某也以总价85万元、单价每平方米13,709.68元向亚嘉达公司购买相邻的1103室房屋，双方另签订了《上海市商品房预售合同》，其中付款进度和交房时间均与上一份合同一致。签约当日，平伟康和平某某各支付了每套房屋5万元的首付款。合同签订后，2014年1月26日，平伟康支付了上述1003室和1103室两套房屋共计40万元的房款。2014年5月7日，平伟康又向亚嘉达公司支付了两套房屋共计35万元的款项。上述合计85万元，平伟康申请退房后，亚嘉达公司于2014年10月16日全额退还平伟康。原审法院另查明，平伟康购房期间，亚嘉达公司售楼处有销售广告称“交5万抵10万”。2013年12月26日，即平伟康与亚嘉达公司签订预售合同当日，平伟康在售楼处向王振跃交付现金6万元，王振跃出具收条称，收到平伟康6万元团购费，并带领平伟康签订了前述《上海市商品房预售合同》。2014年1月26日，王振跃陪同平伟康至银行取款，平伟康取款后即将现金10万元交付王振跃，王振跃再次出具收条称，收到平伟康团购费10万元。2014年10月9日，上海有富投资管理有限公司(以下简称“有富公司”)出具一份《追款协议》，称现有平伟康、平某某购买的7#1003、7#1103室，因不能落户故申请撤销合同，由于王振跃私下收取16万元团购费，上海新聚仁物业咨询有限公司(以下简称“新聚仁公司”)约定2014年10月15日退还平伟康16万元团购费，若平伟康未收到上述款项，则由有富公司及开发商继续追讨，时限为2014年12月15日前，同时平伟康予以配合协助。后因未能追回该笔款项，平伟康向原审法院提起诉讼，请求判令亚嘉达公司返还购房款16万元并支付利息(以16万元为基数，从2014年1月27日起按照同期银行贷款利率计算至判决生效之日止)，新聚仁公司、王振跃对此承担连带给付责任。原审法院又查明，2013年4月28日，亚嘉达公司与新聚仁公司签订《商品房销售合同》，约定新聚仁公司代理销售亚嘉达公司“马陆阳光台州城”房屋，销售底价为每平方米12,500元，销售溢价由亚嘉达公司与新聚仁公司按比例分配。王振跃系新聚仁公司派驻“马陆阳光台州城”销售项目的销售人员。2014年6月25日，王振跃被新聚仁公司辞退。原审中，平伟康陈述由于亚嘉达公司售楼处的广告牌上写着预付5万，优惠5万的广告，并且平伟康听王振跃及另一销售人员称交16万元可以优惠16万元，而两套房屋如没有优惠则总价在200万元以上，现优惠后合同总价为185万元。因此，平伟康向王振跃缴纳了团购费。至于王振跃所说的房产中介则并不存在。此外，案外人平某某向原审法院出具情况说明称，其与父亲平伟康共同购买系争房屋过程中并未对购房款作区分，合同解除后开发商退款时也未作区分，其同意由平伟康对外主张共计16万元的团购费。原审法院认为，本案存在以下争议焦点：一、16万元团购费的性质究竟是房款还是中介费用。根据平伟康及王振跃的陈述，团购费用以冲抵双倍房款，且是售楼处现场的销售广告，因此该团购费应当视作为房款的组成部分。二、王振跃收款的行为是否构成表见代理。虽然亚嘉达公司未授权新聚仁公司收取房款，新聚仁公司也未授权其员工收款，但作为外部人员，平伟康并不知晓两家公司的内部规定。由于平伟康与亚嘉达公司间的预售合同系在售楼处由王振跃带领签订，平伟康基于此产生对王振跃的信任，认为其有权代表亚嘉达公司，并按王振跃指示向其交付现金，符合一般常理，对此平伟康并无过失。而亚嘉达公司对售楼处“交5万抵10万”的广告应当知情，但从未提出异议，可见亚嘉达公司许可该种促销手段，其应当对售楼处的销售行为进行监管，现亚嘉达公司放任销售公司不将优惠房款纳入合同之内，造成部分房款走向不明，对此亚嘉达公司具有一定过失。综上，平伟康有理由相信王振跃有权代表亚嘉达公司，且其不具有过失，故原审法院依法认定王振跃收取16万元团购费的行为构成对亚嘉达公司的表见代理。三、王振跃、新聚仁公司是否应当承担连带责任。根据上述对于第二个争议焦点的分析，王振跃的收款行为构成表见代理，故其行为的后果由亚嘉达公司承担。平伟康要求王振跃、新聚仁公司对此承担连带责任，于法无据，原审法院不予支持。四、对于平伟康的主体资格。虽然本案中的16万元团购费是由两份不同买受人的预售合同产生，系不同合同项下的款项，但亚嘉达公司在收取该两笔款项时予以混同，并向其中一位买受人即平伟康开具了收据，现另一位买受人也同意由平伟康一人对外主张全部款项，故对亚嘉达公司所作平伟康主体不符的抗辩意见，原审法院不予采纳。综上，亚嘉达公司应当向平伟康返还团购费16万元，并可在承担责任后向无权代理人追偿。对于平伟康主张的该款项的利息损失，亚嘉达公司本应在退还房款时一并退还该款，故对自2014年10月17日起的利息损失，原审法院予以支持。平伟康要求亚嘉达公司支付该款项自支付之日起至2014年10月15日期间的利息损失，没有依据，原审法院不予支持。据此，原审法院作出如下判决：一、亚嘉达公司应于判决生效之日起十日内返还平伟康团购费160,000元；二、亚嘉达公司应于判决生效之日起十日内以160,000元为基数、按照银行同期同类贷款利率标准偿付平伟康自2014年10月17日起至判决生效之日止的利息损失；三、驳回平伟康的其他诉讼请求。原审判决后，亚嘉达公司不服，向本院提起上诉称：1、根据新聚仁公司的陈述，其在代理销售系争房屋时并没有发布“交5万抵10万”的广告，且即使售楼处有这样的广告，一套房屋也只能享受一次“交5万抵10万”的优惠，平伟康称其缴纳了16万元团购费，与上述的所谓广告并不吻合，故原审法院仅根据平伟康和王振跃的陈述，将系争的16万元团购费认定为购房款证据不足，事实认定错误。2、平伟康主张其缴纳了16万元团购费，但仅提供了王振跃手写的收据，没有银行转账凭证或银行取款凭证予以证明，故原审法院对该16万元是否实际收取未予查明。3、平伟康与亚嘉达公司签订的商品房预售合同明确约定两套房屋的合同价为169万元，其中并不包括系争的团购费16万元。同时，房屋首付款和团购费的支付方式存在明显区别，其中首付款系通过POS机刷卡支付，付款后有亚嘉达公司开具的收据，而团购费支付形式为现金，付款后没有亚嘉达公司开具的收据。平伟康作为完全民事行为能力人，应当明知16万元团购费不同于购房款，其亦应知晓王振跃作为个人没有收取购房款的代理权限。因此，原审法院认定王振跃的收款行为构成表见代理，属于适用法律错误。综上，请求撤销原审判决，将本案发回重审或改判驳回平伟康的原审全部诉讼请求。被上诉人平伟康辩称：王振跃在一审中认可收到平伟康支付的16万元，故该笔款项已实际支付。王振跃作为亚嘉达公司委托的房屋代理销售公司的员工，平伟康有理由相信其具有收取购房款的代理权限，故王振跃收取系争款项构成表见代理。此外，有富公司系亚嘉达公司委托的另一家房屋代理销售公司，其出具的《追款协议》也确认王振跃收取了上述16万元团购费，且明确该笔款项应由新聚仁公司返还。据此，请求驳回上诉，维持原判。被上诉人新聚仁公司辩称：亚嘉达公司未授权新聚仁公司代收购房款，新聚仁公司也未授权王振跃代收购房款。新聚仁公司对王振跃收取16万元团购费的情况不清楚。请求撤销原判，改判驳回平伟康的原审诉讼请求。被上诉人王振跃辩称：王振跃确实收取了系争的16万元团购费，但当时是应平伟康和中介公司的要求收取的，并且已将该笔款项交给了中介公司，故该笔款项与王振跃及新聚仁公司均无关。王振跃同意上诉人的上诉请求。原审第三人有富公司经本院传票传唤未到庭应诉。本院经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。本院认为，关于系争的16万元团购费已实际支付的事实，原审中有王振跃出具的收据、平伟康提供的银行取款凭证、王振跃及平伟康的陈述、原审法院所作调查笔录，以及有富公司出具的《追款协议》等在案证据加以佐证，且相关证据之间能够相互印证，故原审法院认定平伟康已向王振跃实际支付16万元团购费是正确的。对亚嘉达公司所称原审法院对此节事实未予查明的上诉主张，本院不予采纳。关于系争的16万元款项的性质，根据平伟康、王振跃及新聚仁公司另外一名工作人员王骅的陈述，在平伟康购买本案系争房屋期间，亚嘉达公司售楼处有“交5万抵10万”的广告，明确此类“团购费”可以冲抵双倍房款，王振跃出具的两张收据也写明平伟康向其支付了16万元的“团购费”，因此，原审法院将系争的16万元认定为系争房屋购房款的组成部分并无不当。关于王振跃收取16万元团购费是否构成对亚嘉达公司的表见代理，本院认为，根据各方的陈述，在系争房屋买卖期间，王振跃、王骅等代理销售人员具有打印商品房预售合同、开具付款收据等工作职权，甚至有临时操作亚嘉达公司用以收取房款的POS机的权限。本案中，王振跃作为亚嘉达公司委托的代理销售公司的售房人员，在平伟康购买系争房屋期间实际代表亚嘉达公司为其办理了商品房预售合同签约手续，并先后两次带领平伟康向亚嘉达公司支付了数十万元的房屋首付款。基于上述事实和情节，作为普通的购房者，平伟康有理由相信王振跃具有代表亚嘉达公司收取本案系争房屋购房款的代理权限。因此，原审法院认定王振跃收取16万元团购费的行为构成对亚嘉达公司的表见代理，适用法律正确。综上，亚嘉达公司的上诉请求没有事实和法律依据，本院不予支持。原审认定事实清楚，适用法律正确，判决并无不当，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币3,500元，由上诉人上海亚嘉达置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 彭辰审判员 姚跃审判员 彭浩二〇一五年八月二十日书记员 何倩附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；…… 更多数据：