（2015）成民终字第4440号
裁判日期: 2015-08-20
公开日期: 2015-12-30
案件名称
沙莉与成都玛雅千家房地产经纪有限公司居间合同纠纷二审民事判决书
法院
四川省成都市中级人民法院
所属地区
四川省成都市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
沙莉,成都玛雅千家房地产经纪有限公司
案由
居间合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）成民终字第4440号上诉人（原审被告）沙莉，女，汉族，1970年10月10日出生，住成都市金牛区。委托代理人王涛，泰和泰律师事务所律师。被上诉人（原审原告）成都玛雅千家房地产经纪有限公司。住所地：成都高新区。法定代表人吴成军，总经理。委托代理人吴朝学，四川朝辉律师事务所律师。上诉人沙莉因与被上诉人成都玛雅千家房地产经纪有限公司（以下简称玛雅公司）居间合同纠纷一案，不服成都高新技术产业开发区人民法院（2014）高新民初字第3065号民事判决，向本院提起上诉，本院于2015年6月1日立案受理后，依法组成合议庭于2015年7月23日对本案公开开庭进行了审理。上诉人沙莉的委托代理人王涛，被上诉人玛雅公司的委托代理人吴朝学到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，沙莉与案外人王雨田于2011年10月10日登记结婚。2012年2月13日，王雨田通过公证的方式委托沙莉作为其代理人办理其购买的“成都新世纪环球中心东3区”3幢3单元9层905号房屋的相关事宜，包括：代为申请、办理并领取所有权证、国有土地使用权证等事宜，代为签订物管协议、代为出租上述房屋并与承租方签订租赁合同等。2014年3月12日，沙莉向玛雅公司出具了一份《承诺书》，载明：“本人王雨田、沙莉委托成都玛雅千家房地产经纪有限公司出售位于成都新世纪环球中心东3区3幢3单元905号，出售净收房价款为人民币1950000元，与购买方签订合同时若高出此价格，高出部分作为成都玛雅千家房地产经纪有限公司中介方的居间服务费，本人在收到首付款的当天支付成都玛雅千家房地产经纪有限公司。”该承诺书落款处载明：承诺人：沙莉（代王雨田）。同日，玛雅公司、沙莉、案外人帅世友签订了一份《房屋买卖合同》（合同编号：0000385），合同首部载明：“甲方（出卖方）王雨田、沙莉；乙方（买受方）帅世友、李乐桂；丙方（居间方）玛雅房屋（御廷上郡）店；公司名称：成都玛雅千家房地产经纪有限公司……”；合同主要条款约定：“一、房屋基本状况1.1房屋位置成都高新区天府大道1700号新世纪环球中心东3区3幢3单元9层905号；用途：办公。二、甲乙双方商定该房屋的成交价为人民币2000000元，上述交易总价款包括：甲方接房时应交纳的契税、维修基金、国土证办理相关税费。三、首付款人民币950000元，乙方在甲、乙双方过户递件成功当天支付甲方；其余部分款项，即人民币1000000元乙方通过向银行贷款的方式由乙方贷款银行支付甲方。甲方在签订本合同的同时按房屋成交的／%的比例向丙方支付居间服务费，即人民币／元；乙方在签订本合同的同时按房屋成交的／%的比例向丙方支付居间服务费，即人民币20000元。由于丙方已经为甲乙双方提供居间服务促成合同签订并尽到自己如实告知的义务，故无论基于何种原因甲乙双方不能依本合同之条款成交该房屋，导致丙方未能收取居间服务费的，则丙方有权要求违约一方依据合同成交价的2.5%支付违约金，以弥补丙方居间服务费的损失。该合同补充条款第3项约定：“甲方出售此房屋已征得其丈夫王雨田的授权并同意按此价格出售，由此产生的一切法律责任、经济纠纷均由沙莉独自承担”。合同落款，沙莉在甲方处签署“王雨田”、下方代理人处签署“沙莉”。玛雅公司主张案涉居间合同关系的委托人为王雨田、沙莉二人，沙莉主张其是委托人。合同签订后，帅世友按约交付了200万元购房款，案涉房屋已过户至帅世友名下。沙莉至今未向玛雅公司支付中介费。庭审中，玛雅公司放弃本案第二项诉讼请求，原审法院已予以准许。沙莉申请帅世友作为证人出庭作证，证人帅世友当庭陈述：帅世友与玛雅公司最终商定的房屋价格为200万元，并非195万元，帅世友并不知晓沙莉签署承诺书一事，玛雅公司曾多次在电话中、以及三方签订《房屋买卖合同》过程中表示被告在此次居间活动中不支付中介费，仅由帅世友支付2万元中介费。玛雅公司对证人帅世友证言不予认可，玛雅公司主张在签订合同前曾告知沙莉合同成交价可能为200万元或210万元。上述事实，有玛雅公司、沙莉在庭审中的陈述，玛雅公司提交的《房屋买卖合同》、《承诺书》，沙莉提供的（2012）成证内经字第2463号《公证书》、证人证言等证据材料在案佐证。原审法院认为，玛雅公司、沙莉、帅世友之间签订的《房屋买卖合同》，沙莉向玛雅公司出具的《承诺书》均是当事人真实意思表示，不违反法律、法规的禁止性规定，合法有效。沙莉主张《承诺书》系玛雅公司在告知其成交价为195万元的前提下签订，故玛雅公司存在欺诈，该《承诺书》不产生效力。对此，玛雅公司不予认可。原审法院认为，沙莉并未就其该项主张提供证据予以佐证，故不予采纳。沙莉作为委托人与作为居间人的沙莉之间的就订立案涉房屋买卖合同建立了居间合同关系。玛雅公司按约履行了居间义务，促成房屋买卖合同签订并已实际履行，沙莉应按约向玛雅公司支付居间服务费用。《承诺书》载明“本人王雨田、沙莉委托成都玛雅千家房地产经纪有限公司出售位于成都新世纪环球中心东3区3幢3单元905号，出售净收房价款为人民币1950000元，与购买方签订合同时若高出此价格……”，从该约定的内容来看，沙莉在签署《承诺书》时尚未与买方签订买卖合同，故《承诺书》的形成时间在《房屋买卖合同》之前。关于《房屋买卖合同》就沙莉支付中介费一事是否做出变更约定的问题。《承诺书》载明的付款时间为卖方收到首付款当天，《房屋买卖合同》载明卖方在签订合同时不支付居间费，两处约定并不存在矛盾之处，并非就同一事项作出变更约定。沙莉提供的证人证言不足以推翻《承诺书》所载明的文字意思。沙莉的抗辩主张因无充分证据予以佐证，原审法院不予采纳。沙莉应按约向玛雅公司支付居间费5万元。综上，原审法院根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国合同法》第四百二十四条、四百二十六条之规定，判决：沙莉在本判决生效之日起10日内向成都玛雅千家房地产经纪有限公司支付居间费5万元。案件受理费减半收取538元，由沙莉负担。宣判后，原审被告沙莉不服，向本院提起上诉，请求撤销原审判决，改判驳回玛雅公司的诉讼请求，第一、二审案件诉讼费由玛雅公司负担。其主要的事实和理由为：一、原审判决认定的玛雅公司已履行居间义务属认定事实错误。二、原审判决认定《承诺书》合法有效属认定事实错误。三、原审判决认定三方《买卖合同》与《承诺书》不矛盾属认定事实错误。四、原审查明案件事实不清。被上诉人玛雅公司答辩称，5万元的居间费是合理报酬，且有《承诺书》作为事实依据，《承诺书》和购房合同也不矛盾。（2014）年成民终字第6046号与此案完全相同，二审维持原判。一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。本院经二审审理查明的事实及采信的证据与原审法院一致。本院认为，本案在二审中的争议焦点是上诉人莎莉是否应当向被上诉人玛雅公司支付5万元居间费。上诉人莎莉主张玛雅公司故意隐瞒真实交易价格，导致其违背真实意思签订《承诺书》，损害上诉人的利益，《承诺书》应属无效，原判认定玛雅公司履行了居间义务属事实认定错误。对此本院认为，《房屋买卖合同》系莎莉、玛雅公司与买受人三方签订，对各方的权利义务进行了约定，且案涉房屋买卖行为已经完成并办理了过户登记，可以证明玛雅公司作为居间方，已为莎莉与案外人的之间就案涉房屋买卖提供了居间服务。虽然《承诺书》与《房屋买卖合同》系同一天签订，但《承诺书》中“与购买方签订合同时若高出此价格……”的约定从文义上理解，签订《承诺书》时尚未签订《房屋买卖合同》，并且《承诺书》的主要内容是对居间费的约定，即高出195万元的部分作为玛雅公司的居间服务费，按通常理解，如果房屋交易价格已经议定为195万元，已无签订《承诺书》的必要，而证人证言仅能证明买受人与玛雅公司协商房屋价格和签订买卖合同的情况，并不能证明玛雅公司向莎莉故意隐瞒了真实交易价格，上诉人关于玛雅公司故意隐瞒交易价格的上诉理由，缺乏相应的证据予以佐证，本院不予支持。《承诺书》应是双方当事人的真实意思表示，对双方当事人均具有约束力。上诉人莎莉主张《房屋买卖合同》已经对《承诺书》约定的居间服务费作出变更，对此本院认为，《承诺书》形成于《房屋买卖合同》前，《房屋买卖合同》只约定买受方在签订合同的同时支付2万元居间服务费，并未明确约定出卖方在签订合同的同时支付居间服务费，与《承诺书》先行约定出卖方应支付的居间服务费并不矛盾，且《房屋买卖合同》第七条约定的支付时间为“签订合同的同时”，与《承诺书》约定的“收到首付款的当天支付”在支付条件和支付时间上不一致，不能视为《房屋买卖合同》对《承诺书》约定的居间服务费作出变更，且证人在不知道《承诺书》存在的情况下，其证言不足以否定《承诺书》的效力。对上诉人的该项上诉理由，本院不予支持。玛雅公司作为居间方，已为莎莉与案外人之间就案涉房屋买卖提供了居间服务，有权依据《承诺书》要求莎莉支付5万元的居间费。综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案一审案件受理费负担方式不变，二审案件受理费1050元，由上诉人沙莉负担。本判决为终审判决。审 判 长 涂 征代理审判员 刘冠男代理审判员 唐欣欣二〇一五年八月二十日书 记 员 蔡 艳 百度搜索“”