（2015）谯民一初字第01668号
裁判日期: 2015-08-20
公开日期: 2016-02-26
案件名称
张月奎与亳州市天润房地产开发有限责任公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书
法院
亳州市谯城区人民法院
所属地区
亳州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
张月奎,亳州市天润房地产开发有限责任公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第四十四条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十八条第一款
全文
安徽省亳州市谯城区人民法院民 事 判 决 书（2015）谯民一初字第01668号原告：张月奎，男，1977年7月1日出生，汉族，住安徽省亳州市谯城区。被告：亳州市天润房地产开发有限责任公司，住所地：亳州市谯城区。法定代表人：陈兴魁。委托代理人：王铸，安徽王铸律师事务所律师。执业证号：13416200410224906。原告张月奎诉被告亳州市天润房地产开发有限责任公司商品房买卖合同纠纷一案，本院于2015年4月1日立案受理，并依法组成合议庭，于2015年6月29日公开开庭进行了审理。原告张月奎、被告亳州市天润房地产开发有限责任公司的委托代理人王铸到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告张月奎诉称：2010年12月23日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于安徽省亳州市谯城区汤王大道天润上层小区28号楼二单元1604室商品房，建筑面积96.1平方米，总金额358453元。合同签订后，原告依约向被告支付首付款、代办房产证费用及银行按揭等相关手续费用，同时合同约定被告定于2012年12月1日前交付房屋，被告于2012年12月1日前通知原告接受房屋并入住；按购房合同约定被告承诺60日内办理房产证，直至今日仍未办理。按照原告与被告签订的《商品房买卖合同》内容约定，被告存在交房违约和产权登记违约，故原告起诉来院，请求依法判令被告赔偿原告违约金36920.65元（其中交房违约金29751.59元，产权登记违约金7169.06元，2012年12月1日计算至2015年3月31日，如之后未交符合交接条件的商品房，违约金则计算至符合交房条件止）；被告承担诉讼费用。原告张月奎针对其诉讼请求及陈述的事实和理由提交的证据有：1、原告身份证，证明原告诉讼主体资格；2、购房款发票，证明原告购买被告房屋且已交付购房款的事实；3、亳州晚报一份，证明原告购买的房屋因质量不合格，未通过验收，被亳州晚报报道的事实；4、商品房买卖合同一份，证明原告与被告之间签订的商品房买卖合同约定了违约交房产权登记违约，被告已经构成了违约，依法应赔偿原告的各项损失；5、物业费收据一份，证明原告交付的物业费中包括有电费，被告的房屋因验收不合格，供电公司不予接收电费管理。被告亳州市天润房地产开发有限责任公司辩称：一、天润上层28号楼于2011年8月20日竣工验收合格，2011年9月20日取得公安消防、规划、环保、城建档案管理机构出具的认可性意见，2015年6月24日进行了备案。张月奎已于2013年3月20日办理交房手续；二、双方合同约定以“该商品房验收合格”作为交付条件，在法庭辩论终结前天润上层28号楼已进行了备案，原告已于几年前接收了房屋并入住，根据《安徽省高院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律问题的指导意见》第4条、第5条规定，应认定2011年9月20日已验收合格，符合双方约定的交付条件，对原告的诉求应当不予支持；三、原告在诉状中承认被告在2012年12月31日前已通知交房，至于原告实际办理入住手续的时间是原告自主决定的，因此，不存在逾期交房的问题；四、《安徽省新建住宅小区综合查验办法》于2013年10月1日起实行，法无溯及力，该办法不适用于此前的交付行为；五、原告于2013年3月20日办理交房手续，且未提出异议，现在起诉已超过两年诉讼时效；六、逾期办证并未导致原告任何损失，逾期办证违约金应当按合同约定计算。被告亳州市天润房地产开发有限责任公司就其抗辩及陈述的事实和理由提供的证据有：1、工程竣工验收报告，天润上层28号楼于2011年8月20日竣工验收合格，2011年9月20日取得公安消防、规划、环保、城建档案管理机构出具的认可性意见，2015年6月24日进行了备案；2、物业费收据二份，证明原告于2012年12月1日办理了交房手续。经庭审质证，被告亳州市天润房地产开发有限责任公司对原告张月奎所举证据发表质证意见为：对证据1、2无异议；对证据3有异议，只有报道预期办证属实，其他均不属实；对证据4真实性无异议，合同对违约进行约定，合同并不能证明被告已经违约；对证据5物业代收电费有异议，不能达到证明目的。原告张月奎对被告亳州市天润房地产开发有限责任公司所举证据发表质证意见为：对证据1工程竣工报告真实性有异议，与约定合同不同，目前为止电力、消防都不符合验收标准；对证据2真实性无异议。经庭审举证、质证，合议庭对原告张月奎所举证据认证如下：（一）原告张月奎所举证据1、2、4、5具有真实性、合法性及与本案的关联性，对其证据效力予以认定；证据3不具有与本案的关联性，对其证据效力不予认定。（二）被告亳州市天润房地产开发有限责任公司所举证据1、2具有真实性、合法性及与本案的关联性，对其证据效力予以认定。根据上述认定证据材料及庭审中当事人的陈述，审理查明的事实为：2010年12月23日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于安徽省亳州市谯城区汤王大道天润上层小区28号楼二单元1604室商品房，建筑面积96.1平方米，总金额358453元。合同签订后，原告按照合同约定交付了房款。合同约定被告应当在2012年12月1日前，将经验收合格的商品房交付原告使用，逾期交房，被告按日向原告支付已交付房价款万分之0.5的违约金，合同约定被告应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，原告不退房，被告按已付房价款的0.01%向买受人支付违约金。2011年9月20日公安消防部门、规划部门、环保部门、城建档案管理机构分别对天润上层28#楼出具验收意见：同意。2015年6月24日，亳州市建筑工程质量监督站出具监督验收意见：该工程组织形式、验收程序、验收执行、标准符合规定，未发现违反工程质量管理规定行为和不满足使用功能、影响安全和重大质量问题。被告于2012年12月1日前通知原告接受房屋并入住，原告于2012年12月1日交纳2012年11月30日至2013年11月30日的物业费。至今，原告未取得房产证。本院认为：依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。《安徽省高院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律问题的指导意见》规定，买受人接收了房屋后以出卖人交付房屋时“未经验收合格”为由主张逾期交房违约责任的，在一审法院辩论终结前出卖人能够提供完整的《工程竣工验收报告》，对买受人的诉讼请求一般不予支持。本案中，被告于2015年6月24日取得完整的《工程竣工验收报告》，故对原告主张被告赔偿逾期交房违约金的诉讼请求，本院不予支持。被告未按约定的时间为原告代办房屋登记手续，构成违约，应当承担违约责任。原告认为合同约定的产权登记违约金明显偏低，要求按总房价2%计算，本院不予支持。但被告拖延备案长达2年多，远远超过合同约定的60日期限，由此造成原告对涉案房屋的使用、收益、处分权能均受到不同程度的限制，故按已付房价款的0.01%计算的违约金确实偏低，鉴于原告未能举证证明其实际损失数额等客观情况，结合双方的书面约定、被告的违约事实及实际造成的影响，本院酌情按已付房价款的1%标准予以调整，计算为：358453元×1%=3584.53元。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《安徽省高院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律问题的指导意见》第4条、第5条之规定，判决如下：一、被告亳州市天润房地产开发有限责任公司于本判决生效后五日内向原告张月奎支付违约金3584.53元。二、驳回原告张月奎的其他诉讼请求。案件受理费723元，由原告张月奎负担673元，被告亳州市天润房地产开发有限责任公司负担50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省亳州市中级人民法院。审 判 长 李 健人民陪审员 赵永明人民陪审员 詹霄霄二〇一五年八月二十日书 记 员 高 倩附：本案适用的相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。《安徽省高院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律问题的指导意见》第4条房屋买卖格式合同约定以“该商品房经验收合格”作为交付条件，一般应以出卖人（建设单位）组织勘察、设计、施工、监理等单位进行工程竣工验收并出具验收合格的意见作为认定房屋经验收合格的依据。但规划、公安消防、环保、城建档案管理等专门管理部门尚未出具认可性意见的，不应认定房屋已经验收合格。第5条出卖人交付的房屋不符合本意见第4条规定的交付条件，买受人接收了房屋后以出卖人交付房屋时“未经验收合格”为由主张逾期交房违约责任的，在一审法院辩论终结前出卖人能够提供完整的《工程竣工验收报告》，对买受人的诉讼请求一般不予支持。 微信公众号“”