（2015）门民初字第3387号
裁判日期: 2015-08-20
公开日期: 2015-11-16
案件名称
北京京煤集团有限责任公司与李文杰等物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
北京市门头沟区人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
北京京煤集团有限责任公司,李文杰
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零九条
全文
北京市门头沟区人民法院民 事 判 决 书（2015）门民初字第3387号原告北京京煤集团有限责任公司，住所地北京市门头沟区新桥南大街2号。法定代表人付合年，董事长。委托代理人凤超颖，女，1987年5月6日出生。委托代理人张利丽，女，1979年11月6日出生。被告李文杰，女，1982年4月29日出生。被告兼被告李文杰（女）的委托代理人李文杰（李文杰之夫），1979年3月25日出生。原告北京京煤集团有限责任公司（以下简称京煤集团公司）与被告李文杰（男）、李文杰（女）物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员张源独任审判，公开开庭进行了审理。原告京煤集团公司的委托代理人张利丽，被告兼被告李文杰（女）的委托代理人李文杰（男）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告京煤集团公司诉称：二被告是北京市门头沟区绿岛家园×号楼×单元×室房屋业主，我公司负责为绿岛家园小区提供物业管理服务。现二被告拖欠2012年1月1日至2014年12月31日期间的物业管理服务费用共计8425.98元。现我公司要求二被告给付2012年1月1日至2014年12月31日期间的物业管理服务费共计8425.98元，违约金4027.62元。被告李文杰（男）、李文杰（女）辩称：1、京煤集团公司起诉主体不适格，2012年10月份之后，我们未与京煤集团公司签订物业服务合同；2、京煤集团公司及下属分公司没有证据证明其具备物业服务资格；3、京煤集团公司主张的违约金数额过高；4、京煤集团公司的收费标准不符合规定，未履行相关服务内容，服务事项、服务标准、收费项目、收费标准等情况亦未进行公示；5、小区公共设施维护、绿化、安保、卫生等各项服务均不到位；6、京煤集团公司主张的2012年物业管理服务费已超过诉讼时效；7、京煤集团公司未经业主同意利用公共设施进行经营；8、小区个别业主私自将一层窗户开辟为门，破坏建筑主体结构，空调安装不符合相应标准造成安全隐患。现我们不同意京煤集团公司的诉讼请求。经审理查明，李文杰（男）、李文杰（女）（以下简称二被告）系北京市门头沟区绿岛家园×号楼×单元×室业主，该房屋面积89.75平方米。2011年9月3日，二被告与北京京煤集团有限责任公司绿海物业管理分公司签订《绿岛水岸物业服务合同》，约定由北京京煤集团有限责任公司绿海物业管理分公司为涉案房屋提供物业管理服务。物业服务费收费标准为：基本服务费1.47元／平方米.月、电梯运行维护费0.78元／平方米.月、水泵运行维护费0.1元／平方米.月、安全防范设施及设备日常维护费0.1元／平方米.月、消防设施设备日常维护费0.1元／平方米.月、避雷检测费0.03元／平方米.月、生活垃圾外运费30元／户.年。京煤集团公司为绿岛家园小区提供了物业服务，二被告未给付2012年1月1日至2014年12月31日期间的物业管理服务费共计8425.98元。对二被告所提个别业主将绿岛家园×号楼一层窗户开辟为门的问题，京煤集团公司向门头沟区住建部门等多个部门进行了举报。上述事实，有当事人的陈述，《绿岛水岸物业服务合同》，关于水岸二层南侧底商违规装修的报告等证据在案佐证。本院认为，双方当事人签订的《绿岛水岸物业服务合同》系双方的真实意思表示，对二被告具有约束力，双方应按照约定履行各自的义务。京煤集团公司为二被告提供物业服务后，二被告应当交纳物业费。二被告称京煤集团公司提供的服务存在若干问题，但不能否定京煤集团公司已履行合同主要义务的事实，故二被告应支付相应物业管理服务费。对二被告所提诉讼时效的问题，物业服务合同具有不同于其他民事合同的公共服务性和强制继续履行的特点，因此除物业服务单位明显怠于行使追索物业费权利的，应认定物业服务单位在服务期间持续主张权利。本案中，二被告未提供充分证据证明京煤集团公司明显怠于追索物业管理服务费，因此对二被告提出的京煤集团公司的诉讼请求超过诉讼时效的答辩意见，本院不予采纳。对二被告提出京煤集团公司及下属分公司没有证据证明其具备物业服务资格，京煤集团公司的收费标准不符合相关规定，未履行相关服务内容，服务事项、服务标准、收费项目、收费标准等情况亦未进行公示的答辩意见，无事实依据，本院不予采纳。对二被告提出京煤集团公司未经业主同意利用公共设施进行经营的答辩意见，如情况属实，可由业主委员会或全体业主提出，不能作为个人拒绝交纳物业管理服务费的理由。对于二被告提出小区部分业主空调安装不符合相应标准造成安全隐患的答辩意见，与本案不属于同一法律关系，不能作为二被告拒绝交纳物业管理服务费的理由。对于二被告提出个别业主将一层窗户私自改造为门的答辩意见，因京煤集团公司已经向相关部门进行举报，故该意见不能作为二被告拒交物业费的理由。鉴于京煤集团公司提供的物业管理服务存在不完善之处，故可免除二被告支付违约金的责任。望京煤集团公司在以后的服务当中，加强与业主的沟通，不断提高自身服务水平。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零九条之规定，判决如下：一、被告李文杰（男）、李文杰（女）于本判决生效之日起七日内给付原告北京京煤集团有限责任公司2012年1月1日至2014年12月31日期间的物业管理服务费八千四百二十五元九角八分。二、驳回原告北京京煤集团有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费五十六元，由北京京煤集团有限责任公司负担十八元，已交纳；由李文杰（男）、李文杰（女）负担三十八元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。代理审判员 张 源二〇一五年八月二十日书 记 员 荣凤宪 微信公众号“”