（2014）南扬民初字第449号
裁判日期: 2015-08-20
公开日期: 2015-09-28
案件名称
陆明霞与江苏东宝置业有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书
法院
无锡市南长区人民法院
所属地区
无锡市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
陆明霞,江苏东宝置业有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十四条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百四十二条
全文
江苏省无锡市南长区人民法院民 事 判 决 书（2014）南扬民初字第449号原告陆明霞。委托代理人吕征宇，江苏永宜律师事务所律师。委托代理人林飞玉，江苏永宜律师事务所实习律师。被告江苏东宝置业有限公司，住所地无锡市南湖大道501号F幢1楼。法定代表人秦宏，该公司董事长。委托代理人杜峥、张洪，均系江苏法舟律师事务所律师。原告陆明霞与被告江苏东宝置业有限公司（以下简称东宝公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告陆明霞的委托代理人吕征宇，被告东宝公司的委托代理人张洪到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告陆明霞诉称：2012年，东宝公司为销售其所开发的东宝康园楼盘，对外宣称该楼盘为学区房，并发布“东宝康园项目学区公示”广告，内容为东宝康园项目的学区安排：幼儿园安排在无锡市江南艺术幼儿园（康园区）；小学、初中安排在无锡市古运河实验学校，并附有相应的学校简介、实景图、效果图、平面图以及无锡市南长区教育局发布的“关于东宝康园项目学区的说明”。2013年7月13日，因东宝康园广告所称项目学区拥有无锡市优质的教育资源，陆明霞为了子女能够接受更好的教育，与东宝公司签订了商品房买卖合同并支付了首付款300165元。2014年3月，东宝公司又发布新的“关于东宝康园项目学区的说明”，宣布改变原来的学区安排，致使陆明霞为提高子女教育质量而购买“学区房”的目的落空，故诉讼来院，要求解除《商品房买卖合同》并退还购房款。被告东宝公司辩称：其未对外宣称所开发的楼盘为学区房，东宝公司只是根据南长区教育局对于东宝康园项目学区的安排进行公示，公示内容有南长区教育局的正式批文，东宝公司未作任何虚假宣传。2014年3月，南长区教育局对东宝康园项目学区安排做出调整，东宝公司又根据新的调整做了相应的公示。学区安排发生变化并非东宝公司可控制，并无任何过错，且并不属于司法解释中所称的出卖人所做的说明和承诺，不应当视为要约内容，要求驳回陆明霞的诉请。原告陆明霞为支持其诉讼请求，向本院提供如下证据：1、合同备案号为201307130098的《商品房买卖合同》1份，证明陆明霞购买了东宝公司所开发的东宝康园楼盘。2、东宝公司发布的广告及项目学区公示的照片2份，证明东宝公司所发布的东宝康园楼盘的学区房广告及其所发布的学区变更的说明。3、2013年无锡市区公办小学对口学区一览表复印件1份，证明2013年学区划分中并没有无锡市古运河实验学校，故东宝公司广告宣传中的学区是虚假的。4、2014年6月12日南长区教育局局长信箱上的回复复印件，证明截止2014年6月12日古运河实验学校根本就没有动工，划分学区是以学校建成并向教育局交接为前提条件，该校至今都未动工，谈不上学区。5、互联网上公示的无锡市南长区教育局7000万古运河实验项目的公示复印件1份，证明该无锡市古运河实验学校的联系人是无锡市南长区教育局，预计竣工时间是2013年12月1日，故东宝公司发布学区广告时不可能有学区划分。6、互联网上回复复印件2份，证明无锡市教育局在接受业主对东宝康园学区询问时，其答复是目前该小区未与教育局办理交接手续，故东宝公司在明知自己未交接的前提下先行发布广告，明显存在过错，同时证明了事实上教育局在被告发布广告时未对该学区进行划分。7、2014年无锡市区公办小学对口学区一览，证明截止到2014年并没有无锡市古运河学校的相关学区划分，且东宝康园的学区划分实际是从2014年才开始有，但不是东宝公司广告中承诺的无锡市古运河实验学校。8、梁溪公证处公证书1份，证明无锡市教育局以及南长区教育局网站上对东宝康园学区的答复情况。该情况显示在被告与原告签订商品房买卖合同的前后，无锡市教育局及南长区教育局的答复均是学区尚未安排，开发商与教育局尚未做好交接，因此证明被告所做的关于其学区的承诺是虚假的，导致原告购房的合同目的无法实现。经质证：对于证据1，东宝公司无异议。对于证据2，东宝公司对真实性、合法性、关联性未提出异议，但认为该广告不能证明东宝公司所出售的房屋是学区房，其是对无锡市南长区教育局的学区说明进行公示，而并未对学区房做出承诺，也未进行虚假宣传，故不能达到证明目的。对于证据3，东宝公司对关联性提出异议。对于证据4、5，东宝公司对真实性提出异议。且认为东宝公司只是根据南长区教育局对东宝康园项目的学区说明据实公示，如果当时不可能有学区划分也是南长区教育局的问题，与东宝公司无关。对于证据6，东宝公司对真实性提出异议，并认为即使是真实的，也不能证明学区划分必须先由开发商与教育局进行交接。对于证据7，东宝公司对真实性、合法性、关联性均无异议，但认为不能达到陆明霞的证明目的。学区划分为专业概念，划分条件与时间应由教育部门做专业解释。对于证据8，东宝公司对真实性、合法性、关联性均无异议，但认为陆明霞要证明的内容与实际情况有时间差，东宝公司是完全按照南长区教育局的安排进行的公示，故该证据与本案无关。被告东宝公司为支持其答辩意见，向本院提供如下证据：2014年5月28日无锡新闻频道FM93.7政风面对面节目对无锡市南长区教育局李局长的采访录音，证明东宝康园原来的规划学区为江南艺术幼儿园和无锡市古运河实验学校，后由于江苏省对于学生生均活动面积和生均占地面积发布了新的标准，因此改变了规划。原来的九年一贯制学校变更规划为在原址上建设一个有30个班级的小学，中学由清名桥中学扩建。小学预计在2016年9月投入使用。该证据对规划的变更主体是教育局，变更的原因以及变更后的安排均做了清楚的说明，证明东宝公司没有任何过错。陆明霞对该证据的真实性、合法性、关联性均无异议，但认为录音内容表明古运河实验学校仅有建设规划，而没有学区规划，东宝公司在售楼广告中表明其所销售的房子的学区为古运河实验学校，属于欺诈，明显具有过错，不认可其证明目的。本院认证：对陆明霞所提供的证据1-8以及东宝公司提供的证据的真实性、合法性、关联性予以认可，依法可以作为证据使用。东宝公司对陆明霞所提供的证据3的关联性提出的异议，因本案双方争议事实即涉及学区划分，故东宝公司对该证据的关联性异议不能成立；东宝公司虽对陆明霞提供的证据4、5、6的真实性提出异议，但因经本院查证属实，故依法予以确认。经审理查明：2012年，东宝公司在其售楼处发布“东宝康园项目学区公示”，载明：幼儿园安排在无锡市江南艺术幼儿园（康臣园）；小学、初中安排在无锡市古运河实验学校，该学校为九年一贯制学校，南长街首家九年连续实验学校，是南长区继侨谊中学后重点打造的第二所初中，总建筑面积约35000平方米，包含行政图书信息楼、初中教学实验楼、小学教学实验楼、体育馆及食堂。该公示同时附有无锡市江南艺术幼儿园的实景图、无锡市古运河实验学校的效果图以及无锡市南长区教育局于2012年8月17日出具的《关于东宝康园项目学区的说明》，载明：根据周边的教育布局，该项目儿童的入园、上学事宜安排如下：1、幼儿园安排在无锡市江南艺术幼儿园（康臣园）；2、小学、初中安排在无锡市古运河实验学校。2013年7月13日，陆明霞与东宝公司签订《商品房买卖合同》，约定陆明霞购买东宝公司所开发的康园9西幢53单元5层503号房屋，建筑面积125.24平方米，单价7978元每平方米。陆明霞于当日支付首付款300165元。交房日期为2014年12月31日前。2014年3月17日，无锡市南长区教育局又发布《关于东宝康园项目学区的说明》1份，载明：根据周边的教育布局，该项目儿童的入园、入学事宜安排如下：幼儿园安排在无锡市江南艺术幼儿园（康园区）；小学暂时安排在花园实验小学；初中安排在清名桥中学。东宝公司在其售楼处对该说明进行了公示。另查明，2012年8月17日和2014年3月7日的两份关于东宝康园项目学区的说明均系南长区教育局所出具。东宝公司在其广告中所宣传的无锡市古运河实验学校的效果图为无锡市规划局所出具。再查明，无锡市古运河实验学校的规划地址位于无锡市南长区古运河以西，南长街与晨光路和滨江路交叉口。规划地点不属于东宝康园楼盘的规划范围，与该楼盘的直线距离为300-400米。审理中，陆明霞表示其对古运河实验学校的信息都是通过在售楼处的广告以及销售人员的介绍获得的，没有通过其他途径查询或了解过该学校的信息。本院认为：1、东宝公司在宣传楼盘时，对周边就学环境进行描述，并且根据区教育局规划文件描述楼盘周边学区的规划，本身并无过错。2、讼争学校不属于东宝公司开发的小区范围，其对该学校的建设和申办不负任何义务，宣传资料中涉及学区规划的安排并不构成开发商的要约。3、陆明霞与东宝公司订立商品房买卖合同的合同目的是取得房屋，合同的真正标的是房屋本身；而不同的购房人购房动机并不相同，陆明霞述称其为子女就学而签订房屋买卖合同的动机并不能产生合同约束力。4、学区规划本身就具有不确定性，陆明霞作为购房人，本身即应承担包括学区调整风险在内的各项物权价值因素变动风险。5、继续履行合同并不导致显失公平的后果。陆明霞以不能实现子女入学为目的要求解除合同，不符合法律规定及合同约定，依法不予支持。据此，经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：驳回陆明霞的诉讼请求。如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5802元（已由陆明霞预交），由陆明霞负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状及副本1份，上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（江苏省无锡市中级人民法院开户行：中国工商银行无锡城中支行，账号：11×××05）。审 判 长 汤 然代理审判员 赵 冬人民陪审员 王 卉二〇一五年八月二十日书 记 员 丁舟扬本案援引法律条款《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。 更多数据：搜索“”来源：