（2015）青民一终字第531号

裁判日期: 2015-08-20

公开日期: 2015-11-16

案件名称

崔振奇与平度市人民政府东阁街道办事处即墨旺居民委员会房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

山东省青岛市中级人民法院

所属地区

山东省青岛市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

崔振奇,平度市人民政府东阁街道办事处即墨旺居民委员会

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第五十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百六十九条，第一百七十条，第一百七十四条，第一百七十五条

全文

山东省青岛市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）青民一终字第531号上诉人（原审原告，反诉被告）崔振奇。被上诉人（原审被告，反诉原告）平度市人民政府东阁街道办事处即墨旺居民委员会。法定代表人崔树晓，主任。委托代理人夏增，平度城德法律服务所法律工作者。上诉人崔振奇与被上诉人平度市人民政府东阁街道办事处即墨旺居民委员会（以下简称即墨旺居委会）房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省平度市人民法院（2014）平民一初字第2423号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成由代理审判员孙付担任审判长、代理审判员孙琦主审本案、代理审判员安太欣参加评议的合议庭审理本案。经过阅卷审查，认为本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条之规定，决定对本案不开庭审理，由本院组织双方当事人进行了证据和事实核对。上诉人崔振奇、被上诉人即墨旺居委会的法定代表人崔树晓及其委托代理人夏增到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。崔振奇在原审中诉辩称，2011年7月4日，双方签订了租赁合同，合同约定：即墨旺居委会将即墨旺村90-2号房屋10间、西厢房5间、东厦一处出租给了崔振奇，租赁期间自2011年6月1日至2017年5月31日；租赁费每年20400元，以及其他内容。其中合同第6条第1款约定：合同期内政府统一规划或村庄改造等原因，乙方即崔振奇应无条件服从，甲方即即墨旺居委会在一个月前通知乙方终止合同。租赁费按使用时间计算交纳，余款退还乙方。合同签订后，崔振奇对房屋进行了大规模装修，用于举办培训班。2013年11月7日，即墨旺居委会以旧村改造为由通知崔振奇解除合同，要求崔振奇搬出，崔振奇进行了搬迁，拆除了部分装修设施。后来得知，即墨旺居委会根本没有进行村庄改造，而是以此为借口收回房屋后，将上述房屋重新租赁给了他人，在此期间，崔振奇要求即墨旺居委会继续履行原合同，将房屋按原合同继续租赁给崔振奇，遭即墨旺居委会拒绝。即墨旺居委会的行为违反了诚实信用原则，由此给崔振奇造成了巨大的损失，其中包括搬迁费用、装修损失、经营损失等，其应依法予以赔偿，具体损失数额等待评估后另行增加诉讼请求。崔振奇具状法院，要求依法判令即墨旺居委会赔偿因其解除合同给崔振奇造成的各种损失共计3万元，本案诉讼费由即墨旺居委会承担。合同解除是在双方协商没有异议的情况下，签订了解除协议，并且即墨旺居委会退还了租赁费，这双方都无异议。属于崔振奇的东西崔振奇拿走了，不是崔振奇的东西崔振奇没动，即墨旺居委会的反诉没有道理。即墨旺居委会在原审中辩诉称，1、崔振奇所诉不实。双方之间于2011年7月4日签订的房屋租赁合同，因政府意向跟国家形势所需，即墨旺居委会村庄实施旧村改造。根据合同约定，经双方友好协商，以崔振奇完全接受为前提，于2013年11月7日签订合同解除协议，并将相关房屋租赁费退还给崔振奇，崔振奇也进行了搬离，至此，双方的房屋租赁协议已经终止。请依法驳回崔振奇的诉讼请求。2、崔振奇违反租赁合同约定，构成违约。按照房屋租赁合同第6条第3款约定，乙方装修的地面、墙面、天棚、门窗等房屋改造和其他不动产无代价的归甲方所有。但崔振奇在解除合同后，擅自将不归崔振奇的所有财产进行了拆卸、毁损、归为己有，致使租赁房屋残缺、破损，一片狼藉，造成直接经济损失35800元。故即墨旺居委会反诉请求判令崔振奇赔偿即墨旺居委会经济损失35800元，反诉费由崔振奇承担。原审查明，2011年7月4日，崔振奇、即墨旺居委会签订房屋租赁合同，崔振奇租赁即墨旺居委会位于即墨旺村90-2号北车间房屋10间、西厢房5间、东厦一处、独院一处，水电、门窗齐全。租赁时间六年，自2011年6月1日起至2017年5月31日止，租赁费每年20400元。先交款后使用。合同签订之日交足全年租赁费。以后每年在合同起始之日前一个月内交足本年度租赁费。合同第六条其他规定：1、合同期内因不可抗力或政府统一规划或村庄改造等原因，乙方（崔振奇）应无条件服从。甲方（即墨旺居委会）在一个月前通知乙方终止合同。租赁费按实际使用时间计算交纳，余款退还乙方。2、由于现有房屋房顶、墙面、天棚等破损，由乙方投资改造修缮。甲方无需出资。3、乙方装修的地面、墙面、天棚、门、窗等房屋改造事项和其他不动产无代价的归甲方所有，乙方投资的其他设备归乙方所有，由乙方自行处理。合同签订后，崔振奇对房屋进行了部分装修改造，用于举办培训班。2013年11月，因即墨旺居委会村庄实施拆迁改造，崔振奇、即墨旺居委会经协商于2013年11月7日签订合同解除协议，解除了租赁合同。约定：因甲方旧村改造，甲乙双方于2011年7月4日签订的租赁合同，于2013年11月7日解除，余款退还乙方。余款金额为11510元。同日，即墨旺居委会退还崔振奇租赁费11510元，由即墨旺居委会为崔振奇出具的支款单予以证实。崔振奇也拆除部分设施后陆续搬出租赁场所。合同解除后，因客观原因旧村改造暂停，即墨旺居委会将涉案租赁房屋经投标公示另租给案外人。原审另查明，崔振奇认为即墨旺居委会违法解除租赁合同，申请对搬迁费用损失、装修损失、经营损失进行司法评估。即墨旺居委会认为合同双方已协议解除并履行完毕，不应再评估。即墨旺居委会请求由崔振奇赔偿财产损失35800元，却不能提供相关证据。案经调解未达成一致。原审认为，即墨旺居委会提供的一系列证据，能够证明该村已实施旧村改造，因客观原因致使旧村改造暂停的事实。即墨旺居委会旧村改造过程中，与崔振奇协商将双方于2011年签订的房屋租赁合同解除，并已实际履行。该协议符合当事人意思表示自治的原则，同时也不违反法律禁止性规定，应予确认有效。崔振奇、即墨旺居委会解除租赁合同后，由于即墨旺居委会旧村改造暂停，将涉案出租房屋采用招投标形式另租给案外人，崔振奇知情却没有投标，应属于自愿放弃投标承租的权利，不属于双方租赁合同中约定的“合同到期后，崔振奇有优先租赁权”的情形。崔振奇主张即墨旺居委会违反合同约定，证据和理由不足，原审法院不予支持。崔振奇认为即墨旺居委会违法解除租赁合同，申请对搬迁费用损失、装修损失、经营损失进行司法评估，并由即墨旺居委会赔偿其损失。即墨旺居委会认为合同已由双方协议解除并履行完毕，不应再评估，应驳回崔振奇的诉讼请求。因崔振奇、即墨旺居委会在租赁合同中明确约定，合同期内因不可抗力或政府统一规划或村庄改造等原因，乙方（崔振奇）应无条件服从。甲方（即墨旺居委会）在一个月前通知乙方终止合同。租赁费按实际使用时间计算交纳，余款退还乙方。现有房屋房顶、墙面、天棚等破损，由乙方投资改造修缮。甲方无需出资。乙方装修的地面、墙面、天棚、门、窗等房屋改造事项和其他不动产无代价的归甲方即即墨旺居委会所有。双方解除租赁合同的原因确实是因为村庄旧村改造，协议解除的内容也符合出租合同的约定，且双方已实际履行了合同解除协议，互负债务已经按照约定履行，属于合同的权利义务终止的法定情形。故崔振奇申请对搬迁费用损失、装修损失、经营损失进行司法评估，并由即墨旺居委会赔偿其损失的请求，证据和法律依据不足，也不符合诚信原则，原审法院不予支持崔振奇的评估申请和诉讼请求。即墨旺居委会的辩称，理由正当，原审法院予以采信。即墨旺居委会的反诉请求，举不出证据，原审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第九十一条第一款第（一）项、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，原审判决：一、驳回崔振奇的诉讼请求；二、驳回即墨旺居委会的反诉请求；案件受理费550元，邮寄费60元，由崔振奇负担；反诉费348元，由即墨旺居委会负担。宣判后，上诉人崔振奇不服原审判决，向本院提起上诉称，上诉人同意与被上诉人解除合同是基于被上诉人明确告知村庄改造拆迁，但拆迁规划一直没有实际执行。被上诉人通知上诉人解除合同，并不是在已经和村民达成拆迁补偿协议，约定好房屋拆除时间的情况下达成的，仅仅是拆迁意向，并非既定事实，被上诉人只是以此为借口收回房屋，给上诉人造成损失，应当予以赔偿。上诉人上诉请求：1、撤销山东省平度市人民法院（2014）平民一初字第2423号民事判决书，改判被上诉人赔偿上诉人损失1万元；2、上诉费用由被上诉人即墨旺居委会负担。被上诉人即墨旺居委会答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。本院二审查明的事实与原审一致。本院认为，我国合同法规定，因重大误解订立的合同或在订立合同时显失公平的，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销；一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。本案中，上诉人与被上诉人于2013年11月7日签订了《合同解除协议》，解除了双方之间的租赁合同并进行了房屋的返还与多余租金的退还。上诉人主张其签订《合同解除协议》是基于信任被上诉人所告知的村庄要进行拆迁改造，但拆迁并未实际发生，因此被上诉人解除合同存在过错，对给上诉人造成的损失应当赔偿。原审中，被上诉人提交了政府出台的规划文件、实施意见、实施细则、推进的时间计划等一系列证据，可以证明村庄改造的规划、计划并非被上诉人伪造、编造，而被上诉人据此所进行的评估、解除租赁合同等一系列行为，也并非针对上诉人自己，而是面向村里众多村民。因此，被上诉人与上诉人解除租赁合同，符合双方租赁合同的相关约定，原审认定其双方签订的《合同解除协议》合法有效，并无不当。上诉人没有充分证据能够证明被上诉人与其签订《合同解除协议》存在刻意欺瞒或虚假陈述，亦没有证据证明被上诉人系恶意利用村庄改造的事实，以侵害其合法权益为目的，与其解除租赁关系，故本院对上诉人的该项主张不予采信。至于村庄改造的暂停，系客观原因导致，且发生在《合同解除协议》签订并履行完毕之后，是上诉人与被上诉人在签订《合同解除协议》时所无法预见的，上诉人于本案中主张被上诉人赔偿损失，缺乏事实与法律依据，本院对此不予支持。上诉人主张双方解除租赁关系的条件应当是已经和村民达成拆迁补偿协议，约定好房屋拆除的时间，但所谓的该条件并未在双方的租赁合同中进行明确约定，上诉人的该项主张缺乏事实和法律依据，本院对此不予采信。综上，上诉人的上诉请求不能成立，本院不予支持。原审判决处理结果正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国合同法》第五十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、一百七十四条、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人崔振奇负担。本判决为终审判决。审　判　长　　孙　付代理审判员　　安太欣代理审判员　　孙　琦二〇一五年八月二十日书　记　员　　孔　怡书　记　员　　于国英 百度搜索“”