（2015）三中民终字第00603号

裁判日期: 2015-08-20

公开日期: 2015-08-26

案件名称

北京瑞邦安信投资顾问有限公司与北京东建置业投资顾问有限公司等确认合同无效纠纷二审民事判决书

法院

北京市第三中级人民法院

所属地区

北京市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

北京瑞邦安信投资顾问有限公司,北京帅府大厦发展有限公司,北京东建置业投资顾问有限公司

案由

确认合同无效纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款

全文

北京市第三中级人民法院民事判决书（2015）三中民终字第00603号上诉人（原审原告）北京瑞邦安信投资顾问有限公司。法定代表人秦肖阳，总经理。委托代理人李永辉，北京广霁律师事务所律师。被上诉人（原审被告）北京帅府大厦发展有限公司。法定代表人郑思思，董事长。委托代理人胡丽娟，北京市京都律师事务所律师。被上诉人（原审被告）北京东建置业投资顾问有限公司。法定代表人张伟，总经理。委托代理人胡丽娟，北京市京都律师事务所律师。上诉人北京瑞邦安信投资顾问有限公司（以下简称瑞邦公司）因与被上诉人北京帅府大厦发展有限公司（以下简称帅府公司）、北京东建置业投资顾问有限公司（以下简称东建公司）确认合同无效纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2014）朝民初字第34759号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。2014年8月，瑞邦公司在原审法院诉称：2009年初，帅府公司因帅府大厦项目拆迁进展问题，为了配合政府环境治理，授权我公司对项目东侧已经拆迁的空地即北京市东城区×，门牌号×、×号进行环境整治及修建临建用房及建成后的日常管理工作。2009年3月31日北京市王府井地区建设管理办公室发文关于北京帅府大厦项目用地现场临时办公用房及施工围挡建设的答复意见批准同意我公司在拆除的空地范围内建设临时办公用房。后我公司投入大笔资金修建了临建约900平方米。2009年12月6日帅府公司与我公司签署了《关于帅府大厦近来用地已经拆除部分租用及该地块建设现场管理和临时商业设施相关事宜备忘录》。备忘录再次明确临建系我公司修建及负责现场管理。故我公司系北京市东城×号临建的合法所有权人，未经我公司许可授权，他人不得擅自使用我公司所属临建。2013年4月1日，帅府公司和东建公司私下签署《场地租赁合同》。根据该合同由东建公司占据我公司所属临建，并用于对外出租收益。帅府公司和东建公司签署的场地租赁合同，恶意串通侵害了我公司的合法权益，应属无效合同，现我公司诉至法院要求判令帅府公司和东建公司于2013年4月1日签订的《场地租赁合同》无效。帅府公司在原审法院辩称：瑞邦公司并非涉案房屋的所有权人，仅是建设方，我公司先后与瑞邦公司签订了相关文件，由我公司将涉案房屋出租给瑞邦公司，在租赁合同签订之后，瑞邦公司仅仅支付了10万元，是属于严重违约的行为，我公司也通知了瑞邦公司终止租赁合同，我们有权再次出租涉案房屋，我与东建公司签订的租赁合同合法有效，符合相应的法律法规。瑞邦公司无权起诉帅府公司和东建公司。东建公司在原审法院辩称：我与帅府公司签订的租赁合同是双方真实意思表示合法有效，符合相关法律规定，瑞邦公司的起诉无事实和法律依据。请求法院驳回瑞邦公司的诉讼请求。原审法院经审理查明：2009年12月6日，甲方帅府公司与乙方瑞邦公司签订《关于帅府大厦建设用地已拆除部分租用及在该地块建设现场管理和临时商业设施相关事宜的备忘录》，主要约定甲方同意乙方出面，先行将原先有政府背景的无偿占用者清退。待乙方办理完相关临建报批手续后，由乙方自筹资金承建临时商业设施及现场管理用房，并代为履行现场管理职责。乙方对上述拆出整理后的土地为临时性有偿使用，一级开发进行到三通一平阶段，甲方提前3个月书面通知乙方，在甲方向乙方一次性支付不少于上述临建设施全部建安费用的补偿金之后的三十日之内，乙方自行将上述临建拆除并清场交付甲方。2009年3月31日，北京市王府井地区建设管理办公室出具答复意见，同意瑞邦公司在北京帅府大厦用地东侧拆出的空场地范围内建设临时办公用房并搭建施工围挡。具体经营内容应征询该办意见后方可实施。2013年4月1日，东建公司（乙方）与帅府公司（甲方）签订《场地租赁合同》，就包括但不限于北京市东城区东单三条35号院内，门牌号为帅府园胡同临时8号、校尉胡同3号范围内的已拆迁空地租给乙方用于建设经营。原审法院经审理认为：经本院询问瑞邦公司的请求权基础，瑞邦公司称因其为涉案地块房屋的产权人及帅府公司和东建公司恶意串通为由主张合同无效。因涉案建筑所在地块的土地使用权并非瑞邦公司所有，且并无相关房产证明或规划许可证明显示瑞邦公司拥有涉案建筑之所有权，瑞邦公司未能就其主张提供充分证据，故法院对其要求确认合同无效的请求，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第二款之规定，判决如下：驳回瑞邦公司的诉讼请求。判决后，瑞邦公司不服原判，上诉至本院称：1、北京市东城区东单三条35号院内，帅府园胡同临时8号、校尉胡同临时3号（以下简称涉案房屋）的房屋建筑系瑞邦公司合法投资建造的，瑞邦公司应确认为涉案房屋的合法所有权人。一审法院否定瑞邦公司合法所有权人身份，属于认定事实错误。2、东建公司和帅府公司签署的《场地租赁协议》实质上处分了瑞邦公司修建的涉案房屋，属于无权处分，且东建公司和帅府公司存在恶意串通，侵害了瑞邦公司的合法权益。3、一审法院裁判法律依据不足，适用法律错误。根据物权法第三十条：“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。”的规定，合法的事实建造行为同样产生物权。一审法院仅仅因为瑞邦公司无涉案房屋的产权证就否认瑞邦公司的所有人身份，法律依据不足。综上，一审法院对涉案房屋现由东建公司侵占出租获取收益的事实一概忽略。东建公司和帅府公司利用瑞邦公司法定代表人被拘押，在明知涉案房屋由瑞邦公司修建，归属瑞邦公司所有的情况下，签署名为场地租赁，实为处分涉案房屋的场地租赁协议，明显属于恶意串通，侵害第三方利益的行为。综上，请求撤销原判，改判支持瑞邦公司的一审诉讼请求。帅府公司、东建公司同意原判。本院经审理查明：关于主张合同无效的事由，瑞邦公司明确一是无权处分；二是恶意串通。2009年3月18日，帅府公司向北京市王府井地区建设管理办公室（以下简称王府井管理办公室）出具《确认函》：“我公司上报的项目用地东侧环境整治及临建用房的具体实施及建成后的日常管理工作，已委托给瑞邦公司。请贵办将后续手续转批至该公司为谢。”2009年3月31日，王府井管理办公室出具《关于北京帅府大厦项目用地现场临时办公用房及施工围挡建设的答复意见》，表示同意瑞邦公司在帅府大厦项目用地东侧拆除的空场地范围内建设临时办公用房并搭建施工围挡，以方便对现场进行封闭式管理，彻底解决项目用地现场环境脏乱及安全隐患问题。2011年10月20日，帅府公司（合同甲方）与瑞邦公司（合同乙方）签订了《场地租赁协议》，双方主要约定：经友好协商，就乙方租赁甲方位于北京市东城区帅府园胡同东口南侧甲方开发的帅府大厦项目已拆迁部分场地约700平方米及部分待拆迁平房约300平方米，用作自行办公及临时商业设施的相关事宜一致达成如下条款：一、租赁期限：双方初定为三年，即由2009年11月1日起至2012年10月31日止；二、租金及支付方式：双方商定年租金为100万元，三年合计300万元。签订此合同的三个工作日内乙方向甲方支付第一个半年费用，往后以此类推半年付。三、租赁合同的解除：一旦甲方开发项目需启动，甲方提前三个月书面通知乙方，乙方在收到上述书面通知后的一个月之内将租用场地内建筑物自行拆除，并行移交手续。……2012年2月10日，帅府公司（合同甲方）与瑞邦公司（合同乙方）签订了《补充协议》，双方主要约定：一、双方确认乙方使用场地面积不少于1000平方米，年租金为100万元；二、关于起租时间：以甲方相关确认函2009年3月18日为准。三、租金支付方式：双方商定乙方于2012年1月18日前支付首笔租金，往后每年12月30日前支付当年度租金。直至双方备忘录中约定的相关拆除条件发生。2012年12月3日，帅府公司发出《催款通知书》，表示瑞邦公司已于2012年11月29日以支票形式支付10万元租金，现根据2012年2月10日《补充协议》，催促瑞邦公司尽快履行协议条款，缴清剩余租金。2012年12月24日，帅府公司发出《腾退通知》，表示因近期正式启动帅府大厦项目用地的一级开发工作，根据工作需要，正式通知瑞邦公司从即日起清理并终止相关租赁协议，并于2013年3月31日前做好现场腾退移交准备。2013年4月1日，帅府公司与东建公司签订了《场地租赁合同》，双方主要约定：一、甲方同意将包括并不限于北京市东城区×号范围内的已拆迁空地租给乙方用于建设经营；二、双方商定租金为每年100万元。租金按季度支付……三、起租日期为2013年4月1日，终止日期设定在帅府大厦项目一级开发进行到三通一平阶段。甲方提前三个月书面通知乙方。乙方于之后的三十日内将上述场地清除交付甲方。四、甲方同意乙方在本合同生效后将所租场地及地上建筑物以转租或其他形式提供给乙方确定的第三方使用，并保证不以此为理由解除本合同。……2013年8月5日，帅府公司向王府井管理办公室发函，表示帅府公司与瑞邦公司签订的《场地租赁协议》已于2012年10月31日到期。此外帅府公司与东建公司于2013年4月1日签订上述地块的《场地租赁合同》，现向王府井建设管理办公室申请备案。另查，瑞邦公司的注册资本为100万元，有两位自然人股东，分别是秦肖阳（占70%股份）、张伟（占30%股份），秦肖阳任法定代表人。另查，东建公司的法定代表人是张伟。审理中，秦肖阳主张其因股东张伟举报其职务侵占罪，于2013年1月31日至2013年11月15日被羁押在东城区看守所；在此期间，张伟将公司公章、执照等控制，并主张自2013年1月30日丧失对瑞邦公司的控制权。本院经审理查明的其他事实与原审法院所查明的事实一致。上述事实，有答复意见、《场地租赁合同》、通知、补充协议、及当事人庭审陈述等在案证明。本院认为：当事人对欺诈、胁迫、恶意串通事实的证明，以及对口头遗嘱或者赠与事实的证明，人民法院确信该待证事实存在的可能性能够排除合理怀疑的，应当认定该事实存在。基于如下情况，本院依法认定帅府公司与东建公司恶意串通这一事实存在。第一，虽然瑞邦公司存在欠租情形，但帅府公司于2012年12月24日发出的《腾退通知》中是以帅府公司近期要启动土地一级开发为由提出的终止合同。后在无证据表明客观条件发生重大变化的情况下，帅府公司在2013年4月1日又将涉案土地及房屋以同等条件出租给了东建公司。之后，帅府公司于2013年8月5日给王府井办管理办公室的函件中又表示基于其与瑞邦公司的《场地租赁合同》已于2012年10月31日到期，故申请备案帅府公司与东建公司于2013年4月1日签订的《场地租赁合同》。可见，帅府公司腾退通知中的解约理由与申请备案的合同终止理由明显不一致，且帅府公司并非是以瑞邦公司欠租为由行使的解除权。第二，东建公司的法定代表人是张伟，其同时也是瑞邦公司的股东之一，故可以推定东建公司明知瑞邦公司与帅府公司签订有《备忘录》及《场地租赁协议》，亦明知瑞邦公司法定代表人秦肖阳于2013年1月31日至2013年11月15日被羁押于东城区看守所。因张伟与秦肖阳存在利害关系，故东建公司与瑞邦公司实际上也存在利害关系。瑞邦公司法定代表人秦肖阳被羁押期间，张伟作为瑞邦公司两位自然人股东之一，未能从保护瑞邦公司利益的角度就瑞邦公司与帅府公司的合同是否已经到期，合同解除条件是否已经成就等相关事宜作出妥善处理，反而以东建公司的名义与帅府公司签订了《场地租赁合同》，该行为明显会损害瑞邦公司的利益。综上，可以认定帅府公司与东建公司构成恶意串通，且损害了瑞邦公司的利益，故本院依法确认帅府公司与东建公司于2013年4月1日签订的《场地租赁合同》无效。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定判决如下：一、撤销北京市朝阳区人民法院（2014）朝民初字第34759号民事判决；二、确认北京帅府大厦发展有限公司与北京东建置业投资顾问有限公司于二○一三年四月一日签订的《场地租赁合同》无效。一审案件受理费35元，由北京帅府大厦发展有限公司、北京东建置业投资顾问有限公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。二审案件受理费70元，由北京帅府大厦发展有限公司、北京东建置业投资顾问有限公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。本判决为终审判决。审　判　长　　夏莉审　判　员　　王成代理审判员　　陈茜二〇一五年八月二十日书　记　员　　李惠关注公众号“”