（2015）沙法民初字第07650号
裁判日期: 2015-08-20
公开日期: 2015-12-28
案件名称
张丽兰与重庆奇峰物业（集团）有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书
法院
重庆市沙坪坝区人民法院
所属地区
重庆市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
张丽兰,重庆奇峰物业（集团）有限公司
案由
商品房预约合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百一十五条，第八条第一款，第四十四条第一款，第六十条第一款，第九十一条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第九条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
重庆市沙坪坝区人民法院民 事 判 决 书（2015）沙法民初字第07650号原告张丽兰，女，1971年1月14日出生，汉族，住重庆市沙坪坝区。委托代理人谭文胜，重庆乾乙律师事务所律师。被告重庆奇峰物业（集团）有限公司，住所地重庆市沙坪坝区沙南街4-8号附10、11号，组织机构代码62201742-1。法定代表人敖奇惠，重庆奇峰物业（集团）有限公司董事长。委托代理人李江，重庆乾信律师事务所律师。原告张丽兰与被告重庆奇峰物业（集团）有限公司（以下简称奇峰公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2015年7月2日受理后，依法由审判员李勤独任审判，适用简易程序并于2015年8月3日、8月13日公开开庭进行了审理。原告张丽兰及其委托代理人谭文胜，被告奇峰公司的委托代理人李江到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张丽兰诉称，原、被告于2015年5月18日签订《奇峰·云邸商品房认购协议》，约定原告购买被告位于沙坪坝区某商品房一套，房价款828775元，于6月12日前签订《重庆市商品房买卖合同》。原告缴纳定金50000元。5月30日，被告以可签购房合同为由，告知原告交纳前期购房款。原告遂于当日交纳了房款278775元、契税24863元，合计303638元。被告以签约信息确认表哄骗原告，原告多次要求被告签订商品房买卖合同。6月5日，被告销售经理许勤以生病为由拒签合同，并承认6月13日与原告签订合同。原告于6月13日到被告处要求签订合同时，被告才承认房屋抵押给银行，被告未取得签订涉案房屋网签合同的权限，签不到合同。此时已经超过了《认购协议》约定的最晚签约时间，被告违约。6月15日，许勤通知原告可以签合同，6月19日被告又拒绝按照《认购协议》签订合同。6月24日，原告再次找到被告，被告以各种理由拒不按照《认购协议》约定（即赠送1个车位永久使用权）签订商品房买卖合同。6月27日，原告要求被告签订合同或退还已交房款并报警，经警方协调，被告依然拒绝按照《认购协议》约定签订合同，并拒绝退还原告已交房款。原告认为，被告故意隐瞒涉案商品房抵押的事实，且不按照认购协议约定与原告签订商品房买卖合同，系骗取原告购房款解押房屋另行高价出售，致使合同目的不能实现。现要求判令：1、解除原、被告于2015年5月18日签订的商品房认购协议。2、被告双倍返还原告定金共计100000元，退还购房款278775元、契税24863元，并承担利息（即以原告交纳的定金、购房款、契税为本金，从2015年5月30日起至付清之日止，按人民银行同期贷款利率计算）。3、被告因故意隐瞒所售房屋已抵押的事实赔偿原告278775元。4、本案诉讼费由被告承担。被告奇峰公司辩称，原告所述与被告签订《认购协议》以及交纳部分购房款、契税属实。2014年8月4日，被告即取得涉案房屋的预售许可证，涉案房屋上虽为银行设立了抵押登记，但银行书面同意被告对外销售涉案房屋，因此，被告销售涉案房屋符合法律规定，且不存在在订立商品房买卖合同时故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实。为保证合同顺利履行，被告于2015年6月15日注销了涉案房屋抵押登记，因此，亦不存在合同目的不能实现的事实。被告认为，《认购协议》的性质是定金协议，是以合同双方是否按照协议约定时间签署商品房买卖合同作为适用定金法则的考核依据。给付定金一方若未履行签署本约的义务，则无权要求返还定金。原告未在《认购协议》约定的期间与被告签订商品房买卖合同，系原告违约。被告根据协议约定应当没收原告交纳的定金，同时协议失效。被告并非不愿意退还房款及契税，而是原告在得知被没收定金后拒绝与被告办理相关手续。请求法院驳回原告的全部诉讼请求。经审理查明，2013年7月23日，奇峰公司以坐落于沙坪坝区在建工程部分住宅房屋合计78套（建筑面积8910.26共计平方米）作为抵押物向中信银行股份有限公司重庆分行抵押贷款，抵押合同期限为2013年7月23日至2015年7月23日，并办理了抵押登记。2014年8月4日，奇峰公司取得《重庆市商品房预售（预租）许可证》，载明规划批准的项目名称：奇峰·挂月22-35楼楼，项目对外销售名称（推广名）：奇峰·云邸，房屋坐落与沙坪坝区，预售（预租）房屋状况：29幢1-6层36套住宅，30幢1-6层24套住宅，31幢1-6层24套住宅。2015年5月18日，张丽兰（乙方）与奇峰公司（甲方）签订《奇峰·云邸商品房认购协议》一份，约定：乙方现认购甲方开发建设的沙坪坝区某房屋，预测套内面积116.01平方米，套内面积单价7144元／平方米，总房款828775元。乙方选择以一次性付款方式认购上述物业单位。签署本认购协议之时，乙方须向甲方支付定金50000元，该定金在甲、乙双方签订《重庆市商品房买卖合同》时自动转入首期房款。乙方应于2015年5月31日至2015年6月12日持本认购协议、定金收据、《签约须知》要求的资料前往奇峰·云邸销售中心签署《重庆市商品房买卖合同》，乙方超过约定时间7日后未签约的，则视为乙方自动放弃该物业认购权及其全部优惠，所付定金不予退还，甲方有权不再通知而将该物业单位另行出售，本认购协议同时失效。本认购协议经甲方签章、乙方签字且足额交纳定金后生效等。该协议第一条后的空白位置处注明“赠送车位使用权一个，付款方式为一次性分期，6月12日前支付328775元整，剩余500000元于2015年8月30日前支付”的字样，但无张丽兰签字和奇峰公司加盖印章。审理中，双方当事人均认可此处字样为合同条款。同日，张丽兰支付奇峰公司定金50000元，奇峰公司向张丽兰出具了收据。2015年5月30日，张丽兰支付奇峰公司购房款278775元、契税24863元，奇峰公司分别向张丽兰出具了收据。2015年6月10日，中信银行股份有限公司重庆分行向重庆市沙坪坝土地房屋权属登记中心出具《抵押物变更说明》一份，同意注销沙坪坝区9套住宅房屋（含涉案房屋在内）9套的抵押登记。2015年6月12日，重庆市沙坪坝土地房屋权属登记中心注销了在涉案房屋上设立的抵押登记。另查明，中信银行股份有限公司重庆分行曾向奇峰公司出具《同意重庆奇峰物业（集团）有限公司奇峰·挂月项目进行销售的函》一份，该函件载明，中信银行股份有限公司重庆分行同意奇峰公司对抵押给该行的位于沙坪坝区某项目29幢、30幢、31幢住宅房屋进行销售活动，签订认购协议及收取订金。奇峰公司在与认购人签署认购书后可向该行申请解除已认购预售商品房的抵押登记，须经该行书面同意后方可办理相关解押手续并签署商品房买卖合同。该函件落款时间出加盖了中信银行股份有限公司重庆分行的印章，未注明落款时间。审理中，张丽兰对该函件的真实性没有异议。现张丽兰向本院提起诉讼，要求判如所请。审理中，张丽兰举示了其手机截屏图、谈话录音，认为原告在《认购协议》约定的期间内多次到被告销售中心要求按照《认购协议》约定签订商品房买卖合同，均被被告拒绝。张丽兰还认为，被告故意隐瞒涉案商品房抵押的事实，且不按照认购协议约定与原告签订商品房买卖合同，致使原告不能实现合同目的，应当解除双方签订的《订购协议》，并由被告承担相应的违约责任。奇峰公司则认为，虽涉案房屋原设立了抵押登记，但被告经抵押权人同意与原告签订《预购协议》，符合法律规定，被告不存在在订立商品房买卖合同时故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实。且被告在双方约定签订商品房买卖合同的期间内注销了涉案房屋抵押登记，也不存在原告合同目的不能实现的事实。对原告举示的案外人张丽兰的手机截屏图、谈话录音的真实性被告不予认可，原告在《认购协议》约定的期间内并未到被告处与被告签订商品房买卖合同，《认购协议》已经失效，原告交纳的定金依法不予退还。被告没有违约行为，不应承担违约责任。不同意原告的全部诉讼请求。因双方分歧较大，调解未成。上述事实，有原告举示的《奇峰·云邸商品房认购协议》、收据，被告举示的《奇峰·云邸商品房认购协议》、商品房预售（预租）许可证、中信银行股份有限公司重庆分行《同意重庆奇峰物业（集团）有限公司奇峰·挂月项目进行销售的函》、重庆市沙坪坝土地房屋权属登记中心档案查询结果证明、《抵押物变更说明》以及当事人双方的陈述等证据在案证明，这些证据的真实性、合法性、关联性已经开庭质证和本院审查，可以作为认定本案事实的根据。本院认为，涉案房屋抵押期间，被告经抵押权人中信银行股份有限公司重庆分行同意与原告签订商品房预购协议，符合法律规定。原、被告签订的商品房预购协议，是双方当事人的真实意思表示，协议内容不违反法律法规的强制性规定，且被告取得了商品房预售许可证明，系有效合同。双方当事人均应按照合同约定履行各自义务。原、被告在认购协议中约定，原告应于2015年5月31日至2015年6月12日到被告销售中心签订商品房买卖合同，原告超过约定时间7日后未签约的，视为原告自动放弃涉案房屋认购权及全部优惠，所付定金不予退还，认购协议同时失效。原告主张其于约定的期间届满前多次到被告销售中心要求被告按照认购协议约定签订商品房买卖合同，均被被告拒绝，但原告在审理中未能举示充分证据证明该一主张，本院对此不予采信。至于原告关于被告在签订认购协议时故意隐瞒涉案商品房抵押，违反法律规定的主张。本院认为，原、被告签订的商品房认购协议并非商品房买卖合同，被告在签订商品房认购协议时未告知原告涉案商品房抵押的事实，并未违反法律、法规的强制性规定。故对原告的此一主张，本院亦不予采信。原告以此为由要求被告承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任，因缺乏事实和法律依据，本院依法不予支持。由于原告在双方约定的期间届满前未到被告销售中心与被告签订商品房买卖合同，认购协议的权利义务终止。原告现要求解除双方签订的认购协议，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定：“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”。原告在认购协议约定的期间届满前未履行到被告销售中心与被告签订商品房买卖合同的合同义务，则原告支付的定金不得要求返还。故对原告要求被告双倍返还定金的诉讼请求，本院不予支持。认购协议终止后，被告依法应当将原告支付的购房款278775元、契税24863元返还给原告。原告主张从2015年5月30日起至付清之日止，按照银行同期贷款利率计付购房款及契税的利息，属法定孳息，本院依法予以支持。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条第一款、第九十一条第一款第（七）项、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、限被告重庆奇峰物业（集团）有限公司在本判决发生法律效力后五日内返还原告张丽兰购房款278775元、契税24863元，合计303638元。二、限被告重庆奇峰物业（集团）有限公司在本判决发生法律效力后五日内支付原告张丽兰利息，即以303638元为基数，从2015年5月30日起至付清之日止，按照人民银行同期同类贷款利率计算。三、驳回原告张丽兰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。案件受理费30196元（原告已预交15098元），减半交纳15098元，由被告重庆奇峰物业（集团）有限公司承担3200元，此款限被告重庆奇峰物业（集团）有限公司在本判决发生法律效力后立即给付原告张丽兰。其余11898元由原告张丽兰承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费，递交上诉状后上诉期满七日仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉，上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。当事人应自觉履行生效判决确认的全部义务。一方不履行的，权利人可以向本院申请强制执行。申请强制执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审判员 李 勤二〇一五年八月二十日书记员 张玲玲 微信公众号“”