（2015）二中民终字第08177号
裁判日期: 2015-08-20
公开日期: 2015-09-24
案件名称
陈志兵等房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
北京市第二中级人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
陈志兵,董彤,北京链家房地产经纪有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书(2015)二中民终字第08177号上诉人（原审原告，反诉被告）陈志兵，男，1980年6月4日出生。委托代理人焦阳，北京市中剑律师事务所律师。上诉人（原审被告，反诉原告）董彤，男，1967年4月3日出生。委托代理人李香梅，北京市隆平律师事务所律师。原审第三人北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区朝外大街乙12号办公楼1706室。法定代表人左晖，董事长。委托代理人闫松松，男，1987年9月8日出生。上诉人陈志兵和上诉人董彤因房屋买卖合同纠纷一案，均不服北京市西城区人民法院（2015）西民初字第02840号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。2014年12月，陈志兵诉至原审法院称：2013年12月6日，我与董彤签订了《北京市存量房屋买卖合同》和《补充协议》。约定董彤将位于北京市×1-106房屋（以下简称涉案房屋）出售给我。签约当日，我支付董彤购买该房定金10万元，2014年3月14日我支付房款80万元，之后，董彤以各种借口拒绝履行买卖合同，导致我无法继续支付剩余房款。我通过电话、短信、微信、邮寄快递等方式多次联系董彤，也通过中介联系董彤，试图请求董彤继续配合履行该房屋买卖合同，但一直未能如愿。由于董彤一再拖延，导致我继续履行房屋买卖合同的后续付款以及办理资金监管账户、协助办理房屋过户登记手续等均无法顺利进行，给我的生活造成重大的影响。现我诉至法院，请求：1、判令董彤继续履行合同，协助我办理房屋所有权转移登记手续；2、判令董彤赔偿我因本次诉讼造成的经济损失3万元；3、判令董彤承担房屋交易的个人所得税；4、本案诉讼费由董彤承担。董彤辩称：对方所述与事实不符，不同意对方全部诉讼请求。陈志兵逾期付款达1年之久，导致合同无法继续履行。我于2015年2月13日书面通知陈志兵和北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）解除房屋买卖合同，因为陈志兵逾期付款行为给我造成巨大经济损失。依据双方《北京市存量房屋买卖合同》和《补充协议》相关约定，合同关系应已解除。陈志兵应负违约责任，赔偿我各项损失71万元。原审第三人链家公司述称：双方之间的《北京市存量房屋买卖合同》和《补充协议》是在我公司居间服务下签订的，应属合法有效。如果法院判决继续履行合同，我公司愿协助办理。如果法院判决解除合同，我公司不持异议。第二项诉请与我公司无关，不发表意见。另董彤诉称：我与陈志兵于2013年12月6日通过链家公司签订了《北京市存量房屋买卖合同》和《补充协议》，陈志兵购买涉案房屋，约定房屋总价款355万元，于2014年3月15日前支付首付款120万元，于房本满五年后三日内（即2014年7月2日前）再支付剩余房款233万元，于2014年7月5日前物业交割当日再支付尾款2万元。签订合同当日陈志兵支付了定金10万元，于2014年3月14日支付了80万元，剩余购房款至今未付。我卖房因孩子要出国留学，我们夫妻准备陪孩子到国外一起居住生活，准备用卖房款到国外重新购置房产及生活，但陈志兵逾期付款已达半年多，给我造成巨大经济损失。根据《补充协议》第4条违约责任相关约定，陈志兵逾期付款行为构成根本违约，我有权解除房屋买卖合同，陈志兵应按房屋总价款20%向我支付违约金。现我诉请：1、判令解除我与陈志兵签订的《北京市存量房屋买卖合同》和《补充协议》；2、判令陈志兵向我支付违约金710000元；3、本案诉讼费用由陈志兵负担。陈志兵就董彤之诉请辩称：不同意董彤的诉讼请求。1、我不存在违约问题，双方对于首付款交付都同意延期；2、造成本案交易无法继续进行，主要因我无法联系上董彤，中介也无法联系上董彤；3、房屋买卖合同及补充协议已经法院判决，双方应继续履行。原审第三人链家公司对董彤之诉请述称：如果法院判决继续履行合同，我公司愿协助办理。如果法院判决解除合同，我公司不持异议。第二项诉请与我公司无关，不发表意见。原审法院经审理认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，董彤与陈志兵签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法、有效，双方均应按照合同约定履行自己的义务。根据北京市限购政策，购房人具备购房资质系房屋买卖合同履行过程中网签及其他程序进行的前提条件。本案中，陈志兵系单身且名下已有一套住房，其并不具备北京市购房资格，但是陈志兵计划出售自己名下的房屋以获得购房资质后购买董彤房屋，“一买一卖”同时进行，亦不违反法律规定，且双方在房屋买卖合同中约定的履行期限较长，双方对于此种交易方式的风险应当有着预期，陈志兵作为完全民事行为能力人应当预见此种交易方式存在的风险。后陈志兵因未能按时出售自己名下的房屋，导致未能按时履行与董彤之间的房屋买卖合同约定的付款义务。陈志兵未按合同约定支付购房款的行为，已经构成了双方合同中约定的董彤单方解除合同的条件，现董彤要求解除与陈志兵签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》的诉讼请求，于法有据，法院予以支持。对陈志兵要求董彤继续履行房屋买卖合同、协助办理房屋过户手续并承担房屋交易的个人所得税、赔偿经济损失的诉讼请求，法院均不予支持。陈志兵虽主张董彤同意其延期付款，但根据双方陈述及在案证据，可以反映双方虽然就付款一事有过协商，但并不足以证明双方达成了一致意见，陈志兵的此项主张，证据不足，法院不予采纳。陈志兵主张董彤未按合同约定将房屋变更为唯一住房一节，因陈志兵违约在先，且双方亦未约定此种情况下系董彤违约，并不影响合同的履行，故对陈志兵的此项抗辩意见，法院亦不予采纳。陈志兵迟延支付购房款，已构成根本违约，应承担违约责任，董彤主张其存在借款利息、违约金及租房损失，但其提供的证据不足以证明该损失与本案具有关联性，董彤提交的证据亦不足以证明房屋存在降价损失，现双方合同中约定的违约金数额过高，陈志兵提出异议，法院予以适当调整，具体数额，根据陈志兵迟延支付购房款的数额、期限、陈志兵的过错程度等相关因素予以酌定。据此，原审法院于2015年5月21日判决：一、解除董彤与陈志兵签订的关于北京市×1-106室的房屋买卖合同及补充协议。二、自判决生效之日起十日内，陈志兵支付董彤违约金十五万元。三、驳回董彤的其他诉讼请求。四、驳回陈志兵的所有诉讼请求。如果陈志兵未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。判决后，陈志兵和董彤均不服向本院提起上诉。陈志兵的上诉请求为：撤销原审判决，依法改判支持我原审诉讼请求或将本案发回原审法院重审。陈志兵的主要上诉理由为：我与董彤就首付款的部分款项延期支付是达成一致意见的，但董彤在首付款交割数天后又反悔，不能以此认定我存在违约行为；董彤一直未将涉案房屋变更为满五唯一住房，网签没有办理，导致我无法支付剩余购房款；我一直在与董彤联系付款的事，但董彤不配合履行合同。董彤的上诉请求为：撤销原审判决第二、三项，依法改判陈志兵支付我违约金71万元。董彤的主要上诉理由为：我因陈志兵违约导致在履行合同过程中存在较大损失，比如在国外租房的损失，涉案房屋降价的损失，利息损失等，原审判决确定的违约金明显过低。陈志兵和董彤均表示不同意对方的上诉请求。经审理查明：2013年12月6日，董彤（出卖人）与陈志兵（买受人）经链家公司居间签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，约定：董彤将其所有的×106号房屋出售给陈志兵，房屋成交总价款为355万元，在签订合同的同时支付定金10万元。陈志兵逾期付款超过15日后，董彤有权解除合同。董彤解除合同，陈志兵应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计的逾期付款的20%向董彤支付违约金，并由董彤退还陈志兵全部已付款。当事人双方同意，自合同签订之日起210日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。同日，双方签订《补充协议》，约定：陈志兵于2014年3月15日前支付购房款120万元（包含定金），于房本满五年后三日内即2014年7月2日前支付剩余购房款233万元，于双方办理物业交割当日支付尾款2万元。双方同意，在2014年7月5日前且房本满五年后办理房屋产权转移登记手续，交易涉及的税费全部由陈志兵承担。陈志兵逾期履行付款义务超过15日，构成根本违约，董彤有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同，陈志兵应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向董彤支付违约金，陈志兵向董彤已支付的全部款项冲抵违约金，多退少补。董彤承诺过户前将房屋变更为家庭唯一住房，如因非唯一导致多余费用产生由董彤自行承担。如补充协议与《买卖合同》约定不一致，以补充协议为准。合同签订当日，陈志兵支付董彤定金10万元。2014年3月14日陈志兵支付董彤购房款80万元，之后陈志兵未再支付董彤购房款。2014年7月，陈志兵以董彤、链家公司为被告诉至原审法院，陈志兵在该案中主张其为单身且名下已有一套住房，其打算将自己名下的房屋出售以换取购房资格购买董彤的房屋，链家公司承诺其三个月内可以将其住房出售以获得购房资格，但链家公司并未将其房屋出售导致其无法购买董彤的房屋，链家公司的虚假承诺构成欺诈，陈志兵据此要求撤销三方签订的存量房屋买卖合同及补充协议。原审法院经审理后于2014年9月9日出具（2014）西民初字第18507号民事判决书，判决驳回了陈志兵的诉讼请求，该判决已生效。2014年11月3日，陈志兵通过EMS快递向董彤的户籍地：北京市×48、49号邮寄《催告函》，要求董彤继续履行房屋买卖合同。该快递回执显示：客户拒收，发件人要求退回。2015年2月14日，董彤向陈志兵送达了《解除房屋买卖合同通知书》，要求解除双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》。原审庭审中，陈志兵主张（2014）西民初字第18507号民事判决书生效后，其为了履行与董彤之间的合同，将名下的房屋以低价出售，其现在已经具备购房资格，双方的合同可以继续履行，但由于其一直无法联系上董彤，故合同一直未能履行的责任在于董彤。董彤对此不予认可，董彤主张陈志兵逾期付款构成违约，其要求解除合同并要求陈志兵承担违约责任。原审审理中，对于董彤是否同意陈志兵延期付款，双方存在争议。陈志兵主张双方就延期支付购房款问题达成了口头协议，董彤同意其延期支付购房款，陈志兵针对其主张，向本院提交了其与赵石磊的电话录音予以证明，董彤对录音的真实性不予认可。董彤主张其从未同意陈志兵延期支付购房款。就此问题，原审法院询问双方交易的具体经办人链家公司工作人员刘佩佳，刘佩佳表示双方就延期付款问题确实存在过交涉，但存在争议，未能达成一致意见。原审审理中，陈志兵另主张双方在房屋买卖合同中约定董彤应将房屋变更为家庭唯一住房，但董彤一直未能变更，亦是导致合同无法继续履行的原因。董彤主张房屋是否变更为家庭唯一住房不影响合同的继续履行，即使其不履行该义务，也只是由其承担增加的税费。审理中，董彤主张其存在以下损失：1、由于其孩子出国学习，需120万元的存款证明，但陈志兵只支付了90万元，其只能向别人借款50万元，存在利息和违约金损失。针对该损失，董彤向本院提交了借条、银行账户明细、存款证明书、录取通知书予以证明，陈志兵认为上述证据与本案无关；2、由于其孩子出国学习，其要在国外买房，但陈志兵一直未支付购房款，其只能租房居住，存在房租损失。针对该损失，董彤提交了租房合同予以证明，陈志兵对上述证据的真实性不予认可；3、房屋降价损失。针对该损失，董彤提交了案外人的房屋买卖合同予以证明，陈志兵对上述证据的真实性不予认可。经询董彤是否就房屋差价损失申请鉴定，董彤明确表示不申请鉴定。二审诉讼中，经本院合法传唤，链家公司表示该公司坚持原审意见，没有新的意见，不到庭应诉。上述事实有《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》、收条、公证书、EMS邮件查询单、电话录音、手机短信、银行账户明细、房屋买卖居间合同、解除房屋买卖合同通知书、借条、存款证明、个人贷款提前归还凭证、录取通知书、租房协议、说明、证人证言，以及双方当事人陈述等证据在案佐证。本院认为：依法成立的合同，受法律保护。本案中，董彤与陈志兵签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》系缔约双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规之效力性强制性规定，合法有效。缔约双方均应恪守合同，行使权利、履行义务。本案中，依照北京市房地产买卖之相关限购政策，购房人具备购房资格系房屋买卖合同履行之前提。本案中，陈志兵系单身且名下已有一套住房，其并不具备北京市购房资格，但陈志兵计划出售自己名下的房屋以获得购房资格，上述行为能达到促成满足涉案房屋交易条件之目的，但“一买一卖”的行为，存在不确定性等显见交易风险，陈志兵对此应有合理预见。后陈志兵因未能按时出售自己名下的房屋，导致未能按时履行与董彤之间的房屋买卖合同约定的付款义务，其未按合同约定支付购房款的行为，已致双方合同中约定的守约方单方解除权之形成，在此情况下，董彤有权主张解除与陈志兵签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》。陈志兵上诉理由称部分首付款项的延期支付系经过董彤的同意，但在董彤不予认可的情况下，陈志兵未就此提供必要证据予以证明，对陈志兵该理由，本院不予采纳。陈志兵上诉理由还提到，董彤未按合同约定将涉案房屋变更为唯一住房，对其履行合同造成困扰，但双方合同虽有约定董彤承诺过户前将房屋变更为家庭唯一住房，但亦约定如因非唯一住房导致多余费用产生由董彤自行承担，就此，董彤是否将涉案房屋变更为其唯一住房，并非陈志兵依约付款之前提条件。综上，陈志兵迟延支付购房款，已构成根本违约，该行为系导致涉案房屋买卖合同履行停滞之原因，陈志兵应就此承担责任。陈志兵上诉所持不存在违约行为，合同应继续履行之相应请求，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。考量陈志兵迟延支付购房款的数额、期限、陈志兵的过错程度、双方合同履行程度及董彤的合理损失等，原审将陈志兵应支付的违约金数额酌情调整为15万元，并无不当，本院予以维持。董彤上诉主张其存在借款利息、违约金及租房损失，但其提供的证据不足以证明上述损失与本案房屋买卖合同履行纠纷存在直接或必然的关联性；董彤主张涉案房屋存在降价情形，亦未就此提交证据予以佐证，不足以认定涉案房屋存在降价损失，故董彤有关违约金过低之相应上诉请求，缺乏必要依据，本院亦不予支持。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费11450元，由陈志兵承担2853元（已交纳275元，余款于本判决生效之日起七日内交纳）；由董彤承担8597元（已交纳）。二审案件受理费14750元，由陈志兵负担3850元（已交纳），由董彤负担10900元（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 李 珊代理审判员 陈雨菡代理审判员 马兴芳二〇一五年八月二十日书 记 员 胡 月 来自