（2015）园民初字第0720号
裁判日期: 2015-08-20
公开日期: 2017-10-09
案件名称
刘生豹与熊辉房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
苏州工业园区人民法院
所属地区
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
刘生豹,熊辉,丛莉
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
苏州工业园区人民法院民 事 判 决 书（2015）园民初字第0720号原告刘生豹，男，汉族，1939年3月16日生，住江苏省苏州市姑苏区。被告熊辉，男，汉族，1982年5月3日生，住湖北省赤壁市。第三人丛莉，女，汉族，1964年3月9日生，住江苏省苏州市姑苏区。原告刘生豹诉被告熊辉房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年3月9日立案受理，依法由审判员杨俊适用简易程序独任审判，于2015年4月29日第一次公开开庭审理了本案。后转为适用普通程序，由审判员杨俊与人民陪审员魏淼澄、徐家骝组成合议庭，并追加丛莉作为本案第三人参加诉讼，于2015年8月6日、8月18日两次公开开庭进行审理。原告刘生豹、被告熊辉、第三人丛莉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘生豹诉称，苏州工业园区都市花园39幢501室的房屋产权人为刘珩，为原告刘生豹以及刘燕玉的哥哥，刘珩原任纺织部副部长，终生未婚，未生育子女，父母双亡，兄弟姐妹刘明华、刘生麟、刘生豹、刘燕玉、刘珩五人情同手足。2009年，刘珩因患老年痴呆症，在京无亲人照顾回到苏州休养，在苏州居住一年多期间，由兄弟姐妹轮流陪护照顾，北京组织上出具证明刘珩有兄妹四人：姐姐刘明华、哥哥刘生麟、弟弟刘生豹、妹妹刘燕玉，这些事实说明苏州兄弟姐妹为刘珩的合法代理人。2010年4月，刘珩在苏州的房屋出租，多年的租金一直由妹妹刘燕玉收取，原告兄弟姐妹去北京探望及照顾刘珩的来回费用都在租金中报销，大哥和妹妹管理刘珩的工资和租金只是出于一种责任和义务。但在2013年，大姐刘明华的女儿丛莉拿着刘珩的房产证多次向承租人熊辉要租金，否则要封门。因当时刘生麟已经去世，刘燕玉又患癌症，原告又去国外探亲，承租人熊辉在丛莉的威逼下就把房租交给丛莉，原告回国后要租金未成，于是告到湖西派出所。2014年1月，原告与被告熊辉就向谁支付租金的问题再次产生纠纷。原告由此诉讼至法院，请求：1、依法确认本案的租赁合同有效。原告在庭审中明确，该项诉请确认的是2010年4月25日签订的租赁期从2010年4月28日至2013年4月27日的房屋租赁合同。2、依法判令被告熊辉按合同支付到目前为止的租金84000元。原告在庭审中确认，其在本案中主张的租金从2013年4月27日起算，按每月4000元计算至2015年1月26日，金额为84000元，之后的租金另行主张。被告熊辉辩称，被告已经将房租支付给丛莉，不应当再向原告重复支付租金，原告家庭内部纠纷应当自行协商解决，原告应向丛莉要房租。被告熊辉陈述，被告从2010年开始租赁都市花园39幢501室，被告当时是苏州职达信息科技有限公司的法定代表人，当时由刘珩、刘生豹、刘燕玉、刘生麟一起和被告签订了三年期的租赁合同。该三年期合同到期之前，丛莉过来说是她有房产证和委托书，让被告到期之后和丛莉续签合同。到期之后，原告刘生豹过来要求被告签订合同，被告就和刘生豹、刘燕玉续签了一年的租赁合同。合同约定将租金汇入刘珩的银行卡上，但是刘生豹他们又说刘珩的银行卡密码忘记了，要求被告把租金汇入刘燕玉老公的卡上，刘燕玉提供了卡号，刘生豹也是同意的。2013年7月，被告准备交第二期房租时，丛莉就过来说被告和刘生豹、刘燕玉签订的房屋租赁合同无效，她有房产证和委托书，要求将房租打给她。被告就打电话给刘生豹、刘燕玉，当时他们说在北京，也没办法解决，让我们报警。被告随后再与丛莉签订了一份租赁合同，租赁期限与刘生豹签订的合同一样，从2013年4月27日至2014年4月26日，租金为每月3700元。被告签订了两份租赁合同，不知道租金付给谁，就让原告与丛莉自己商量房租到底交给谁。2013年7月中旬，刘生豹和刘燕玉到被告经营的公司要房租，被告通知丛莉来商量，三方商量之后确定此后的租金交给丛莉，并且将租金涨到了4100元/月，并说好是丛莉从房租中拿钱给刘生豹、刘燕玉作为两人到北京的花费。2013年10月又要交房租的时候，刘生豹、刘燕玉又过来找到被告，说丛莉没有给他们钱，要求被告不能把房租交给她。被告报警后到派出所商量，丛莉也来了，但是丛莉与刘生豹也没有谈好。被告在当天带了租金准备交房租。因为双方没有谈好，被告的租金就没有交。刘生豹要求被告不要交房租，被告提出将房租转入刘珩的银行中，但双方都没有办法提供。后来丛莉多次打电话催房租，说不搬走就把被告的门给封掉，并且说她会给钱给刘生豹和刘燕玉，只要两人提供去北京的凭证。2014年4月租赁合同到期后，当时刘燕玉生病了，刘生豹出国了，被告就与丛莉重新签订了租赁合同，租赁期限从2014年4月28日2016年4月27日，租金涨到了4300元/月，该期间的房租都是交给丛莉的。2014年5月份左右，刘生豹回国后过来闹，说刘燕玉已经去世了，不要让被告和丛莉签合同。被告报警后一起到了派出所，丛莉也过来了。派出所协调认为被告的租金就应该交给丛莉，由刘生豹与丛莉内部协商，但是刘生豹不同意，所以无奈要求刘生豹起诉。被告认为，本案中刘珩等人于2010年4月25日签订的三年期的房屋租赁合同是有效的，当时刘珩在场。之后第三人丛莉出示了房产证原件和委托书，委托书上写明了可以管理房产，所以被告与刘生豹再签订的房屋租赁合同是无效的；第三人收取租金更便于房屋的管理，丛莉可以及时处理房屋的问题，而原告年龄较大，也没有能力和精力管理房屋。第三人丛莉辩称，原告不是刘珩的监护人，且涉案房屋从2002年起一直由第三人在管理，除非在有新的委托人之前，该房屋的租金仍应由第三人管理。2002年，第三人的舅舅刘珩在苏州购买了都市花园39幢501室的房产，刘珩委托第三人全面管理该房产，刘珩付了10万元首付，第三人为房屋贷款做了担保，刘珩委托第三人出租房屋的租金用于归还贷款。该房屋一开始是由第三人出租的，租金用于归还贷款，房屋里面的维修、添加家具和电器以及刘珩来苏州的费用都是由第三人支付的。大约在2006年左右，第三人将房屋贷款提前还清。2009年年底，第三人的小舅舅刘生豹、刘燕玉把刘珩接到苏州，就带着刘珩签了一份租赁合同（即租期从2010年4月28日至2013年4月27日的租赁合同），该合同期内的租金都是刘生豹、刘燕玉收取的。2010年3月份，刘英军把刘珩带到北京去了。上述合同到期后，第三人就收回了房租，先是和熊辉签了2013年4月28日至2014年4月27日的合同，然后再签订了2014年4月28日至2016年4月27日的租赁合同，并且收取了两份租赁合同期间的租金，这个租金主要用于房屋维修及补房屋贷款的差价，中间还给过刘生豹、刘燕玉到北京去看刘珩的费用。原告刘生豹针对上述意见予以说明：我哥哥刘珩买了房子之后委托丛莉来管理房屋、出租房屋，确实有这个事情。涉案房屋的贷款合同原告和刘珩一起去的，房屋贷款是丛莉担保的，首付10万元，贷款20万元，当时刘珩说房屋出租的租金用来归还贷款和房屋的维护。2006年，房屋贷款还清了，我哥哥说以后回来要住的。在此期间的房屋都是丛莉在管理，房租也是丛莉收的。原告是从2010年才开始出租这个房子的，签订了从2010年4月28日至2013年4月27日的租赁合同，该合同是刘珩我们几个人签订的，租金是刘燕玉收取的，该期间的租金主要用于到北京打官司、请律师、做调查以及到北京看刘珩的费用。三年租赁期满后，丛莉和熊辉重新签了合同，之后租金都是丛莉收取的。当时刘燕玉去找丛莉要钱，我认为丛莉是自己亲戚，房子就让她管理，我和刘燕玉到北京看刘珩的费用从租金中付，当时丛莉也答应的。经审理查明，刘珩为苏州工业园区都市花园39幢501室的房屋产权人。2010年4月25日，刘珩、刘生麟、刘生豹、刘燕玉（合同“甲方”）与彭士健（合同“乙方”）签订了《房屋租赁合同》，约定甲方将都市花园39幢501室房屋出租给乙方，租期从2010年4月28日起至2013年4月27日为止，租期三年，月租金3600元。熊辉说明，签约时刘珩在场，没有反对意见；彭士健与熊辉合伙经营苏州职达信息科技有限公司，租房时是彭士健签字，租金是由彭士健转账支付的。2013年4月1日，刘生豹、刘燕玉（甲方）与熊辉（乙方）续签了租赁合同，租赁房屋仍为都市花园39幢501室，租赁期限为1年，从2013年4月27日至2014年4月26日，租金为4000元/月，房租3个月一付，押金不变，房租打在房东刘珩工商银行卡：11×××06。但熊辉又与丛莉签订了租赁期限相同的另一份租赁合同。2014年4月10日，丛莉与熊辉续签了房屋租赁合同，租赁房屋位置为都市花园39幢501室，租赁期限从2014年4月28日至2016年4月27日，租金为4300元/月。双方当事人庭审中确认，从2013年4月27日之后的房租，原告仅收到了三个月的租金，其余租金由丛莉收取。第三人丛莉在审理过程中提交了委托书复印件，委托书内容为：今委托我外甥女丛莉女士全权负责管理我在苏州工业园区都市花园39幢501室的房产事宜。现房贷由丛莉代付，房内的设施与维护全权由丛莉负责，所有款项及费用来源于都市花园39幢501室的房屋出租之租金，待本人回苏州定居后再归回本。委托人处签字为“刘珩”，受托人处签字为“丛莉”，落款时间为“2002年4月27日”。原告说明，该委托书的正文不是刘珩书写的，但确实有刘珩委托丛莉管理和出租房屋的事情。丛莉说明，该委托书是由其起草的，刘珩在委托人处签字。另查，2012年11月13日，北京市丰台区人民法院作出的（2012）丰民特字第00405号民事判决书，宣告刘珩为无民事行为能力人。2013年2月27日，北京市丰台区人民法院作出（2013）丰民特字第00920号民事裁定书，内容涉及刘生豹、刘燕玉申请变更刘珩的监护人一案，该民事裁定书查明：刘珩在1988年和1991年填写的《干部履历表》中的家庭成员为：父亲刘正鹄、母亲顾尚德、姐姐刘明华、哥哥刘生麟、弟弟刘生豹、妹妹刘燕玉、儿子刘英军、儿媳贺玉英。2012年11月13日，北京市丰台区人民法院作出（2012）丰民特字第00405号民事判决书，宣告刘珩为无民事行为能力人。2012年11月16日，国务院国资委纺织离退休干部局出具《关于指定刘英军为刘珩同志监护人的意见》，指定刘珩在干部履历表中认可的养子刘英军作为监护人。该裁定书中认为：刘珩于1980年、1988年、1991年填写的《干部履历表》均载明刘英军系刘珩之子。1990年，刘珩与刘英军户口从沙市迁往北京市时，二人关系亦显示为父子关系。刘珩曾长期居住的湖北省××××街道十方庵社区居委会出具证明：刘珩与刘英军在1976年至1983年在该辖区居住时，即以父子相称，系养父子关系。且2012年11月，刘珩的工作单位国务院国有资产监督管理委员会纺织离退休干部局亦按照刘珩同志干部履历表中认可的养子刘英军指定其作为刘珩的监护人。故对刘生豹、刘燕玉关于刘英军并非刘珩养子，而系干儿子，刘英军不能作为刘珩监护人的主张，难以采信。刘英军并无未尽监护人职责的情况，国务院国有资产监督管理委员会纺织离退休干部局指定刘英军作为刘珩的监护人并无不当。刘生豹、刘燕玉称刘英军并非刘珩养子，而系干儿子，刘英军侵犯刘珩的权益，证据不足，其要求变更监护人的申请，难以支持。（2013）丰民特字第00920号民事裁定书裁定驳回刘生豹、刘燕玉的起诉。以上事实，由原告提交的房屋租赁合同、房地产登记薄、离休证、指定监护人申请书、（2013）丰民特字第00920号民事裁定书、（2012）丰民特字第00405号民事判决书等证据，被告熊辉提交的房屋租赁合同、转账凭证复印件等证据，第三人提交的委托书复印件等证据，以及双方庭审陈述予以证实。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。原告提交的2010年4月25日签订的房屋租赁合同，签约时房屋产权人刘珩在场，该协议不违反法律规定，且已经履行完毕，原告请求确认该份房屋租赁合同有效，本院予以支持。原告刘生豹虽然与刘珩为亲属关系，但不能以双方之间存在亲属关系而直接认定刘生豹有权管理涉案房屋、收取房租。房屋产权人刘珩被宣告为无民事行为能力人之后，刘英军被指定为刘珩的监护人，有权管理被监护人的财产。刘生豹曾起诉要求变更监护人，与刘英军之间存在分歧。原告刘生豹要求被告熊辉支付从2013年4月27日之后的房屋租金，但是刘生豹未取得刘珩监护人刘英军的授权。并且，承租人熊辉已将房租支付给了丛莉，该支付方式也曾取得刘生豹同意，再次产生矛盾的原因在于丛莉与刘生豹之间关于租金的使用上存在分歧。原告刘生豹既非房屋的产权人，又未举证证明取得产权人的监护人的授权，其向承租人要求支付租金，无合法依据。本案纠纷产生的原因在于原告与其亲属之间存在内部矛盾，而承租人并无拒付租金的恶意。原告因亲属之间的内部矛盾未解决，而要求已经支付租金的承租人重复支付租金，也不合善良风俗和人情常理。因此，原告要求被告支付租金的诉请，本院依法予以驳回。据此，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认刘珩、刘生麟、刘生豹、刘燕玉与彭士健于2010年4月25日签订的关于租赁苏州工业园区都市花园39幢501室的房屋租赁合同有效；二、驳回原告刘生豹的其他诉讼请求。案件受理费收取1600元，由原告刘生豹负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州工业园区支行营业部，帐号：10×××99。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州工业园区支行营业部，帐号：10×××99。审 判 长 杨 俊人民陪审员 徐家骝人民陪审员 魏淼澄二〇一五年八月二十日书 记 员 韦 玮第10页共10页 微信公众号“”